【最新号試し読み】月刊不動産流通 23年8月号
「月刊不動産流通2023年8月号」が発売となりました。
その中から、
・流通フラッシュ「キーワードは“学生“。新しい住まいの価値創出」
・編集部レポート「再び活性化‼ 民泊ビジネス 最新事情」
・解説「ここがポイント！資産所得倍増時代の不動産金融商品」
の試し読みを掲載します。
試し読み①（全文掲載）
流通フラッシュ
「キーワードは“学生“。新しい住まいの価値創出」
企画、運営、交流etc.
多用な視点をビジネスにつなげる
”学生”をキーワードに、新たな住まいの価値創造に取り組む事例が見られるようになってきた。
学生の意見を反映させる、学生のニーズを踏まえるといった取り組みは、以前から多く見られてきたが、それらは、間取りやイノベーションプラン、インテリアの提案といったハードについてのものがほとんどだった。最近は、学生の力を運営に生かしたり、学生の存在自体を付加価値にしたりといったソフトに関連したものが現れている。
前頁で紹介したような賃貸住宅では、高齢者と共に高齢者支援に関心を持つ学生にも入居してもらい、相互に交流し、親睦を深めてもらうことで高齢者の見守りや孤立防止につなげている。
また、学びをテーマに高校生・大学生・若手社会人が共に暮らす寮もある。共同生活の中で行なわれるイベントや対話機会を通じ、各々が持つ専門知識や経験、考えの共有を促進。学生を含めた入居者の成長促進につながっているという。
さらに、学生寮の運営会社が入居者に棟内自治を委ねるケースや、空き店舗を活用したポップアップショップの運営を学生に任せるケースなども各所で見られるようになってきた。
こうした取り組みを通じ、未来を担う学生に社会とのつながりを深めてもらうことは意義深い。学生というキーワードだけに限らず、住まいという場で社会課題を解決する新たな取り組みがもっと出てきても良いのかもしれない。そしてそれが、住まいの価値向上にもつながっていくのではないだろうか。
試し読み②（一部掲載）
編集部レポート「再び活性化‼ 民泊ビジネス 最新事情」
インバウンドの受け入れ強化という国策に適う事業として注目されてきた「民泊」。コロナ禍では利用者が減少したが、その収束により訪日外国人観光客を中心とした宿泊需要は急速に高まっている。
コロナ禍を経た今、これからの民泊サービスには何が求められるのか。不動産業界でもビジネスチャンスとしての関心が高まる中、民泊の今後について行政担当者に取材するとともに、民泊施設の運営・管理等を手掛ける事業者に、市場動向やビジネスのポイント等を聞いた。
「住宅宿泊管理業者」の参入要件を緩和
担い手増、事業活性化へ
「Airbnb」が日本でサービスを開始した2014年頃から、わが国でも住宅を活用して旅行者等に宿泊サービスを提供する「民泊」が急速に普及。同時に、当時必要だった旅館業法の許可を得ずに営業する「違法民泊」とその利用に関するトラブルも急増した。そこで、健全な民泊サービスの普及を図ることを目的とした「住宅宿泊事業法」が定められ、18年6月に施行された。同法では、民泊を手掛ける家主を「住宅宿泊事業者」、同事業者から委託を受けて、民泊の管理を行なう事業者を「住宅宿泊管理業者」、住宅宿泊事業者と宿泊希望者をマッチングする事業者を「住宅宿泊仲介業者」と定義。専門事業者によって民泊運営の健全化を目指すことにした。いずれも、国土交通省等の監督省庁への届出や登録が必要。なお、宅建事業者が多く登録する管理事業者の数は23年5月時点で2587。東京他主要都市に本店を構える事業者が圧倒的に多い状況だ。
同法の施行から5年。コロナ禍の収束で民泊市場に再び脚光が当たる中、さらなる市場の活性化に向けた動きも出てきた。管理事業者に登録する場合は、住宅の取引・管理に係る一定の契約実務経験や資格が求められる。しかし、地方都市ではこうした経験者や資格者が少ないことから、参入が難しいとの指摘があるという。そこで、国土交通省は22年より管理事業者の見直しに着手。所定の講習の受講修了者も新たに管理事業者として認める予定だ。「今回の参入要件の緩和に併せて、今年度から管理事業者への立入検査を実施。法令遵守の徹底を図り、優良事業者を増やしていく方針です」（同省不動産・建設経済局参事官（不動産管理業）・峰村浩司氏）。民泊事業の活性化は、地方都市で深刻な問題となっている空き家の有効な活用手段としても期待が高まりそうだ。
同法や旅館業法（簡易宿所）等に基づき、民泊の企画や運営・管理等を手掛ける各社では、民泊の事業環境やユーザーニーズの変化をどう捉えているのか、また、“民泊”を取り巻くビジネスの発展性は…。事業者に取材した。
民泊マーケットは活況
不動産所有者・投資家等の関心高まる
訪日外国人観光客を中心に強い引き合い
空き家活用等の問い合わせも増える
【今春はコロナ以前の反響。各地で高い稼働に】
コロナの感染拡大収束に伴う4月の入国制限の解除により、訪日外国人観光客は月を追うごとに増え続けている。こうした中、民泊への宿泊需要もまた高まっている。
