【最新号試し読み】月刊不動産流通 23年12月号
その中から、
・流通フラッシュ「米国ニューヨークの住宅市場 高価格でも需要旺盛。用途変更で対応も」
・特集「大規模災害にどう向き合うか」
・座談会「ジバ不動産業、最強時代へ！」
の試し読みを掲載します。
試し読み①（全文掲載）
流通フラッシュ
「米国ニューヨークの住宅市場
高価格でも需要旺盛。用途変更で対応も」
世界中の投資家が常に注目。
再生・活用で好調なマーケットを維持
日本でも住宅価格の上昇が続いているが、海外の大都市でも、価格高騰が続く。とりわけ著しいのが米国ニューヨークだ。中でもマンハッタンは、9・11やコロナ禍など度重なる危機に陥っても短期間で価格を持ち直すなど強力なマーケットを維持。常に世界中の投資家から人気を集めており、必然的に住宅不足も続いている。
そうした事態に対応するため、ホテルやオフィス等を住宅に用途変更するケースも多く見られる。マディソンアベニュー92丁目に立地する「The Wales」は、1901年に建築されたホテルをコンドミニアム（以下、「コンド」）に改装した事例。屋上のペントハウス（5ベッドルーム）は2150万ドル（約32億円）で販売中だ。付近には私立名門校があり、投資家のみならず実需の高いファミリー層からも引き合いを得ているという。
一方、ウォール街にほど近いダウンタウンにある「The Cambridge Club」は、19世紀に建築されたオフィスビルを2005年にコンドへと改装したもの。建物の老朽化が激しく、テナント企業が近代的なビルに移ったため、旺盛な住宅需要を取り込もうとコンバージョンした。1ベッドルームの住戸は50万ドル（約7500万円）。これはマンハッタンでは破格に安い値段だという。
価格上昇が続いてきたニューヨークの住宅市場だが、現地の不動産エージェントであるサンティアゴ・スティール氏によると「FRBの利上げ再開、ロシア・ウクライナ戦争等の影響で、コンド価格は一服した印象だ」と言う。今後のマーケット動向が気になるところだ。
試し読み②（一部掲載）
特集「大規模災害にどう向き合うか」
近年頻発する自然災害により、まちや家屋にも甚大な被害が発生。ユーザーの関心も高まっている。そうした中、自然災害に対してどのような姿勢で向き合うべきなのか、不動産会社の姿勢も問われている。本特集では、災害リスクの高い地域や過去に大災害に見舞われた地域で営業する不動産会社が、自然災害リスクに対してどのような防災・減災対策に取り組んでいるのかを紹介する。
3・11から12年。
管理物件すべてで耐震補強を終了
今野不動産（株）（仙台市青葉区）
社員が地域防災の資格を取得。
オーナー向けにセミナーも
2011年の東日本大震災の発生から12年が経過した仙台市では、官民による復興イベントが定期的に開催されるなど、依然として防災・減災に対する意識は強い。震災以後、宮城県や仙台市は地元の不動産団体らとの連携協定を積極的に締結。次の災害への備えを意識した施策を展開してきた。
仙台市内を中心に賃貸仲介・管理等を手掛ける今野不動産（株）代表取締役の今野幸輝氏は、「全国的にもいまだ『宮城＝被災地』という意識が強い。そのため、地域住民や流入してくる新たな住民は、住まい選びの際に災害への強さ、特に建物の耐震性を気にする人が多い」と話す。賃貸住宅のオーナーも耐震性への意識は非常に強く、震災後の12年間で同社が物件管理を受託しているオーナーのほぼすべてが、所有する賃貸住宅について、必要な耐震補強工事を終えた。
こうした防災意識の高まりに対応して、同社は社員に防災士や宮城県防災指導員といった地域防災・企業防災に関する資格の取得を推奨。両資格を持つ６人の社員が、オーナーセミナー等で講師を務める他、社内の防災対策の推進役としてイントラネットで防災知識や国の制度等を共有している。「不動産会社に必要とされる防災知識や、オーナーに推奨できる防災グッズの情報など、幅広い知識・情報を共有しています」（今野氏）。
オーナーや入居者に対しても、震災の経験を踏まえた提案を行なっている。オーナーに対しては、震災当時、電気温水器が倒れて故障した事例が多かったこと、インフラ復旧に時間がかかったことなどを伝え、ガス併用を勧め、またガスについてもプロパンガスを提案している。「ランニングコストは高いものの、災害時に早期の復旧が見込めることから都市ガスから切り替えるオーナーも多い」（同氏）。
他のエリアから進学や就職等で仙台に転居してくる若い入居者に対しては、非常時に使えるカセットコンロを常備しておくように提案。また、高層マンションに入居を希望している人には、震災時に停電で高層マンションの上層階まで揚水できず、飲料水や生活用水に困った人が多かったことを伝え、飲料水の備蓄や浴槽に水を張っておくことなど、水を常に確保しておくように助言している。
「東北の不動産会社の多くがそうだと思いますが、当社も社員のほぼ全員が被災しました。当時どのような状況で入居者やオーナーに対応したか、実体験に基づく提案をしています」（同氏）…（続く）
◆登場企業等
今野不動産（株）（仙台市青葉区）
ヨコオ住販（株）（千葉県茂原市）
（有）SORRA（東京都葛飾区）
