韓国の不動産バブルは崩壊するのか

今回は韓国の不動産バブルは崩壊するのかについて考察してみたいと思います。

現在韓国では不動産市場の今後の展望について、相反する2つの見方がされています。

一方は不動産は今後も上がり続けるという意見で、もう一方は遠からず暴落するという意見です。

大統領選が近いこともあってか、今は融資を制限して取引を抑えているため、上げ止まりもしくは一部下落傾向にあります。

次期政権が保守と進歩のどちらになるかによって不動産市場も左右されるので、選挙後までは静観している人も多いと思います。

以前から韓国では日本のようにいつか不動産バブルが崩壊するとささやかれて来ました。

日本のバブル崩壊のきっかけとなった総量規制に似た金融政策も去年から導入されましたが、今のところまだ崩壊につながるかは未知数です。

懸念されつつも現状を保っているのは、日本のケースとは異なる韓国特有の事情がいくつか存在するからだと思っています。

それはまず日本以上に人口が首都圏一極集中だということです。

首都圏の人口が総人口の過半数を占める韓国では、経済低迷や少子高齢化の影響もあり、仕事のある首都圏にますます人が集まる傾向にあり、住宅の需要が減ることはありません。

ソウル市内にはこれ以上大規模に住宅を供給できる宅地が無く、再開発も行われていますが土地買取等の問題でスムーズには進んでいない状況です。

周辺の首都圏も今後数年間は新規集合住宅の供給が少ない見通しで、需要に追い付かないだろうと言われています。

供給があったとしても、その中には政策による公共賃貸住宅が多く含まれており、多くの国民が望む民間住宅の絶対数が少ないため、今後も売り手市場が続いていくと予想されます。

そうなると当面価格が暴落するとは考えにくく、供給が回復する数年後に新たな局面を迎えるのかもしれません。

韓国は土地が少ないので暴落はしないという人もいますが、個人的には不動産バブルはいつか崩壊すると思っています。

その理由は実体に見合わない状態はいつか破綻してバランス調整局面に入ると思うからです。

現在の不動産価格は韓国人の生活水準に対して高過ぎますし、どう見ても過大評価されています。

今後の急激な少子高齢化と人口減少、増え過ぎた家計負債が暴落の引き金になるかもしれません。

また融資規制や税制等の政策の動向や、世界的な金融危機等の外部要因が変数になる可能性もあります。

いつ起こってもおかしくはない状況ですが、売り抜けのタイミングを見極められるかどうかで明暗が大きく分かれることになりそうです。