売買仲介や買取再販事業を手掛ける一方で、17年より金沢市の観光地周辺エリアを中心に7件の民泊施設を運営するくるみ不動産(株)（石川県金沢市、山内邦裕氏）は、すでにコロナ禍前以上の需要を実感しているという。同社は、古民家、長屋、賃貸アパート等を買い取り（もしくは新築して）、民泊（簡易宿所）として運営しているが、「22年7月頃から客足が徐々に戻り、23年3月には。コロナ前の集客数にまで回復しました。欧米を中心とした訪日外国人観光客を中心にご利用いただいています」（山内氏）。
売買・賃貸仲介、賃貸管理を手掛け、19年から民泊事業に参入。現在、JR「岡山」駅周辺において自社物件やオーナーからの管理受託物件で5施設を運営する(有)フクシマ宅建（岡山市北区、代表取締役：岡田将明氏）の阪本裕治氏も、「23年4月以降は訪日外国人観光客が急速に増加した」と話す。同社は古民家、戸建住宅、賃貸マンションの1室等を民泊（簡易宿所）として運営しているが、施設によっては稼働率が80％を超えるほど好調だ。
東京23区内の賃貸マンションを中心に、入居者が自分の居室を民泊やホテルとして貸し出すことで、家賃を減額する「リレント」サービスを20 年から展開する㈱Unito（東京都千代田区）の代表取締役の近藤 佑太朗氏も「宿泊需要は、訪日外国人観光客を中心にかなり高い状況」と語る。
リレントは、同社がオーナーと対象住戸（棟）のマスターリース契約等を締結し、民泊・ホテルとして運営する。民泊の場合は、特区を除けば民泊新法に基づく住宅宿泊事業で取り組んでおり、同法上の上限となる年間１８０日が超えないようにシステム上で自動制御するなどの対応もしている。
同社の５月時点でのリレント対象住戸は約40棟（３００客室）で、平均稼
働率は70〜80％の状況にあるという…（続きは誌面でご覧ください）
試し読み③（一部掲載）
解説「ここがポイント！資産所得倍増時代の不動産金融商品」
2022年、岸田文雄首相が「資産所得倍増プラン」を発表。貯蓄から投資へのシフトが求められる中、23（令和5）年度の税制改正ではNISA制度の拡充などが図られた。そうした背景から、不動産会社でも顧客から、不動産投資に加え、金融商品などについても質問や意見を求められるタイミングが増えることが予想される。
そこで今回は、当誌で「JREIT研究所」を連載している関 大介氏に、不動産関連の投資商品の特徴や、投資検討者に押さえていただきたいポイント、注意点などについて、分かりやすく解説していただく。
年金不安が高まる中、資産形成のための投資活動が活発に
年金以外の収入拡大へ
政府は制度を拡充
医療の進歩による平均寿命の長期化と少子化の進行に伴う高齢人口比率の上昇、そして日本人の人口減少は、不確定要素が多い先行きの中でも明確な「未来」となってしまっている。高齢者人口比率の上昇に伴い、減少する可能性が高い“年金”に依存して長期の老後を過ごすのは難しく、投資による資産形成の重要性が年々高くなっている。
政府も、投資元本の売却益や配当収益（以下、投資収益）を非課税とするＮＩＳＡ制度の拡充や、掛け金が所得控除の対象となり60歳までは引き出しができないものの、投資収益に対して非課税となるＩＤＥＣＯの整備など、年金以外の投資収益拡大のための制度拡充を図っている。
このように投資の必要性がさまざまな場面で話題となる中で、資産家が保有する不動産の管理や仲介などに携わる不動産関連業界のビジネスチャンスも拡大している。顧客である資産家が、保有物件の売却などで一時的に資金が潤沢になった場合、その資金の有効な運用を、これまで以上のレベルで検討する可能性が高いためだ。そのときに実物不動産に加え不動産の金融商品にも目が向けられる可能性は高い。
不動産関連事業者の場合、証券会社や銀行などの金融機関とは異なり、投資商品の紹介が直接的なビジネスにはならない。しかし有効な提案や顧客の質問に答えることで、顧客である資産家との信頼関係を築きやすくなるだろう。
このような点から本稿では、１棟単位の不動産投資ではなく、比較的低い金額で投資可能な不動産関連の投資商品への投資について、極力分かりやすく説明していく…（続きは本誌にて）
その他さまざまなコーナーが有ります
「月刊不動産流通2023年8月号」では、この他にも不動産実務に関わるさまざまなコーナーを掲載しています。
・一問一答！建築のキホン
「ビルの天井の一部が漏水。真上部分の屋根を補修すれば問題ありませんか？」
・宅建業者が知っておくべき『重説』に必要な基礎知識Q&A 〜建築編
「地盤と建築物」
・不動産登記の現場から
「相続登記の申請義務化(１)」
・関連法規Q&A
「『宅地造成等規制法の一部を改正する法律』の施行に伴う宅地建物取引業法施行令等の経過措置について教えてください。」
・適正な不動産取引に向けて―事例研究
「複数物件を一括売却できると誤信させ、一部のみを不当に安く売却させられたとする売主の主張が認められた事例」
などなど…
不動産会社の取り組みや、不動産業に携わる方々に役立つ情報を多数紹介。業界の把握に役立ちます。
ご注文方法
本誌は、不動産流通研究所オンラインショップよりご注文いただけます。
より詳細な目次もご確認いただけますので、ご利用ください。
また、下記フォーマットにご記載の上FAX・郵送でご注文いただくことも可能です。
FAX 03ー3580 ー7615
☎ 03ー3580ー0791
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