（一社）熊本県賃貸住宅経営者協会（熊本市中央区）
試し読み③（一部掲載）
座談会「地域で働く不動産屋さんによる情報交換会」より
「ジバ不動産業、最強時代へ！」
地場不動産会社の経営者や従業員、不動産オーナーが集まり、「まちの不動産屋」のあり方についての問題意識を共有してきた「地域で働く不動産屋さんによる情報交換会」（通称：ジバコー）。地場不動産会社はいま、IT化の進展やコロナ禍を経て変革期を迎えつつある。今回は9月21日、4年ぶりに行なわれた会合での座談会から、地域と共に生きる地場不動産会社の生きる道のヒントを探る。（文中は敬称略）
【登壇者】
コムガーデン（株）尚建（東京都文京区）代表取締役 徳山 明氏
永幸不動産（株）（東京都豊島区）代表取締役 森下智樹氏
（株）エヌアセット（川崎市高津区）代表取締役 宮川恒雄氏
（株）ハウスメイトマネジメント（東京都豊島区）ソリューション事業本部コンサルタント営業室シニアコンサルタント 伊部尚子氏
誠不動産（株）（東京都渋谷区）代表取締役 鈴木 誠氏
（株）明和住販流通センター（東京都世田谷区）代表取締役 塩見紀昭氏
（株）守谷商会（東京都府中市）代表取締役 槇ヶ垰 俊一氏
不動産オーナー（東京都文京区）菅 完治氏
オンラインが進展、住み替え需要増。
悪いことばかりじゃない「コロナ禍」
「パンデミックには負けない」
高齢経営者もオンライン会議
徳山（以下、司会）：長かったコロナ禍がようやく収束しました。皆さん、いろいろご苦労があったことでしょう。怪我の功名ではないですが、良い事もありましたか?
槇ヶ垰：対面接客が難しい中、リモート接客が進展したことは収穫でした。お客さま全員が望んだわけではありませんが、「遠方のお客さまはリモート 内見、オンライン重説」という流れが定着した3年間でした。ただ、業界全体でみると老舗と呼ばれるまちの不動産会社の多くは従業員も経営者も高齢で、いまだデジタル化についていけていないのは課題でしょうね。
森下：たしかに、足踏み状態だった不動産業界のオンライン化が、一気に進みましたね。私の地元では、高齢の経営者の皆さんも、頑張ってオンライン会議システムを使っています。その姿には「パンデミックには負けない」という底力を感じ、私もおおいに勇気付けられ、また感動しました。
宮川：ほとんどのミーティングがオンラインでできるとわかりました。そのため、夜飲みながら話すことがめっきり減り、昼間のミーティングが増えました。ちょっと寂しいですけど、これは良いことでしたね。
塩見：私が会長を務める日管協では、以前は会合やイベントのほとんどを東京で開催していたため、地方会員がなかなか参加できないという課題がありましたが、オンライン会議システムを使うことで、全国どこからでも参加していただけるようになり、会員間の不公平感が解消できています。
一方で、コロナ禍で賃貸住宅での騒音トラブルが本当に増え、その対応に忙殺されうつになるスタッフも。音のクレーム対応は非常に難しいので、何らかのガイドラインが必要だと感じています。
オーナーが「死」を認識。
相続相談がスムーズに
伊部：私は、コロナ禍中にオーナーの代替わりとそれに伴う相続支援や資産承継を専門に取り扱う部署へと異動したのですが、オーナーの多くがコロナ禍を経験したことで「人はいつか死ぬ」とリアルに実感され、私たちも「もしお亡くなりになったら…」と相続のお話を切り出しやすくなりました。おかげで「物件の管理」から「人（オーナー）の管理」へスムーズに移行できています。
鈴木：お客さまが「住まい」についてより深く考えるようになったことは良かったですね。在宅勤務が増えたおかげで、「私の家ってこんなに暗かったのか」「こんな環境に住んでいたのか」と気付き、より良い家を探して引っ越そうという人が増えました。ただ、リモート内見については「イメージと違う」といったトラブルが年に数件はあるので、私は絶対に現地に来ていただくようにしています。
菅：ファミリー向け物件の人気が上昇しました。空室が出ても、仲介会社に知らせると必ず数日以内に申し込みが入るんです。仲介会社からは「共働きの場合、別々の部屋で仕事をしたい。そのため、2つ以上部屋がある物件を探している人が多い」と聞いています…（続く）
【動画でチラ見！】
その他さまざまなコーナーが有ります
「月刊不動産流通2023年12月号」では、この他にも不動産実務に関わるさまざまなコーナーを掲載しています。
・一問一答！建築のキホン
「築古の木造住宅と新築の木造住宅、耐震性はどれくらい違いますか？」
・宅建業者が知っておくべき『重説』に必要な基礎知識Q&A 〜建築編
「地中埋設物の調査」
・不動産登記の現場から
「マンション分譲後に敷地権が増えたケース⑴」
・関連法規Q&A
「宅地建物取引業法に基づく講習におけるアナログ規制の見直しについて教えてください。（その2：登録実務講習・法定講習編）」
・適正な不動産取引に向けて―事例研究
「悪臭被害を理由にした損害賠償。悪臭の証拠は不十分で買主でも周辺調査が可能であったと、棄却された事例」
などなど…
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