高年収なのに住宅ローンが借りられない？

ご自身のご年収から計算して、「およそこれくらいは借りられるだろう」との推測から予算設定をし、住宅探しを開始するのは少々危険です。
それは、「いかに年収が高かろうが、審査に落ちることがある」からです。
一体なぜ、そのようなことが起こるのでしょうか。
また、そういったリスクを回避するにはどのように住宅探しを開始すれば良いのでしょうか。

1.住宅ローンの審査が通らない主な理由

住宅ローンの審査に落ちてしまう理由として、主なものは下記の4つです。

①返済負担比率
②個人属性（お勤め先、勤続年数、家族構成、国籍など）
③その他の借り入れ（自動車ローン、カードローンなど）
④健康状態（持病、服用している薬など）

①の「返済負担比率」については、ご年収に対して借りようとしている金額が妥当かどうかの審査となります。
一般的には、ご年収の7倍程度が返済負担比率いっぱいとなっており、フラット35では約9倍程度まで借りることが出来るのが特徴です。

②の個人属性は、銀行側がお金を貸す相手が「安定しているかどうか」を審査する項目となります。
今回の記事のタイトルでもある「高年収なのにローンが借りられない」というのは、この部分に落とし穴がありますが、詳しくは後ほどご説明します。

③のその他のお借り入れは、先ほどの「返済負担比率」と深く関わりがあります。
既存の借り入れは返済負担比率に組み込まれ、「既存の借り入れ＋新規の借り入れ」で返済負担比率に収まるかどうかが審査されるのです。
そのため、既存の借入額によっては、希望の新規借入額で審査が通らないということになります。

④の健康状態については、基本的に住宅ローンの借り入れをする際には「団体信用生命保険」に加入することとなります。
こちらは、もし万が一主債務者が亡くなってしまった場合にローン残債がゼロになるというものですが、これがある以上、銀行としては「貸し倒れ」のリスクが常に伴います。
そのため、何か大きな持病がある方や、継続して服用する薬がある方などは団体信用生命保険に加入することが出来ないケースがあり、加入することが融資の条件であるため、結果的に住宅ローンが組めないことになります。
ただ、フラット35の場合は団体信用生命保険の加入が「任意」であるため、もし持病がある方で都市銀行の住宅ローンの借り入れが難しい場合には、フラット35を検討してみるのが良いでしょう。

2.返済負担比率だけで予算を決めるのは危険？

「自分の年収が800万円だから、大体7倍として、5,500~5,600万程度は借りられるだろう」という予算設定をされている方がほとんどかと思います。
おおよその予算の決め方としては問題ないのですが、肝心なのは「本当に借りられるかどうか」です。
もしこの予算設定で家探しを始めて、欲しい物件に出会ってから初めて事前審査をした時に、「希望価格で通らない（減額承認）」や「そもそも1円も借りられない（否認）」ということになれば、これまでの家探しが全て徒労に終わってしまうリスクがあります。

そもそも銀行の審査というのは、当然年収だけを見ている訳ではありません。
お勤め先、勤続年数、家族構成まで総合的に審査をされます。
そのため、審査を受ける金額が返済負担比率に収まっていても、審査結果が「否認」もしくは「減額承認」になるケースは珍しくありません。

特に、転職間もない方や転職予定がある方は要注意です。
銀行からは「安定性に欠ける」という判断をされやすく、ご自身で想定されていた金額ほど借り入れが出来ないケースがあります。

また、昨今多いのは「単身者」に対する審査が非常に厳しいケースです。
単身で広めのお部屋を買おうとする際に、銀行からは「投資目的ではないか」という見方をされてしまい、審査が難航するケースが目立ちます。

3.自分の借り入れ可能額を知るには

前述のような事態を避けるために出来ることは一つです。
それは「事前審査を何より先に実施すること」です。
「まだ買う物件も決まっていないのに...？」と思う方もいらっしゃるかと思いますが、買う物件が決まってからでは遅いかと思います。
「そもそもお金が借りられるのか」は何より大事であり、今後の物件の探し方や予算設定にも影響があるはずです。

また、事前審査はどのみち必ず実施が必要となります。
買う物件が決まり、購入申込書を売主様に提出しても、事前審査が通過していなければ契約締結は出来ません。
申込書を出してから事前審査をしていると、どうしても2〜3日程度の審査期間がありますので、その間にすでに事前審査を済ませた方からお申し込みなどが入ってしまうと、物件を取られてしまうリスクがあり、こちらは典型的な買い逃しのパターンと言えます。

「物件探しを徒労に終わらせないため」及び「欲しい物件を他の人に取られないため」にも、マンション購入を検討している方は、何より先に「事前審査」を実施しましょう！

ちなみに、事前審査をする際には「都市銀行」で審査をされることをオススメします。

ネットバンクの事前審査は少々審査基準が緩く、本審査で結果がひっくり返るリスクがあるためです。
そのため、ネットバンクでしか事前審査が通過していない場合、売主サイドが契約締結を渋る（「本当にこの人は本審査も通るのだろうか..?」と疑われる）ケースが散見されます。
都市銀行で希望価格の審査が通るかどうかが確認出来れば、今後のマンション探しも安心出来ますね。

ちなみに現在では、ほとんどの都市銀行でネット上での事前審査を受け付けており、店舗まで来店する必要がないケースがほとんどですので、手続きとしては非常に簡単ですよ！

いかがでしたか？
家探しを始めたばかりだと、どうしても「たくさん色々なお部屋を見る」のが楽しくなってしまいがちですが、大前提として「お金が借りられること」を確認する（＝事前審査を実施する）ことが不動産購入の第一歩です。
資金計画に不安がある、住宅ローンの選び方が分からないなどのお悩みのある方は、是非弊社エージェントまでお気軽にご相談くださいませ！

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