ベトナムをしる～その③保険•不動産 2023年10月版
LIFE生活～保険
◇社会保険
社会保険と言っても沢山ありますよね。
ベトナムでは福利厚生の一環として社会保険があるという位置づけと考えてよいかと思います。
これは従業員目線か経営目線かにもよるのですが、ベトナム人従業員は社会保険が付いてないという事に大きな不安を抱きます。
ですから、そもそも福利厚生が社会保険に適応されるのかという経営目線での議論自体がベトナム人にとってどうでもよく、社会保険が付いていない会社には人材があつまりにくい環境になっている事情を事実として取り上げてさせて頂きました。
そういう事で、ベトナムに於いて海外企業では従業員に対する社会保険適応はマストとなっています。
海外企業というのは外資企業だけではなく、ここでは現地法人を外国人が運営している法人の事を含めて指します。
ベトナム企業においても福利厚生はHRの人材獲得面で重要な役割を果たします。
時にはベトナムの方が日本より優遇されているケースも見受けられます。
ベトナムには労務士という資格はないですが会計事務所に委託すれば大体のことはクリアできます。
◇健康保険
加入率は93.2％（92％)(※ベトナム保健相2020)
これは富裕層以下ほぼ加入していることにあたります。
貧困層の保険は無料で、事故や病気にかかった際に100％保証してくれる
保険も存在します。ただしお薬の処方であったり、私立病院であれば
自己負担が6-7割に増えたりします。
◇損害保険
2016年から 車の自賠責が義務化され加入率がほぼ100％！
私も仕事でも車両をベトナム全国で使用しますし、車両会社が保険に加入しているかリサーチもしなければならない手前、
個人含め、車両に関しては加入していないというのはマインド的にありえないと感じます。
どういう事がっていいますと、マイカーはベトナム人高齢者の夢です。
リタイアして楽しみがドライブなんて方も多く存在ます。
ベトナムには車検がない
当然マイカーが損害を受けない為、また受けてもよい様、自発的に定期的なメンテナンスを頻繁におこなってますし、自賠責とは別に加入しているケースがほとんどになっています。
また損害といっても色々あるのですが、工場や配送業界に関してはサービス保持や社員を守るの為に加入している所も多いです。
特にローカルの配送では日本の様に損失や破損なく時間通りに完ぺきにというわけにはいきません。
配送の際の壊れた時の補償に関してはスキームやパートナーのガバナンスによって使い分けが必要になってます。
我々なんかはプロデュースなんかも行ってますので、飛行機便で全国に納品する機会もおおいのです。
パートナーの販売代理店がハサップを適応している場合なんかは、損害保険加入しているロジ会社を使う事が必須になります。ただし、その際はコストが5-10倍になってします。
物によるんですが、ある程度の破損率をコントロールできる座組を作っていけば独自の冷凍配送システムをある程度構築することもできますが、再配送して工数がかさむコストや先方が求めるリードタイムコストを比べて判断しなければなりません。
これも業界やパートナーにもよるんですが、保険を掛けないフェーズというのは選択肢としてありうると感じます。
LIFE生活～不動産
基本的に都市部ではもう土地がないので、現在は新興住宅地や地方の開発にシフトしてきています。
◇分譲・建売
ダナン市内の8割を占めるの相場は2500∸2800ドル/㎡円換算30-35万¥/㎡ ほどですので東京都内の半額の相場感になってますが、
実際はプロジェクト段階で先物が繰り返されていることで振れ幅が大きいです。
◇賃貸
ベトナム中部ダナン市
賃貸:15米ドル/㎡
オフィス：18-25米ドル/㎡
世界遺産内テナント:40-45米ドル/㎡
ざっくりハノイ・ホーチミン行くと 1.6倍からそれ以上になってます。
単純に市内で
2,000万円の物件を購入し10万で貸せば 利回り5％
郊外で500万円の物件を購入し3万円で貸せば 利回り6％
どちらが優位か
2023年10月現在において需要と供給の規模感がかなり不透明と言って間違いないでしょう。
これを実現性があるにものにするには計算だけでなく国の投資計画や情勢もよめなければならない。
現在は不動産を売りたいけど売れない状況なのでこのバーゲンセール時に外資が購入した不動産も多い。当然、売れない不動産を処分したいのは一般人だけでなく銀行・政治家も同じなので、政権の議題に外国人も購入枠を設けず、自由に買えるよう配慮に取り組むというお話も聞きます。
◇大手の日系ゼネコン・不動産目線ではどうか
資金も体力もあるので10・20年間計画で見ているというのが本音の所じゃないでしょうか。土地を買って・土地の整備・ライセンスまわりなど環境整備しながら末永くまてる。言い方をかえれば土地であれば20年後に回収が担保されている、筆者はそんな印象を持っています。
経営者の方であれば日本でも色んな営業を受けていると思うので、
いわずもがなかもしれませんが
土地と分譲を一色単にして「ベトナムの不動産もうかりますよ」というのはナンセンスだと考えます。
確かに、10数年後、寝かしておくだけで上がるというのが不動産業界側の見解は理解できる。
同じ金融商品なので嘘ではないけども、それをやるのであれば、価格だけ独り歩きさせずに、取得のプロセスや条件・ リードタイムまた物件価値の総合評価、かし物件へのリスクを情報開示したうえで資産運用のプロセスをもっと提示した方がよいのでは と感じます。
実際、購入希望者に色んな情報を提示するのがめんどくさいという業者すくなくないんですよね。これは適切な情報を購入希望者にお伝えしても情報過多に陥ってしまうという事情もあります。
ですので、所有権を証明するレッドノートというのが外国人は取得できない為、ベトナム側の管理会社の奥さんとかの名義にして、それを購入者にそのまま購入できました！
といって売買契約している会社もある。
これはこれで ありですが
ベトナムのレギュレーション、管理会社や保守サービスが変わった時にトラブルになりますよね。
こういった点を可視化すれば、よりよい業界になるのではと感じています。
→次回 ベトナムをしる～その④
LIFE美容へつづく
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