FPが住宅ローン審査を否決から承認に変えるために変える３つのこととは
ローンが通らないと家は買えない
せっかく思い切ってマイホームを購入しようと思ったのに住宅ローンの審査が通らなかったので家が買えない。以前は熊本だけでしたが今は全国から相談をいただくようになっています。
セールスから審査が通らなかったから別の銀行で審査してみましょうと言われて書類を書いてみましたが結果は『否決』そしてまたセールスから連絡がありました。もう１件違う銀行に審査しましょう。
お客様のショックは大きいです。住宅ローン審査に通らない＝家が買えないという現実を目の前に突きつけられるのですから。妻の失望の目、子供の落胆の声など耐えきれないものがあるようです。
頼るべくはセールスですがこの時点でセールスはお客様のことよりも自分の数字のことで頭がいっぱいです。上司に怒られるかもなんとしても審査が通らないと。もうお客様の落胆なんて意識にないようです。
『これ以上審査するのは怖い。でも家は欲しい』
そんな時にお客様から連絡があります。先週も２件『審査が通りました』と連絡がありました。なぜセールスは審査が通せなかったのでしょうか。それはほとんどのセールスが住宅ローン審査を知らないからです。
もちろん当オフィスでも全ての案件を通すのは無理です。その無理というのはほぼCICに『異動情報』があるものです。ただしスマホの最終回での異動情報だけは通ることが多いです。
では住宅ローンの審査を否決から承認に変えるためにどうすればいいのでしょうか。今日はそのコツの３つの話になります。３つとは何か
１、数字を変える
２、銀行を変える
３、時間を変える
１、数字を変える
否決から承認へと結果を変える１番簡単な方法は数字を変える方法です。まずはこれを考えます。数字とはいくつかありますが返済比率の計算から見てみると理解できます。
年収×返済負担率÷１２ヶ月・・・１
年収を変えるというと源泉徴収票を改ざんする業者がいますがこれは犯罪です。そうではなくたとえば収入合算などで収入をプラスさせる方法です。
返済負担率は基本は年収４００万円以上で３５％、４００万円未満で３０％となっている銀行が多いですが銀行によっては違う場合があります。率を上げる、例えば４００万以上４０％となると借入可能額が増えます。
２、銀行を変える
金融機関の住宅ローン審査はもちろん３５年間支払いが遅れすにできるかどうか、ですがそんなことはわからないのが実情です。１年先だってわからないのに３５年先なんて誰も占えません。
審査の拠り所はもちろんそれが全てではないが数字になります。上記での返済比率の計算式の続きですが銀行には審査金利というものがあります。これは実際にお客様が使う金利ではなく審査する時に使う金利です。
ローン金額×審査金利×年数
審査金利こそ金融機関によって変わります。たとえば３.１２５％の金融機関もあれば２％のところもあります。１％の金融機関もあります。ここの数字を変えると借入額可能額が大きく変わります。
たとえば年収６００万円で３５年払いとします。
６００万円×３５％÷１２ヶ月＝１７.５万円
審査金利 ３.１２５％ 上限４４００万円
２.０％ ５３００万円
１.０％ ６１００万円
このように審査金利が低い金融機関に変えると借入可能なローン金額が大きく変わるのがわかります。どこの銀行が何％の審査金利かを知っておく必要がありますが銀行を変える効果がわかります。
３、時間を変える
これは俗にいう『今は買えないけど３ヶ月後には買えるようになる』という感じです。主にCICを取得したら支払い履歴に問題があってローン審査が通らなかった場合です。
当たり前の話ですが３５年間の支払いを考えて審査するのに『今』遅れているような人に住宅ローン審査を承認するわけがありません。ですが金融機関（保証会社）によって支払い履歴に対する考え方が違います。
考え方とは何かといえば、もちろん『今』はダメですがそこから２ヶ月きちんと払えば承認を出すなどです。審査前１年間は支払いの遅れがないことが基準の銀行もあれば直近２回を見る金融機関もあります。
３つの数字を変えてみて
結局のところ審査が通らない理由とは何かというと『セールスの無知』が１番の理由であることが多いのがわかります。ヒアリングをきちんとして、金融機関の審査を知っていれば防げることが多いです。
異動情報などの場合は個人信用情報が最初から毀損しているのでもう誰がやっても審査が通らないのですが、上記のようなエラーで通らない＝家が買えないのは誰も得をしない。
住宅ローン選びとはお客様の事情と金融機関の事情のマッチングです。このマッチングを正確にできればお客様の心が傷つくような『否決」はかなり減ります。その証拠が当オフィスでの住宅ローン相談です。
マイホーム購入は人生を大きく変化させます。その変化をうまく乗り切れば幸せなものとなりますし、下手に乗り切ると本当に目も当てられないような事態すら起こります。
マイホームは人生の岐路なのでセールスに頼るのではなく専門家の手で人生の岐路をいい方向に動くようにしてほしいものです。
永野FPオフィスの住宅ローン相談
担当FP 永野 修
公式LINE https://lin.ee/PXt8fv9
熊本で注文住宅専門の住宅ローン相談オフィスです。クレジット会社で１７年審査に携わってきた豊富な経験を活かして正しい住宅ローンの選び方に関してお客様からの相談を受けています
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