リノベーション物件の知られていないメリットとは？

物件探しをしていると、室内が全てリノベーションされた「フルリノベーション済み物件」を目にすることはありませんか？
こういった物件を不動産業界では「業者物件（業物）」と呼びます。

ところで皆様、業者物件の良さは「綺麗なこと」だけだと思っていませんか？
本記事では、業者物件のメリットについて、あまり知られていないポイントも含めて解説します！

1 . 居住快適性（＝居住満足度）

1つ目のメリットは、言わずもがな「室内が全て新品であること」ですよね。
設備を新規交換するということは、現在の新築マンションに入るような型の新しい設備が入るということです。
住宅設備は日々進化しており、機能性については非常に満足感があります。

2. 「自分でリノベーションする場合」より割安な可能性がある

業者物件に対して「でもこの業者の利益が乗っているから割高でしょ？」というお気持ちの方もいらっしゃるかと思います。
確かに、彼らリノベ再販業者は「買取金額＋リノベーション費用 ＜ 売却価格」にしなければビジネスになりませんから、割高に見えてしまうこともあるかと思います。
しかし重要なのは「同じ内容を自分自身でやった場合のコスト」との比較です。
彼ら業者は自社に工事部門や職人を抱えていたり、設備の仕入れについてもスケールメリットがあるため、コストをなるべく抑えてリノベーションをすることが出来ますが、個人で同じ内容をやろうと思うと、彼ら業者がやるより多くのコストがかかってしまいます。
また、フルリノベーションの工事期間は2〜3ヶ月程度かかることもあり、物件を購入してからすぐに作業着手出来たとして入居は2〜3ヶ月後、もし購入してから業者選定やプランニングをするのであれば、入居が半年先などもあり得ます。
今現在賃貸にお住まいの方の場合、入居が延びれば延びた分だけ賃料もかかってきますので、ここも含めた比較が重要となります。

3. 住宅ローン減税

住宅ローンを利用して不動産を購入した際に、一定の要件（床面積や築年数など）を満たせば利用出来るのが「住宅ローン減税」です。
年末のローン残高を元に、一定の金額が控除される仕組みで、利用したい方がほとんどではないでしょうか。

●個人間売買の場合（売主も買主も個人）

一般的な中古マンションの売買にあたっては、売主も買主も個人である、いわゆる「個人間売買」となるため、物件価格に消費税はかからず、「年間最大20万円×10年間」が控除される形となります。

●業者物件の場合（売主が不動産業者、買主が個人）
一方で、今回のテーマである「業者物件」の場合、売主が個人ではなく「法人」になるため、物件価格には消費税が含まれています。
そのため控除枠も大きくなり、「年間最大40万円×10年間」という新築マンションと同じ水準まで控除額が上がるのです。
控除額が増えることで月のランニングコストを大幅に抑えることが出来ます。
月のランニングコストが下がるのであれば、仮に設定予算をやや上げたとしても、想定していたランニングコスト内で収まることもあるかもしれません。

（例）月のランニングコストを20万円以内に抑えたい場合
・個人間売買の場合：約6,000~6,500万円の借り入れ
・業者物件の場合：約7,000~7,500万円の借り入れ

4. 設備保証の手厚さ

設備保証についても、個人間売買と業者物件では明確な違いがありますが、案外知られていません。
まず中古マンション売買の大前提として、室内の傷や汚れ、設備不良などについて売主に「補修義務」はありません。
「このままの状況で売ります・買います」という「現況有姿」での売買になります。
しかし、個人間売買であっても「事前に売主が買主に対して、故障や不具合を告知していなかった設備」については

ある一定の範囲については、売主に補修義務があります。
それは、売買契約時に売主から買主に説明をする「設備表（室内の設備の有無や故障等の有無について記した書面）」の中で、「故障がある」と告知をしなかった設備が対象となり、引き渡しから「7日以内」に買主から売主に補修の請求をすれば、補修をしてもらうことが出来ます

●個人間売買の場合（売主も買主も個人)
まず中古マンション売買の大前提として、室内の傷や汚れ、設備不良などについて売主に「補修義務」はありません。
「このままの状況で売ります・買います」という「現況有姿」での売買になります。
しかし、「事前に売主が買主に対して、故障や不具合を告知していなかった設備」については、『引き渡しから7日以内』に買主が補修請求をした場合、売主に補修義務が生じます。（消耗品などは免責となります）

しかしこれは翻すと、「事前に故障や不具合を告知されている設備」は直してもらえない（そのまま引き渡しとなる）ということです。
あくまで買主が「そんなの聞いてない！」という設備についてのみ、かつ消耗品（ゴムパッキン等）を除いた補修ですので、かなり限定的となります。

●業者物件の場合（売主が不動産業者、買主が個人）
一方で業者物件の場合、売主は不動産のプロです。
プロと一般の方の取引になるわけなので、通常の個人間売買よりも保証を手厚くするよう義務付けられており、最低でも「引き渡しから2年間」の設備保証が付帯されます。
しかもこの設備保証は、個人間売買の時の「壊れてるけど告知していなかったものに限り」というものとは違い、「2年以内に故障不具合が生じた場合に修理する」という、かなり手厚いサポート内容となっています。（修理する設備の範囲や修理内容はある程度制限がございます）
前提として、室内はリフォーム・リノベーションがされた状態で販売しているわけなので、2年以内に故障不具合が起きるケースはあまり考えにくいものの、長期の保証が付いているという点については、今後お住まいになる上でとても安心頂けるのではないでしょうか。
また、業者によっては2年ではなく、5年や10年といった、より手厚いサポートをつけているところもございますので、業者物件を購入する際には、事前に「設備保証が何年付帯するか」について確認するようにしてください。

いかがでしたか？
お部屋が綺麗というだけではなく、業者物件には様々なメリットがあることがお分かり頂けたかと思います。
ただ、1点あえて注意点を挙げるとするならば、業者物件は比較的「築年数の経過した物件」が多い傾向にあります。
業者としては「より安く物件を仕入れること」が、そのまま自社の利益に繋がるわけなので、築の浅い物件で買取再販をしてもあまり旨味がありません。
また、築の浅い物件だとリノベーションをする必要性などもあまりないですよね。
築が古いといっても、築15年〜20年の物件でまだまだ新しいものもございますので、その辺りも踏まえてお探し頂くとよろしいかと思います。

今後のマンション探しの方向性として、「業者物件に絞る」という選択肢もありかもしれませんね！

リノベーション物件購入事例：”代々木上原”リノベーション物件ご購入 I様

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