Q98:最良の不動産って数字でいうと何になるんですか？◆稼働力④空室率

A:その地域の全賃貸物件の戸数に対して
何戸くらい空き家が存在するのか
その割合が空室率となります

わたしの結論としては
・空室率が極端に少ない
もしくはポータルサイトで出てこない地域は
逆にやらない

と判断しています。

◆日本の家の5部屋に1部屋は空き家？

よく言われる議論として
人口減が続く日本では
今後も空室率が増加していく
という話があります

↑図のように都道府県別で見ると
かなり差がありますが
平均値でも21.08%
ということは5部屋に1部屋は空室
と表現したくなるのも納得ですが
果たしてその考えだけで十分でしょうか？？

◆マクロ≠ミクロな世界

わたし自信は空室率の数字そのものは
あまり気にしません
ざーっと眺めて
購入する土地がある地域が
同じ都道府県の中で突出して
空室率が高くないかなー
と軽くチェックする程度です

↑例えば全国から更に東京都で見てみます
ここでもかなり差があるとわかります。
ただ、右側の棒グラフを見てみましょう
都心で人口が集中としている23区内ですら
そもそもの戸数が２～３倍ではきかない
レベルで差があります。

これだけ母数が異なる数値を
割合で単純比較するのは危険
わたしはそう感じます。

◆空室リスクは物件の状況によって全然違う

結局、空室率は
個別個別での要素による影響が大いと
そう感じています

具体的には
①駅距離、築年数、賃料設定、ターゲット入居者層
によって空室率を比較しても意味がない
②50戸程度所有するまでは
1戸の影響が大きすぎる

①については
仮に同じ最寄り駅でも
駅3分圏内と15分以上では
同じ比較はできないですし
同じ場所でも新築と築古では
新築のほうが埋まりやすい
でも新築だからと言って
賃料設定が高すぎれば埋まりません
もちろん、単身者用マンションと
ファミリータイプでも意味が異なります

②について
例えばですがわたしが所有している
一番小さいマンションは
1階あたり1戸で5戸のマンションです
なので、1戸でも空きが発生すれば
いきなり空室率20%！
2戸空いてしまえば空室率40%で壊滅的だ！
とこうなるわけです
自分の状況がこんなに大雑把な数字しか出せない状況で
マクロな視点だけで
モノを判断できるわけもありません

こんなところでしょうか？

◆まずは何部屋空いたらインカムがマイナスになるのか計算してみる

例えば
年間賃料収入が1000万
最終手残りが250万
戸数は10戸
の物件があるとします。
この物件は何部屋空いたら
インカムゲインがマイナスになるでしょうか？

満室の場合

戸数は10戸なので
1戸当たりの家賃収入は
100万となります。

なので1部屋空きが発生した場合
（空室が1年継続した場合）

薄黄色の部分は1部屋が生むはずだった
100万の家賃収入です
家賃は収入は10%ダウンですが利益は40%ダウンしました

2部屋空いた場合

利益は80%ダウン、、、、ピンチです

3部屋空いた場合

50万のマイナスになってしまいました

ちなみに
これは部屋が1年間
ずーっと空いていた場合ですので
実際は何カ月かに換算しなおして
考える必要はあります

ただざっくりと何部屋まで耐えられるかを
計算しておくことは大切です。

キャッシュフローの計算と同時に
あなたの物件の耐えられる空室率を計算する