#10 相模原の「イケおじ」物件

2024年5月22日 09:58

こんにちは、新築RC不動産女子です。

このブログでは、不動産投資初心者の方々に向けて、新築RC不動産さんから学んだ知識や実践をシェアし、私の経験を元に不動産の世界を30代の女性目線から分かりやすく解説していきます。

前回、最良のパートナー物件を見分けるために決めた３つの指標についてお話しました。今回は、友人に紹介された「イケおじ」物件に会いに行ってみたときのお話をします。

最良のパートナー物件に出会うには、様々な物件を見ることが大切と考え、まずは友人の紹介で「イケおじ」物件に会いに行きました。

待ち合わせは夕方、夕日を見ながら、会うのを楽しみに駅から歩いて向かいました。物件は閑静な通りの奥まった場所にありました。

なかなか渋めな見た目ですが、新しいピンクのお洋服を着た可愛らしい「イケおじ」物件。出会いにドキドキしながらも、頭はクールに評価を進めます。

価格は4000万。築35年の満室木造アパート。利回りは9.9%。JR横浜線沿いにあります。年齢を重ねるごとに魅力が増し、経験と知識を武器にしているようなダンディな物件です。
その見た目の若さと清潔感、家賃が魅力的で、満室のようです。

満室で利回りも高く、収益力が高いのは彼の魅力でした。ただ、長くお付き合いすることを考えると、修繕費や内装工事費も考慮する必要がありそうでした。

年齢を重ねている分、魅力と実力はありますが、若さを保つためのメンテナンス費は重要のようです。

4年での加速度償却が可能な点もポイントが高いですが、これから物件を買い増す際、2棟目や3棟目の重荷になる可能性も考えなければなりません。

担保力はどうでしょう。
耐用年数をオーバーしている築古物件で融資がつくかどうかは不安です。築古物件は建物の評価が0のため、土地の評価が全てなのです。

一番大切な稼働力、立地をみてこれまでの懸念点がカバーできるか考えてみましたが、駅からヒールをはいて歩いてみたところ、18分とかなり遠かったのです。満室ではあるものの、一度空室になったときに埋められるのかが大きな懸念点になりました。

駅自体は将来リニアが通る駅からも近く、乗降客数も十分。近くにはスーパーなど生活に必要なお店も一通り揃っていますが、駅から遠すぎます。

不動産投資は「離婚」が前提。
この物件と「結婚」して売却という次につながる「円満離婚」が保証されているかというと、その点に大きな不安が残りました。

友人の紹介という理想的な出会いでしたが、長期的に付き合うには不安要素が多く「円満離婚」できる自信がなかったので、今回は見送ることにしました。

ポイント：
・最寄り駅の乗降客数 2万以上
・家賃相場よりも低めなので値上げできた場合の利回りが10%を超える
・満室経営
・外壁の塗装済み

懸念点：
・今後の買い増しを見据えると2棟目や3棟目を狙えない可能性
・駅から徒歩18分
・空室の長期化や物件価格の値下がり
・所有期間のリフォーム費用と家賃収入のバランス

物件管理シートに記録を残して、私のパートナー物件探しは続きます。

次回はマッチングサイトでの理想のパートナー物件探しについてお話します。お楽しみに！

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