これから買ってはいけない物件の特徴３選
今回は、 こんな物件は買ってはいけない物件３選をご紹介します。 私個人が、投資家様にご紹介する物件を選ぶ際に、前提の基準でもあります。 セカンドオピニオンサービスに、同じ物件で複数のご相談が来ている状況です。ドバイで不動産を選ぶ前に、一度チェックしてみてください。
この記事はこんな人に向いています。
✅ これからドバイに投資したい方
✅ ドバイの物件を予約した方
✅ 日本人に物件を紹介された方
「買ってはいけない」とは、これからドバイの不動産市場を長期目線で鑑みたとき、このような特徴の物件を購入する際は注意していただきたいという意味です。
ドバイ不動産の歩き方では、セカンドオピニオンを承っています。ご相談の中で、「ドバイ不動産に投資したが、実際はひどい物件だった」ということがよくあります。このような物件は、投資家のためではなく、エージェントが利益を得るためだけの取引と言っても過言ではありません。
物件を購入する前に要注意な物件の特徴を、3つ解説します。
2024年以降のドバイ不動産市場
ドバイ不動産市場は2020年から2022年にかけて、前年比40%成長を続け、2023年には過去最高価格に到達しています。背景には、コロナ後の爆発的な需要の増加、ロシア-ウクライナの戦争による不安、世界の金融経済の不安、最近ではパレスチナ-イスラエルの戦争による情勢悪化など、より資産性があり、国家として開かれており、安全な場所へ移りたいという人が増えたことが考えられます。
別の視点では、税制優遇に加え、ゴールデンビザの要件が緩和され多くの人が5年または10年のビザを取りやすくなったことも、成長を支えた一つの要因です。
この間、ドバイのオフプラン物件の販売件数は増加し続けています。不動産価格は、需要と供給に影響を受けるため、供給が多すぎると価格が下がってしまいます。
コロナ後に再開したオフプラン物件の完成が、2025年~2026年に一気に供給されるため、市場の供給量が増えることが懸念されています。JLLのレポートによれば、2024年は34,000ユニットが供給されるという試算があります。供給に伴い、人口増加ペースが成長すれば、不動産価格は下がることなく成長するでしょう。
① 非コミュニティ × 中小デベロッパーの物件
コミュニティと非コミュニティ
ほとんど知られていませんが、ドバイの不動産開発において、コミュニティ、ディストリクトには定義が定められています。基本的に居住者の数で区別されています。
ネイバーフッド（近隣）：0 ~ 5,000人
コミュニティ：5,000 ~ 10,000人
ディストリクト：10,000 ~ 30,000人
一般的にコミュニティとは、1社のマスターデベロッパーが開発した居住エリアを指しています。例えば「Arabian Ranches」や「Dubai Hills Estate」などはEMAARの代表的なコミュニティです。
ドバイ マリーナは6万人以上居住していると言われるので、定義に沿えばセクターとなり、マリーナウォークがディストリクト、JBRがコミュニティといった具合に区別できます。
コミュニティの物件の価値
本題の、買ってはいけない特徴として、このような人気のあるコミュニティ、ディストリクトに属しているかどうか が基準となります。ドバイ不動産の土地勘がない日本の投資家さんにとって、まずコミュニティをよく知らないことがほとんどです。人気のあるコミュニティの物件は、それだけで他の物件よりも価値があります。公園が整備されていたり、ウォーターエリアがあったり、スポーツ施設が使えたりと、生活しやすい環境が揃っています。一方、コミュニティになっていない砂漠の中の一つのマンションだと、周辺に何が建つかは分からず、隣のマンションは違うデベロッパーのプロジェクトです。
不動産の賃料は、周辺相場に大きく影響されます。どんなにクオリティの高い建物を作っても、周辺に環境が整ってなければ賃料相場は下がります。逆に周辺が高ければ、同じクオリティの建物でも高い賃料を取れます。この点で、人気のあるコミュニティの物件は安定しており、価値が高いことが多いと言えます。
デベロッパーについては、③で解説します。
② エリアのニーズに沿わない間取りの物件
買ってはいけない物件の特徴②として、エリアと間取りの組み合わせが挙げられます。
極端な例を言えば、単身者が多く住むエリアに、6ベッドルームの家はそこまで需要が高くないでしょう。車を持つ前提で家族に人気のエリアに、旅行者用のワンルームマンションは需要が見込めるとは言えないでしょう。
このように、エリアごとの特徴（ニーズ）ともっとも需要が安定しそうな間取りを理解する必要があります。
そうしないと、ニーズを理解していない日本の投資家さんが、価格が安いからという理由で「メトロも通らない砂漠の中の、家族連れが住むエリアに、ワンルームマンションを購入してしまう」といった事件が起こります。
利回りに騙されてはいけません。
しっかりエリアの下見、もしくは現地の信頼あるエージェントに聞き込みをすることをお勧めします。
③ 評判の悪いデベロッパー物件
ドバイで不動産開発をするデベロッパーは、本当に数えきれないほどあります。デベロッパーといっても、都市開発・総合開発を手掛けるデベロッパーから、請負のデベロッパー、特定のエリアのみ開発するデベロッパーなど様々です。
実際、ドバイの不動産エージェント界隈で評判の悪いデベロッパーも存在しますが、この記事では、私個人が紹介するかしないかというだけの基準で、デベロッパーをご紹介します。
※ つまり、現地での評判というよりも個人的見解です。ご了承ください。
デベロッパーを評価する基準として、いくつか挙げられます。
物件完成までの納期が守られるか
建物のクオリティが高いか
契約、手続き等の事務が正確に行なってもらえるか
建設後の管理体制があるか
出口（売却）の需要があるか
この5つが、個人的にデベロッパーを判断する最低基準です。
プロジェクトによって、建設会社が異なることがしばしばあります。実際には、マスターデベロッパーのネームバリューだけでは判断しきれない部分があります。プロジェクトの規模、階数、建築・施工会社、間取り、周辺の開発計画など、多角的な視点で判断することが大前提です。
ドバイは、法律改正により、開発の際はエスクロー口座で資金を管理することが義務付けられています。そのため、デベロッパーの倒産リスクは以前より低くなっています。それでも、建物の完成が遅れる、資金/支払いに問題が多いデベロッパーも多く存在します。
投資家にとっては、デベロッパーを適切に選ぶことで、それらのリスクを回避できる可能性を上げることができます。
以上を踏まえて、個人的に紹介する・紹介しないデベロッパーをリストにします。
私がご紹介するデベロッパーの一例
政府系デベロッパー
EMAAR
NAKHEEL
MERAAS
Dubai Properties など
EMAAR出身系
Ellington
NSHAMA
民間大手デベロッパー
DAMAC（ニーズ、建設会社、プロジェクト、エリアによる）
SOBHA（ニーズ、プロジェクトによる） など
私が紹介しないデベロッパー
AZIZI
SAMANA
Tiger など
以上です。
紹介していないデベロッパーの物件を購入する方、購入を検討している方は、当社のセカンドオピニオンサービスにて、ご相談いただけます。
今後、ドバイ不動産に投資したい、ドバイ不動産の購入を検討している方がいらっしゃいましたら、参考になさってください。
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