Q110:最良の不動産って数字でいうと何になるんですか？◆担保力④土地　実勢価格

A:実際に取引される価格のことです。目安としては固定資産税評価額の70%×1.1倍と言われています。ですが、実際は売り手と買い手が納得して売買が行われればそれが実勢価格のなので、相場観に合わない取引が多いのが不動産取引の実態です。

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◆土地の形状と評価

土地は真四角（正方形）に近いほど評価が上がります。これは建物を建てる際に凸凹していると、そのでっぱり部分に建てられない（設計の難易度が上がる）≒その部分の土地が使えないとなるからです。後は、まぁあたり前ですが誰だって四角い部屋に住みたいですから。土地も四角が好まれます。逆に言うと、真四角じゃない土地を上手く活用して四角く建物が建てられれば差別化になるとも言えます

◆土地に面する道路（接道）と評価

大きな道路に面しているほど評価は大きくなります。更に1本よりも2本の道路と面しているほうが評価は上がります。なので角地は評価が上がりやすいとなるわけです

・旗地

旗地イメージ図　意外とこんな土地って多い

こういう形状は畑地と呼ばれて評価が下がります。
特にaは長いほど、Bは短いほど評価が下がる傾向になります
ちなみに接道が無い土地の評価は0になります

◆再建築の可否と評価

接道で２m、道路の幅で4m　基本はこれだけの幅が無いとその土地に建物を建てることはできません（すでに建物がある場合にリノベーションすることは可能です）

再建築に必要な幅員　でも実際は2mだと建築コストは上がりがち

なので、旗地でもbは2mは無いとそもそも新築を建てられないとなります。
ちなみに道路側の幅員が4mに足りないときは
「セットバック」することで建てられるようにすることができます

・セットバック

道路の幅員が４ｍに足りないときに立て直す際に幅員が4mになるまで道路側の境界線を下げること

↑詳細はこちらをご覧ください

セットバックはどんな狭い道路でもできるものではありません。42条2項道路と呼ばれる
・道路幅員1.8m～4.0m
・建築基準法施工時に家が立ち並んでいた
・特定行政庁が指定した道路
の条件を満たした道路でのみ可能となります
ざっくり言うと「住宅街の狭い道路」って感じです

◆用途地域と評価

商業地域、工業地域など自治体が都市計画法に基づいて定める土地の利用方法のことです。駅の周辺は商業地域とかちょっと離れたら住宅街、郊外は工業地域みたいなイメージ。詳細は10種類以上ありますが大切なのは用途によって
・建てられる建物の種類
・容積率、建蔽率
・高さ制限
・斜線
・日影
などが変わってきますのでレジデンス系の不動産投資としては
どれくらいの大きさのマンションが
何階まで伸ばせるのか？が変わります

ざっくり言うと
商業＞住宅≧工業の順に土地を有効活用しやすいので
土地の評価があがります

◆周辺環境と評価

・境界線は確定しているか？
嘘みたいな話ですがお隣さんの土地とどこからが相手の土地で、どこまでが自分の土地か決まっていないなんてことがあります。結構あります。古い土地であればお隣さんとなぁなぁな関係で特に決めていなかったなんて感じ。当たり前ですが境界線が決まらないと正確な土地の面積も決まりませんし、どれくらの建物が建てられるのかもわからないので結果評価が下がります。

・嫌悪施設が無いか
反社会勢力の事務所がある。ゴミ屋敷があるなど明らかに迷惑被るものから、風俗店やパチンコなど法律上問題なくても人によっては嫌悪するものも評価が下がる可能性があります。後は「音」と「匂い」と「振動」。 線路沿いで電車の音と振動がする、食品工場の横で廃棄原料の匂いがするなどで評価が下がることもあります。
　わたし自身過去に、23区内駅徒歩2分の真四角成形地を見たことがあるのですが、線路沿いで、且つお隣が生コンクリート工場ということで、電車とタンクローリーの振動と音がヤバすぎるということで現地を見て断念した経験があります

周辺環境で断念した例　駅徒歩2分の成形地でも断念

結局不動産は人対人の相対取引なので、IQ的ロジカルな判断以外にEQ的エモーショナルな判断が実勢価格に影響します

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