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〓2023年までの話題の中心のマンション〓

【HARUMI FLAG デビュー】

東京五輪選手村跡地マンション「HARUMI FLAG」が正式にデビューしました。

すでにネット界隈では価格や間取りなどについての情報は溢れていますので、それ以外の私見をご案内いたします。

SNSでは話題になっておりますが、かなり価格がエグいです。

というのも、週刊文春にて6ページに渡り報じられておりますが、価格はかなり安くないとおかしいマンションです。

1.建設用地は相場より1500億円ほど値引きされ東京都から譲り受けている
2.選手村としての使用中は賃貸料として、東京都より最大38億円がマンションデベロッパーに支払われる
3.選手村としての使用終了後は、分譲マンションリフォーム料として400億円近くが東京都から支払われる

つまり、マンションデベロッパーは通常の開発よりも、約2000億円安く開発ができることになります。

一般的に70平米の分譲マンション1部屋の建築費は、原価で約2000万円ほどのようです。そこに、土地代、販促費、利益などが加わり、マンションの価格が形成されます。

今回のマンションでは、1部屋たりの土地代はほとんど0です。つまり、販促費、利益、部屋原価で構成されるので、70平米4000〜4500万円ほどの価格設定であれば十分に利益は出るはずです。坪単価にすれば210万円程でしょうか。

しかしながら、今回確認した部屋ですとレインボーブリッジが見えるお部屋ですと、なんと坪単価400万!しかも、今回の開発は広い土地を最大限に活用するため、1部屋あたりの面積が大きい傾向にあります。つまり1部屋あたりのグロスでみると、はっきり言ってお得感は全くありません。

坪単価400万ですと、埋立地でない都内、都心が視野に入ります。

文春の報道内容は、昨年の夏頃には情報として上がっておりました。私としてはその情報を把握していたことと、開発そのものの立地(最寄り駅なし、勝どき駅まで最短徒歩17分)などの要因より、坪単価として210〜250万円ほどと思っておりましたが、見事に打ち砕かれました。

ファミリーで住むに適する70平米以上の部屋は6000、7000、8000、10000の数字が並びます。

さらに付け加えると、管理費は平米300円ほどだそうです。修繕積立費は5000円ほど、つまりローンとは別に3万円ほど(70平米換算)の費用が月々にかかるわけです。

かつての平成バブル崩壊の要因として、「一般サラリーマンが東京に住む家(マンションなど)が買えない経済なんておかしい!」というものもあり、当時の日銀総裁、三重野康さんがバブル経済の不健全性をただし、バブルが崩壊しました。その後失われた20年として平成の終わりが近づき、またも同じことの繰り返しのように、景気回復のため異次元金融緩和で無理やり経済を回し、不動産の価格は上がり、一般庶民は再び東京に家が買えなくなりました。

しかも、金利を異常に下げたため、今の金利でしか支払能力のないサラリーマンがギリギリが借りてたり、共働き夫婦がお互いの収入を期待して、ギリギリのラインでローンを組んでいる例もあるようです。これらが、令和バブル崩壊の不良債権になるんでしょうか、、、、

平成の終わりに発生したバブルを令和に突入後退治するという、平成バブル崩壊と同じことが繰り返すのでしょうか。

また、現日銀総裁の黒田さんは消費税増税に伴う景気後退が起こった場合、さらなる金融緩和を視野に入れているとか、、、、

令和の時代に列島沈没が現実味を帯びてきましたね、、、、

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