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住宅ローンの返済を急がなくていい理由は投資の利回りがローン金利を上回るからです

クレイフィールドnote

マイホームのローンや車の購入で組んだカーローンなど世の中にはたくさんのローンがあります。

私も奨学金の返済やマイホームのローン、収益物件を購入したローンなどたくさん抱えています。

これらのローンで金利が３％未満のものについては

すぐに返さなくてもいいと私は考えています。

ただし、毎年ローン返済の金利以上に投資や副業のリターンがある人に限ります。

給与所得しかない人はいますぐ、繰上げ返済を計画の最優先事項にしてください。

※この記事は過去の記事をリライトしていますので、情報が古い可能性がありますが、考え方自体は変わらないので、リアルタイムに活かすことができると思います。
最後までお付き合いいただけると嬉しいです。
それではいきましょう。
自己紹介はこちら↓



先に結論から

今ある資金を繰上げ返済に使ってしまうと、その資金を投資に回していたら得られた収益を失うことになるから繰上げ返済は不要です。



ローンの中身について解説です

繰上げ返済が不要とはどうゆうことかというと、マイホームで3,000万円のローンを0.775％の変動金利で借りているとします。

この時の返済は月額81,576円です。

例えば、これから100万円の繰上げ返済をします。

すると、期間で言えば、１年３ヶ月分の繰上げ返済ができたことになります。

返済額で見れば月額2,789円の圧縮になります。

（上記は期間か金額かどちらかを選ばないと行けないですが、金融機関の中には期間の繰上げしか受け付けていないこともあります）

返済額の2,789円を年間で見れば33,468円の圧縮ができることになります。

どっちが得か見ていきます。

ここで、投資をしている人はすでに賢い行動をしているので、ＯＫです。

投資をしていなかった人で、この１００万円を元に投資を行っていくとどうなるでしょう？

米国株やFX、日本株のインデックス投資に資金を振り向けると年間33,468円以上のリターンを得ることは可能なのです。

有名な話では米国株は年間７％くらいの成長をしています。

ということは１００万円の投資で７万円のリターンを得ることが可能です。

そして、繰上げ返済はなんのために行うかというと「余計な利息を払わないため」の繰上げ返済なので、７万円のリターンがあれば繰上げ返済しないことが得策になります。



繰上げ返済をするメリットとデメリット

メリット

  • 毎月の返済額が下がる

  • ローン借り入れ枠が広がる

  • ローンをしているという精神的負担が軽くなる

  • 金利が上昇しても負担が軽くなる


デメリット

団体信用生命保険（付帯保険含）の意味がなくなる

→例えば返済期間が１０年短くなるくらい繰上げ返済（残は１０年）した年にがんになったとします。
発症時点で残債０円になるが繰上げ返済に使った分の預金がなくなってしまうのと同じ。

ちなみに上記条件だった場合８００万を繰上げ返済すると、完済が１０年早まります。
利息の削減額にして２００万円です。差額６００万が無駄になるという計算になります。

まぁ繰上げ返済のデメリットなんか１項目くらいです。


ちなみに日本の経済的には繰上げ返済しない方が潤います。

繰上げしない→銀行が儲かる→行員のボーナスが維持される→物の消費が起こる→お金の循環がよくなる→もしかして自分の仕事が増える？

なんてことも起こります。

銀行は国債の運用難で収益が上がっていません。

みずほ銀行を筆頭にリストラの流れがきています。

私が就活をした１０年前は超安泰と言われていたメガバンクが今やこれです。

何が安泰なんかわかりません。

話は戻りますが、

要は繰上げ返済という経済活動の削減行動なんかせず、投資やビジネスを起こして、資金を効率よく回した方が、個人的にも、社会的にもメリットが多いのです。


ちなみに疑問が出そうなことが一つ

「金利が上昇したらどうなるんですか？」という質問です。

いや、計算したらわかりますよ。

と書いたら冷たい人になっちゃいますので、記載します。

ほとんどのローン返済額は年間1.25倍を上限にしか上がらないのです。

（消費者金融やカードローンは知りません）

↑明らかにローン金利が３％を上回っているので、手を出しては行けないローンです。

1.25倍ということは、返済月額が81,576円（0.775%）であれば返済月額は101,158円となり

19,582円の増加になります。


この額が増えたら生活が破綻しますか？

さほど問題はないと思います。

ではもう１回1.25倍してみると、月額返済は126,447円になります。

最初（0.775%）と比べて44,871円増加となり、増えた感は出てきますね。

この時の金利は3.66%という金利になるのですが、

日本の国債が3%を超えてくる可能性はありそうでしょうか？

その答えは分からない。

（とはいえ、米国の国債金利が２％前後で来ているのを考えると日本国債が３％を超えてくることはないと思います。日本は衰退国家なのでそこまで金利は上がらないという考えです）

ということになります。

分かっていたら、最初からフラット３５にしてますもん（笑）

私は、ならないと思い、変動金利で借りています。

なったら別の手を打ちますので、問題なしです。

ここを深掘りしてしまうと迷宮入りしそうなので。。


話を戻してまとめます。


ローンの繰上げ返済をした方がいい人は？

サラリーマン収入しかない人で３％以上の金利で借りているローンがある方。

これはどうやっても払い損になりますので、出来るだけ早く返済したいところです。

奨学金、マイカーローン、ディーラーでのクレジットなどです。

もし！カードローンがあるなら今日、返済してくだい！今日です！

読み終わったら行ってください！

しかし、住宅ローンは別だと思います。

住宅ローンは0.775％などで借りていて、ありえないくらい低い金利で借りれらています。

返済したつもりで貯金をして、精神の安定剤としての貯金をしましょう。

そのうち、病気によってローン残債が０円になる日が来るかもしれません。

私はこれを期待していたりします。


ローンの繰上げ返済をしない方がいい人は？

サラリーマン収入の他に副業や投資の収益が１万円でもある人はしない方がいいと考えています。

こちらも、繰上げ返済したつも貯金で、ウェルスナビや積立投資で毎月積み立てて運用する方がベストです。

考え方としては、安い金利で借りれているのだから、その分キャッシュは別で運用して、損しないライフスタイルを勝ち取りましょう。という感じです。


もし、運用していない人が「じゃあ運用した方がいいのか？」と思うようでしたら、私の別の記事を参照してくだい。

自動投資FX売買のトラリピやPayPay証券で米国株投資をしていたり、NISAを活用しています

毎月どのくらい収益が上がっているか見れますので、参考にしてもらえると思います。


最後までご覧いただきましてありがとうございます。

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