細かいことだけど・・・収益物件でオーナー様に気付いてほしい修繕ポイント。

今日は、収益物件のオーナー様にチェックしていただきたい修繕のポイントをお話してみたいと思います。

私自身、長年賃貸に暮らしたり、現在の事務所も賃貸で、費用を抑えるために築古物件を選びました。
この物件のオーナーさん、いわゆるサラリーマン大家さんなのですが。
もっとこうしたらいいのに・・・と思う点も多くて、それをここに書いてみたいと思います。

新築物件なら、新しくて綺麗だし、近頃の若い世代は狭くてもいいという方も多くて、よほど駅から遠いなどのデメリットがない限りは、すぐにお部屋が埋まると思うんです。

ここで考えてみたいのは、築20～30年くらい経過した物件。
収益物件としての利回りも、新築よりこのくらいの中古の方が良いと言われていますよね。

築20年くらい経ってくると、外観にも内装にも古さを感じてくる頃。
取得価格に対する家賃収入の利回りは良くなりますが、修繕にかかる費用も考えなくてはならない時期です。

外装に関しては専門ではないですが、築15年くらいしたら外壁塗装や屋上防水などを考える時期になると思います。

内装も、エアコンやクロスは、10年を目安に交換が必要なもの。
そして築20～30年経ってくると、キッチンやトイレ、お風呂などの大きな設備や床材も交換を検討する時期になってきます。
床材については、別の記事でお話しましたのでそちらをご参照ください。

キッチン、ユニットバスなどは交換にかかるコストも大きいので、どれくらい古いままで使っていくのかはその物件の家賃によってくるかと思います。
都心の家賃何十万円もするような物件なら、早めに交換して綺麗な状態を保つ方がいいですが、10万円以下の物件なら少し古くても、その分家賃を少しずつ下げたりして使い続けることも多いかと。

そんな時に、気にしていただきたいポイントがあるんです。
確かに、新品に取り換えられればその方がいい。
だけど、古い設備のままでも、入居を検討している方に少しでも好印象を与える方法をご紹介します。

まず、キッチン。
面材の日焼けや黄ばみが目立ってきたら、シートを貼ってしまいましょう。
3Mのダイノックシートや、サンゲツのリアテックなどの化粧フィルムを貼ると、見違えるほどに綺麗になります。
1Rサイズならプロに頼んでも3～5万円程度、器用な方ならDIYでもできると思います。
私も、事務所のキッチンの古さに耐えかねて、リメイクシートを貼りました。

そして、忘れないでいただきたいのが、キッチン棚下灯や換気扇のスイッチとなっている紐。
油でベタベタだったり、変色していませんか？
数百円で取り換えられると思います。
細かいことですが、新品に取り換えておくだけで、格段に印象が変わります（特に女性には）。

その他、シンクやコンロをできるだけ磨いておくことや、水栓金具の水垢を取っておくことも忘れずに。
「光るものは光らせる」が、綺麗に見せる秘訣です。

そして、お風呂。
ユニットバス丸ごとの交換は無理でも、クリーニングは入念に。
鏡の水垢、水栓の水垢を綺麗にしておくことで、印象が格段に良くなります。お風呂も「光るものは光らせる」と、手入れが行き届いているように見えます。
今は、水垢取りの洗剤もプロ仕様のものが簡単に手に入るようになっていますので、薬剤の力に頼ってしまいましょう。

また、ダイノックシートにNEOシリーズという水廻り専用のシートも出ています。ユニットバスの壁や天井、床に貼れる抗菌・防カビ仕様の化粧フィルムです。
普通のダイノックシートよりも、施工できる職人さんは限られているようですが、ユニットバスの交換を考えている場合は、シート貼りも検討してみてはいかがでしょうか。

最後に、クロス。
室内でタバコを吸っていなくても、日焼けやホコリで黄ばんでいくので、耐用年数の6年を過ぎていたら貼り替えるのが理想ではあります。
貼り替えない場合は、クリーニングでクロスについたホコリを取ることを忘れずに。壁や天井には意外とホコリが溜まっています。

収益物件でもおすすめしたいのがアクセントクロス。
写真映えしますし、お客様の印象もよくなるので、集客コストとしても費用対効果のいいアイテムだと思います。
アクセントクロスのおすすめ品番をご紹介した記事も参考にしていただければ幸いです。

つい大きな設備に目が行きがちですが、特に女性は細かいところをよく見ています。
細かいことだけど・・・あまりコストをかけずにお客様の印象を良くする修繕ポイントをご紹介しました。