Q91:不動産投資で成功しているとはどういう状態ですか？◇キャピタルゲイン④残債

A:前回の価格にも登場しましたが、特に融資を使って不動産を買っている場合の話です。

◇融資の返済は2つの意味がある
ひとつは元金の返済：借金を返す
もうひとつは利息の支払い：貸した金融機関の利益
この２つの返済の仕方は
さらに元利均等と元金均等の2種類に分かれるので
話がややこしくなるのですが

ここでお伝えしたいのは
借りたお金は徐々に返すということです。

↑イメージ言えばこんな感じで時間とともに借金は減り
いずれ全てのお金を返す日がきます。
もちろん、すべての借金を返した後であれば
残った不動産は何円で売っても、売っただけが利益になります

一方で不動産そのものも価値も
古くなれば徐々に落ちていきます

①新築からすぐは大きく価値が減ります
というか新築にはプレミア価格がついています
②そのあとしばらく価格は下落していきます
③土地は価値が減らないので、建物価格分金額が下がると
　後は横一線になります。

あとはこの二つのグラフを重ねて

↑紫の時期は売るとマイナス。キャピタルゲインが得られない
黄色の時期は売るとプラス。キャピタルゲインが得られる
となります

ただし青と橙の線は

こうなってしまうと、いつ売っても損。

こうなってしまえば、逆にいつ売っても得
となるわけです。

大切なのは買おうとする不動産の
青の線と橙の線を重ねたときに
どんな曲線を描くか
線の形を大きく変えることはできないので
最初に描き切ることが大切になる
あとはそもそもいつまでに売りたいのかを
考えることが重要になります。

難しいけど最初に出口まで想像することが大切