不動産投資セミナーを聞いて思うこと　〜新築・中古物件それぞれメインで取り扱っている不動産投資会社に話を伺った結果〜

こんにちはふぇいはやとです。

今回は、ふとSNSでの広告にあった不動産投資について会社に話を聞いた内容をお伝えします。
（広告「面談するだけAmazonギフトカード○万円」に惹かれたのも無きにしもあらず笑）
しかしながら、不動産投資には興味があり、これもいい機会と思い話を聞くことにしました。

※以下は投資に関する基本的なことは極力除き、私個人が感じた一意見として参考になればと思い記したものです。

1.不動産投資の利点と目的

◎不動産投資の利点

・ローリスク・ロングリターンであること
・年金対策
・節税効果
・保険（団体信用生命保険）効果

◎不動産投資の目的（私の場合）

　私の不動産投資の目的は、『毎月収支プラスで運用させること』です。
　上記の利点は結果ついてくる程度で考えていました。

2.話を聞いた不動産投資会社

・新築をメインに取り扱っている会社
・中古をメインに取り扱っている会社
※会社名は伏せます。

　不動産投資の中で、主に“区分投資マンション“が挙げられますが、その中でも中古がいいのか、新築がいいのかよくわかりませんでしたので、それぞれの特徴が分かるように上記2社を選択しました。
　立場の違う社に話を聞くことで、それぞれのメリット・デメリットが浮き彫りになるかなと。メリットは調べればどこでもわかると思うので、ここではデメリットに主眼を置いて記します。

3.新築・中古のデメリット

◎新築デメリット

・賃料の減額率が高い（築10年の間に100→89％まで落ちる※）
※タイプ別築年数別の理論賃料指数より（三井住友トラスト基礎研究所算出）
　逆にいうと、中古はある程度下がった時点からのスタートなので例えば築10〜20年では6%程度の減額で済む。

・買った瞬間に価値が落ちる
　新築の場合は、土地の仕入れ、広告費、建設会社等の利益を上乗せして販売しているため、当然購入後売却となった場合は、それらを除した金額の価値しかないことになる。

◎中古デメリット

・今後のメンテナンス（管理費、修繕積立金）が高くなる可能性がある
　新築に比べて年数が経っているため、エアコン・空調などの故障やメンテナンスに費用がかかる可能性は高くなります。当然ですね。
　これらの保証としてサブリース契約を勧めてくるが、手数料がかさむ。（サブリース契約の場合、家賃の1割程度手数料としてとられる）

・減価償却費が小さい
　減価償却費は取得費×減却率で計算されますが、取得費が新築の方が高いため、中古の減価償却費は新築に比べ少なくなります。また、償却率も耐用年数が多くなるにつれて小さくなります。
　よって、減価償却費が小さい=経費で処理できる額が少ない=節税効果が新築に比べ小さいことになります。

・室内の現状確認ができない
　既に入居者がいる状態で購入する（オーナーチェンジ）場合、入居者が住んでいるため、室内を確認することができません。

・古いものだと耐震補強されていないものも存在
　建築基準法は1981年に改正され「震度6強以上の地震で倒れない」という基準が求められるようになりました。旧基準の物件でも耐震補強工事をしていれば問題ありませんが、耐震性の低い木造などは倒壊リスクも多くなります。

・管理組合が機能不全の場合もある
　投資用マンションの場合管理組合が機能していないことがあるので、管理組合に潤沢な修繕積立金があるのかどうか確認しておくことが大切

4.不動作投資面談を受けるときの注意点

不動産面談を受ける際、営業マンの話の半分（またはそれ以上）はかなり話を盛っている可能性が高いです。
例えば『私が今まで取り扱った物件はほとんど家賃がその後上がっています』などと将来家賃下落を払拭するようなことを言ってきましたが、詳細を突っ込むと実は1割程度だけが家賃が上がっただけでその他は横ばい・微減であったり。
やはり数値・根拠のないものは、『私の経験上』などと抽象的な表現を使ってきますので、よく確認したほうがいいと思います。

あくまで私は『リスクを知った上で不動産投資を検討したいため』質問しているだけで、意地悪しているのではありません。メリットなんて黙ってても向こうが説明してくれます。なので、デメリットを主に質問したほうがいいです。こっちがうんうん聞いているだけなら、向こうからわざわざデメリットを話すことなんてないですから。

契約前には必ず重要事項説明がありますが、この段階に来ると、契約者は既に不動産投資の良い点ばかりが脳内満たされており、説明を聞いていない、聞いていても頭に入ってこない場合が多いです。なので、面談の時から十分に理解しておくことが大切だと思いました。

国内全ての不動産会社がそうであるとは決して思いませんが、相手は知識・経験豊富な営業マンであることを念頭に置かなければなりません。
思ったことはきちんと伝える、断るところは断る、これが苦手な方は面談を受けないほうがいいと思います。

5.結果思うところ

◎不動産は『立地』がほぼ全て（東京23区・徒歩8分圏内）

◎不動産投資する前に、目的を明確に定めておくこと

◎年金対策など何もやっておらず、保険も入ってない方は、中古不動産投資はおすすめ（私のような初心者は、多少手数料がかさむにしても管理会社を通して運用するのがよい）

◎上級者になれば、自分でオンボロマンションを購入後リノベーションして、運用するのが利回りはよりよい

総じて、私は当初設定した目的とは一部違っていたため不動産投資を断念しましたが、気の弱かったりや目的があやふやだった場合は、営業マンの上手い話に乗せられて買ってしまったかもしれません。（実際メリットは多くあるので）
そもそも短中期で利益を求めるのは不動産投資は不向きであると再認識しました。
キャピタルゲインなら可能性はあるかもしれませんが、その時の売却がどうなるのか不安な部分があり、リスクが大きいと感じました。
　自分なりにいろいろ考えることは重要ですが、何よりなんの目的で不動産投資をするのか（不動産投資に求めるものは何か）をきちんと設定しておくことが何より重要であると思います。


　私の場合は、終身保険（国内・外資系）などで年金対策を既に行っていたため、老後にこれ以上ためておく必要性はありませんでした。（保険よりも不動産投資の方が月々の支払いが断然少なく運用できるのでこちらのほうがいいと思いましたが、今更保険やめれませんでした。）

　今の自分が、もし保険に入っていなければ、中古マンションを都内で購入し、管理会社にて運営してもらうことを選択すると思います。

もちろん、今から保険を解約して乗り換えする、または保険はそのままで不動産投資をプラスするのも有りだと思います。



以上、参考になれば幸いです。