Q130:不動産を買うための物件検索って何をすればいいですか？◆見つけた物件のキャッシュフロー計算③ROI算出
毎週火・金曜日は「ひとくちQ＆A」の日です。
不動産投資を進める上で基本的な事柄をショートでお伝えしています
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今日のお話は、不動産を1棟では無くて
複数棟買い進めたい方にとっては
とっっっても大切なお話です
◆ROIに関する一般的な回答
ROIの算出方法
収益の計算:
不動産から得られる予想年間総収入を計算します。これには賃料収入、駐車場料金、洗濯機の使用料など、すべての可能な収入源を含めます。
運営費用の計算:
年間の運営費用を計算します。これには管理費、メンテナンス費用、税金、保険料などが含まれます。
正味収益の算出:
年間総収入から年間運営費用を差し引いたものが、年間正味収益となります。
初期投資額の算出:
不動産の購入価格に加え、リフォーム費用や取得に関連するその他の初期費用を合計します。
ROIの計算:
この式により、投資に対する利益の割合がパーセンテージで表示されます。
ROIを利用するメリット
投資比較: ROIは異なる不動産投資間での収益性比較を可能にします。より高いROIを持つ物件は、通常、より効率的な投資と見なされます。
収益性の評価: 投資の収益性を量的に評価し、将来のキャッシュフローが投資コストを正当化するかどうかを判断します。
戦略的意思決定: ROIを基に、保有、売却、さらなる改善などの意思決定を行う際の客観的な基準となります。
◆新築RCが捉えるROIの考え方
前回までのところでキャッシュフロー率を
お伝えしました
キャッシュフロー率が高ければ高いほど
インカムゲインが安定するので
空室があったり
家賃が落ちたりしても安定して
利益を上げることができます。
キャッシュフロー率を上げるためには
・不動産価格を下げる
・賃料を上げる
・融資期間を延ばす
・金利を下げる
などいろいろありますが
一番簡単にコントロールできるのは
・自己資金割合を増やす
になります
よく聞かれる質問に
自己資金比率はどれくらい妥当ですか？
というものがあるのですが
そのひとつの回答がROIによって導かれる数字
となります
ROI
Return On Investment の略で
日本語にすると投資収益率となります
自己資金を何年で回収できるのか？
という指標です
ex）
1億円、家賃収入600万の不動産で
CFが150万だとします
このとき
1億のうち自己資金が450万払っていたとすれば
ROI
= 450万 / 150万
= 3
つまり3年で自己資金を回収できる
1億のうち自己資金が1350万払っていたとすれば
ROI
= 1350万 / 150万
= 9
つまり９年で自己資金を回収できる
となります
（実際は自己資金額が変わると
融資返済額が変わるのでCFも同じにはなりません
自己資金を出すほどCFは上がります）
次の不動産を買うときには
また自己資金が必要となります。
つまり自己資金を出し続けるような
不動産の買い方にはいずれ
限界がきてしまうので
自分として次の不動産をいつまでに
買いたいのか？
そのスケジュール次第で
ROIをどこまでに抑える必要があるのか？
その逆算で支払える自己資金額が決まれば
おおよその購入できる不動産の金額が決まる
となるわけです
わたしは目の前のCFよりも不動産を買い進めることを優先ました
だからフルローンにこだわってROIは∞にしました
◆わたしの不動産投資のはじまり
ということで今回、noteの記事のまとめPDFを作成しました
主に最初の1話目から50話くらいまでをまとめていて
目次
1. 不動産投資に出会うまで
～まるで生ぬるい沼に落ちていくような日々があって～
2. 不動産投資に出会う 勉強開始と法人設立
～言葉を覚える、準備を始める～
3. 不動産投資のセミナーに行って騙されかけて大変な日々
～なぜ不動産業界が怪しいって言われるのかわかった～
4. わたしにとって「買い」の不動産を考えてみる
～目標設定×いつまでにやる×決意の深さ～
5. 念願の不動産投資家養成塾に参加
～ようやくスタートに立った～
主に、わたしが就職活動した頃から
不動産投資という言葉を知る、
そして本格的に不動産投資を始めると決断するまで
最初のストーリーになります😊
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