第15話:不動産投資のメリット・デメリット（初心者向け！）

【今日のテーマ】
不動産投資のメリット・デメリット
１．メリット
（１）ローンが使える
（２）インカムゲイン（運用益）とキャピタルゲイン（売却益）
（３）生命保険代わりになり得る
（４）年金対策にも役立つ
（５）相続税対策にも役立つ

2．デメリット
（１）空室やリーシングによる家賃収入無や減額リスク
　　（インカムゲインへの影響）
（２）不動産自体の価格の下落リスク
　　（キャピタルゲインへの影響）
（３）ローンの場合、金利上昇のリスク
（４）自然災害や損傷等の物的リスク

今日の内容に関連して、動画を配信しておりますので、もし動画の方が宜しい方がいらっしゃいましたら、こちらをご覧ください。

【不動産の辞書チャンネル】
「第15話:不動産投資のメリット・デメリット（初心者向け！）」

【略歴】
●過去、東証一部大手不動産会社にて不動産業務に従事
●合格筆記試験：宅建士/不動産鑑定士/証券化マスター等
　　　・宅建は2ヵ月の勉強期間で合格
　　　・不動産鑑定士試験は直前答練で全科目総合全国1位
●法人、個人どちらの顧客にもサービスを提供
●約200～300億円ほどの物件取引に従事
●ほぼ全てのアセットを取り扱わせて頂きました
　（住宅、オフィス、商業店舗、ホテル・旅館、物流、工場等
●インバウンド投資の海外投資家と取引経験有
●J-REITと不動産取引経験有

【運営メディア】
ブログ, Youtubeチャンネル, Twitter, Line@, ヒマラヤ

日本の富裕層の大半は
1位、企業オーナー
2位、医師
3位、地主の3職種が占める。

企業オーナー、医師も不動産投資を行っている。
・実物資産の不動産投資し、本業や運用資産のリスク分散
・日頃多忙で時間がない。不動産は手を動かさずに継続的なキャッシュインが生まれる資産。
➡不動産投資は富裕層・資産運用の一つのテーマ

１．メリット

（１）ローンが使える

資産の中で唯一といって良いほど、ローン（自分のものではないお金）で投資することができる資産
物件の規模や、収入によっては、フルローンも。

（２）インカムゲイン（運用益）とキャピタルゲイン（売却益）

・インカムゲイン（運用益）：毎月の賃料収入より
・キャピタルゲイン（売却益）：売却時の売却額より

（１）（２）の大成功事例
・10億のビル一棟をフルローンで
・約10年間、1億円の賃料収入（表面利回り10％）
・当該ビルを30億で売却
・保有している10年間で40億円のキャッシュイン

上記は極端な例ですが、区分マンション1室でも同じ原理です。

（３）生命保険代わりになり得る

不動産投資と同時に加入する「団体信用生命保険（団信）」

投資中に、仮にまだローン支払い中だったとしても、ローンの契約者が亡くなったり、生活に大きな支障が出る高度障害状態になったりした際には、団信保険が下り、残っているローンは全額清算され、以降のローンは支払う必要がなくなる可能性。

（４）年金対策にも役立つ

・働くことのできない年齢になっても、継続的な収入を得られるため、老後の大きな助けに

・年金の原資の不足が予想されています。そのため、従来の年金制度が今後も永遠に続くという保障はなく、いざ自分が年金を受け取る年齢になったときには、安定した手厚い年金制度ではなくなっているかもしれません。

（５）相続税対策にも役立つ

・現金として持っているよりも、相続税の額を低く抑えることができる

以前の動画で試算した簡易的な結果
・現金5000万
・土地2000万、建物3000万にした場合、
①自宅用不動産に相続した場合→評価額1820万
②賃貸用不動産に相続した場合→評価額1610万

2．不動産投資のデメリット

（１）空室やリーシングによる家賃収入無や減額リスク
　　（インカムゲインへの影響）

・貸し出した物件に入居者が入らなかったために家賃収入を得られなくなる「空室リスク」、入居者による「家賃滞納リスク」
・ローンを利用している場合、銀行ローン返済だけが残る

＜対処例＞
・物件の立地などを吟味し投資することで家賃収入のリスクを抑える
・入居者に身元の確かな連帯保証人を確実に付けてもらう、
・家賃保証会社の利用を入居条件にする
・不動産会社などに貸し出すサブリースを利用する

（２）不動産自体の価格の下落リスク
　（キャピタルゲインへの影響）

・物件の時価が購入時より大幅に低下していると、売却損が膨らむ

＜対処例＞
・物件の立地や将来的な都市計画などを吟味し投資することで価格下落のリスクを抑える（例、駅前再開発、新駅誕生等）
・物件のメンテナンスを計画的に行う

（３）ローンの場合、金利上昇のリスク

・返済している間に金利が上昇する可能性有り
・その場合、返済利息額が増大する。

＜対処例＞
・金利上昇リスクも加味し、綿密な資金計画を立てる
・固定金利を選ぶことも選択肢

（４）自然災害や損傷等の物的リスク
　（実物資産であるがゆえ）

・地震、気象災害などの自然災害や人災等による損傷、火災等により、物件自体のダメージリスク

＜対処例＞
・物件の立地や建物の強さなどを吟味し投資する
（例、水害への強さ、海抜、地盤の強さ、建物の構造等）
・火災保険、地震保険、施設賠償責任保険等に加入する

以上になります。いかがでしたでしょうか。

もしまだ動画を見られてない方につきましては、
上記の動画を一度ご覧頂けましたら、より理解頂けるかと思います。

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