宅建士試験合格講座　不動産登記法 ＞ 権利に関する登記 #1

第3節　権利に関する登記

■　１　権利に関する登記

　権利に関する登記とは、不動産についての所有権・地上権・抵当権・賃借権等の権利に関する登記をいいます。権利に関する登記には、対抗力が認められています。つまり、その役割は、不動産物権変動を公示することにより、不動産取引の安全と円滑を図ることです。

■　２　権利に関する登記の申請

(1) 共同申請主義
① 原則
　権利に関する登記（所有権の移転の登記など）の申請は、原則として、登記権利者および登記義務者が共同してしなければなりません。この原則を、共同申請主義といいます。
　登記権利者は、権利に関する登記をすることにより、登記上、直接に利益を得る者をいい、登記義務者は、権利に関する登記をすることにより、登記上、直接に不利益を受ける登記名義人をいいます。たとえば、売買を原因とする所有権移転登記であれば、登記権利者は、所有権移転登記により登記名義を得る「買主」であり、登記義務者は、所有権移転登記により登記名義を失う「売主」です。
　共同申請主義が採用されているのは、虚偽の登記申請を防ぐためです。

共有物分割禁止の定めに係る権利の変更の登記の申請は、当該権利の共有者であるすべての登記名義人が共同してしなければならない。

② 例外
　次のような場合は、例外的に、単独で登記を申請することができます。

(a) 判決による登記
　申請を共同してしなければならない者の一方に登記手続をすべきことを命ずる確定判決による登記は、当該申請を共同してしなければならない者の他方が単独で申請することができる。
(b) 相続等による権利の移転の登記
　相続または法人の合併による権利の移転の登記は、登記権利者が単独で申請することができる。
(c) 相続人に対する遺贈による所有権の移転の登記
　遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）による所有権の移転の登記は、登記権利者が単独で申請することができる。
(d) 登記名義人の氏名等の変更の登記または更正の登記
　登記名義人の氏名・名称または住所についての変更の登記または更正の登記は、登記名義人が単独で申請することができる。
(e) 死亡または解散による登記の抹消
　権利が人の死亡または法人の解散によって消滅する旨が登記されている場合において、当該権利がその死亡または解散によって消滅したときは、登記権利者は、単独で当該権利に係る権利に関する登記の抹消を申請することができる。
(f) 買戻しの特約に関する登記の抹消
　買戻しの特約に関する登記がされている場合において、契約の日から10年を経過したときは、登記権利者は、単独で当該登記の抹消を申請することができる。〔→民法の規定により、買戻しの特約の期間は、最長でも10年間で、その期間の伸長はできないため。〕
(g) 解散した法人の担保権に関する登記の抹消
　登記権利者は、共同して登記の抹消の申請をすべき法人が解散し、所定の方法により調査を行ってもなおその法人の清算人の所在が判明しないためその法人と共同して先取特権、質権または抵当権に関する登記の抹消を申請することができない場合において、被担保債権の弁済期から30年を経過し、かつ、その法人の解散の日から30年を経過したときは、単独で当該登記の抹消を申請することができる。
(h) 所有権の登記の抹消
　所有権の登記の抹消は、所有権の移転の登記がない場合に限り、所有権の登記名義人が単独で申請することができる。
(i) 収用による登記
　不動産の収用による所有権の移転の登記は、起業者が単独で申請することができる。

(2) 登記申請に必要となる情報
① 申請情報
　申請情報とは、不動産を識別するために必要な事項、申請人の氏名または名称、登記の目的などです。

② 添付情報
　一定の場合には、申請者は、申請情報と併せて、添付情報を提供しなければなりません。添付情報の主なものは以下のとおりです。

イ）登記識別情報
ⅰ）登記識別情報の提供
　登記識別情報は、12桁の英数字のパスワードであり、登記を申請して登記名義人となったときに通知されます〔→後述(3)①〕。登記名義人しか知りえない情報なので、これにより、登記官は登記義務者が登記名義人本人であることを確認します。かつて「登記済証」（一般には権利証）とよばれていたものに相当します。

ⅱ) 登記識別情報の提供を要しない場合
　不通知の申出〔→後述(3)②〕により登記識別情報が通知されなかった場合など、申請人が登記識別情報を提供することができないことにつき正当な理由がある場合は、登記義務者の登記識別情報を提供することを要しません。
　なお、所有権の移転の登記の申請を登記の申請の代理を業とすることができる代理人によってする場合も、登記識別情報を提供することができないことにつき正当な理由があるとはみなされないため、原則として登記義務者の登記識別情報を提供しなければなりません。

1. 申請人が登記識別情報を提供しなくても、登記を申請することができる場合がある。
2. 登記識別情報を提供できない場合には、以下の代替措置がある。

【事前通知制度】
　登記識別情報を提供することができないときは、登記官は、登記義務者に対し、(1)登記申請があった旨、(2)その申請の内容が真実であると思料するときは一定の期間内にその旨の申出をすべき旨、を通知しなければならない（事前通知）。登記官は、申出期間内に申出がない場合には、その申請による登記をすることができない。
　所有権に関する登記の申請が登記識別情報の提供なしに行われた場合で、登記義務者の住所について変更の登記がされているときは、登記官は、事前通知制度に加えて、その登記義務者の登記記録上の前住所に宛てて、登記申請があった旨を通知しなければならない（前住所地への通知）。

【資格者代理人（司法書士）による本人確認制度】
　登記申講を代理した資格者代理人（司法書士、土地家屋調査士、弁護士）が登記義務者の本人確認情報を提供し、登記官がその内容を相当と認めたときは、事前通知の手続を省略することができる。