Q133:不動産を買うための物件検索って何をすればいいですか？◆妥当なデータか検証する③想定賃料の検証方法
毎週火・金曜日は「ひとくちQ＆A」の日です。
不動産投資を進める上で基本的な事柄をショートでお伝えしています
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◆一般的な想定賃料の検証手順
1. 市場調査
類似物件の賃料調査: 物件が位置する地域や近隣地域の類似物件の賃料を調査します。これには、部屋の広さ、築年数、アクセスの良さ、設備の質など、比較可能な物件を選定することが重要です。
オンラインデータベース: 多くの不動産ウェブサイトやポータルサイト（LIFELやsuumoなどなど）では、地域ごとの平均賃料や賃料の範囲が提供されています。これらの情報を参考にすることで、市場の平均価格を把握しやすくなります。
2. 経済指標の考慮
地域経済の健全性: 地域の雇用状況や企業の進出、経済成長率などを調査します。経済が健全であればあるほど、高い賃料を支払う能力が住民には期待できます。
人口動態: 地域の人口増減や世帯数の推移も重要です。人口が増えている地域では、一般的に住宅需要が高まり、それに伴い賃料も上昇する傾向にあります。
3. 物件の状態と将来性
物件の現状確認: 物件自体の設備や状態、改修の必要性を確認し、それが賃料にどのように影響するかを評価します。
開発計画: 地域に予定されている開発プロジェクトやインフラ整備は、将来的な賃料増加の可能性を示唆している場合があります。計画されているプロジェクトの規模や種類を調査します。
4. 専門家の意見
不動産客づけ業者: 地元の不動産屋さんに相談し、物件の賃料設定についての意見を聞くことが有効です。また、将来的な賃料の動向についての見解も求めると良いでしょう。
◆新築RC不動産の考え方
収益不動産を購入する前に
その不動産の想定賃料がどれくらい実態を合っているか
検証する作業が必要です
今日はその基本的な流れをお伝えします
１，レントロールの入手
レントロールとは部屋ごとの
賃料、広さ、入居者がいる場合の入居開始次期などが
かかれたシートです
収益不動産では必ず存在するものです
当然新築でも利回りをだしている以上
想定のレントロールが存在するはずなので
まずはその物件を掲載している
仲介業者から入手します
大切なのは「坪単価」です
賃料を部屋の坪数で割って
1坪あたりの賃料を出します
2、競合する物件を賃料サイトから探す
いわゆるHOMESやSUUMOで
購入する不動産と競合する物件の賃料を探します
具体的には
・同じ最寄り駅
・±5分圏内の徒歩圏
・±5㎡の部屋の広さ
・築年数15年以内
で検索をかけて
その結果をあつめて
賃料と㎡数から
1と同じように坪単価の平均、最小、最大を求めます
ポイントは築年数を15年程度まで見ていることです
なのでここでの坪単価の平均は
想定賃料の坪単価よりも
安くなって当たり前ですが
この競合物件の平均坪単価と同じ金額に
購入検討している不動産の賃料が下がった場合に
キャッシュフローがプラスでいられるのか？
がひとつのポイントになります
自分自身の基準を決めて相場と比較してストレスをかける。それでもキャッシュフローが出るかを見極める
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◆わたしの不動産投資のはじまり
ということで今回、noteの記事のまとめPDFを作成しました
主に最初の1話目から50話くらいまでをまとめていて
目次
1. 不動産投資に出会うまで
～まるで生ぬるい沼に落ちていくような日々があって～
2. 不動産投資に出会う 勉強開始と法人設立
～言葉を覚える、準備を始める～
3. 不動産投資のセミナーに行って騙されかけて大変な日々
～なぜ不動産業界が怪しいって言われるのかわかった～
4. わたしにとって「買い」の不動産を考えてみる
～目標設定×いつまでにやる×決意の深さ～
5. 念願の不動産投資家養成塾に参加
～ようやくスタートに立った～
主に、わたしが就職活動した頃から
不動産投資という言葉を知る、
そして本格的に不動産投資を始めると決断するまで
最初のストーリーになります😊
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