日本の人口減少がヤバい！不動産への影響を徹底分析
出生急減80万人割れ
2023年3月1日 日本経済新聞にて、2022年の出生数が初の80万人割れとなり、想定よりも11年も早かったという話題が上がりました。
現在の日本は人口の29％（約3割）が65歳。
出生数から死亡数を引いた自然減少幅も2010年あたりから拡大しており、2022年速報値では78万2305人と過去最高を記録することとなりました。
2050年の日本の人口推移
先述の記事やグラフからも分かるように10年程前から日本は急激な人口減少のフェーズに入ってきています。
2023年2月1日概算値において、日本の総人口は1億2463万人。
約30年後の2050年には約9500万人となります。
この人口推移というのは統計上もっともブレない数値予想と言われているので、大規模な方向転換（移民の受け入れ）などが無い限りは大きく変化しません。
これから30年かけて総人口が30％程度減少するわけですから、財政や経済においても大きなインパクトになります。
海外の人口推移と生産人口
日本も深刻な状況ですが、実はお隣の韓国や中国も同じような問題を抱えていることをご存知でしょうか。
各国の人口推移
■韓国の人口推移
2022年 新生児数は4.4％減の24万9000人となった。
■中国の人口推移
出生数が約10％減少し、956万人になった。
■米国の人口推移
米国は日本や韓国、中国などと違い右肩上がりになっています。
先進国が抱える少子高齢化の課題
このグラフからわかるように世界の先進国は深刻な高齢化社会へと突入しています。
出生数の減少は将来の労働力や納税者の不足を招き、経済と財政の両方に大きな打撃を与え、今後ボディーブローのようにじわじわと効いてくるのではないでしょうか。
今後の日本の課題
今後の日本の課題は主に以下3つ。
老後年金の不安
モノ余りの時代
経済力の低下
それぞれ詳細を見ていきましょう。
老後年金の不安
今後、平均寿命は年々延びていき、2065年には男性84.95歳・女性91.35歳と見込みまれています。
こうした状況のなかで退職後の人生設計は今後の大きなテーマとなると思われます。
そこで問題になるのが以下の二つ。
年金の支給問題
医療費負担率
①年金の支給問題
日本の年金制度は積立方式ではなく賦課方式で設計されています。
そのため、現在の日本の人口ピラミッドのように生産人口と高齢者人口の比率が反比例し続けていくと近い将来限界が訪れます。
「年金支給開始年齢」と「年金支給額」が繰延および減額されるようになるのです。
②医療費負担率
「医療費負担率」の年齢引き下げ及び負担率増加によって現状でも社会保障制度が破綻状態にあります。
今後、高齢化の加速により高齢者に対する年金支給や医療費負担は確実に大きくならざるを得ないでしょう。
モノ余りの時代
2018年の空き家率は13.6%でしたが2033年には約30%の時代になります。
約10年後には3軒に1軒が空き家になるという恐ろしいデータです。
これに伴い不動産における価値も大きく変化し
欲しいものしか購入しない
必要でないものは購入しない
という時代となっていくでしょう。
ですので、今後はエリアや物件などによる不動産価値の見極めがさらに重要になってきます。
経済力の低下
現在、日本のGDPは世界3番目ですが2050年にはインドやインドネシアなどが台頭してくる見込みです。
「経済大国日本」は過去の栄光となるのです。
人口減少少子高齢化社会での不動産購入
■人口減少は不動産には下げ圧力
不動産の価格決定要因は「需要」と「供給」のバランスと言われています。
これから30年間で日本の総人口は30％減するわけですから、日本の不動産価値は30％減少することになります。
しかし、総じて30％下落するのかということではありません。
おそらく「3極化」の時代に入っていくでしょう。
■都心部一極集中
人口減少少子高齢化社会が進んでいくにつれ、住みやすい地域へ人が集まることが予想されます。
特に、高度労働者が都市部に集中するのではないでしょうか。
また、人々が都心部へ集中することで各地域での財政格差が生じ、行政サービスの格差も大きくなると予測されます。
そうなることでより一層、「便利な場所」「行政サービス良いエリア」に人口が集中していくでしょう。
さらに、今後の高齢者の在り方も大きく変化すると思われます。
それは健康寿命の向上です。
これまで高齢者になったら地方へ移住をし、ゆったり生活をするというライフスタイルの方が多くいらっしゃいました。
しかし、70歳台でも皆さん活動的であり、都心でのアグレッシブな生活を好む傾向に変化してきています。
これらのことから「高度人材労働者」「高齢者」が都心部に集中する流れはより一層加速しくと思われます。
■価値の無い不動産が溢れる
前述した「3極化」が加速してくなかで、顕著なのは何か？
それは「無価値の不動産」が増加していく傾向です。
相続相談でいざ売却査定してみると「そもそも買い手がいない」という案件も多く見受けられます。
残念ながら今後さらに「無価値の不動産」が溢れてくることでしょう。
■住宅を資産として考える時代へ
今後は人生100年時代が前提だという考えを持っておきましょう。
これから退職してからの人生が30年近くあると考えて人生設計をするべきなのです。
その中で住宅購入は老後設計の大事な原資になるものだと考えています。
若いうちに住宅を取得し、老後その住宅をどのように処分するか考え、長年の住宅ローン支払いが資産として活用できる「富動産」を購入することが大切です。
幸い日本は世界先進国の中でも住宅ローン金利が超低金利であり、住宅ローンの返済額の90％以上が元金返済にあてられます。
つまり日本は、容易に「住宅購入」で「資産」を得ることができる国とも考えられるのです。
今こそこの異常な低金利国に生まれたことを上手にコントロールする時代だと思います。
まとめ
日本人口減少は不動産には下落圧力なので注意しましょう。
これからは現在価値でなく将来価値まで検討すべき時代です。
「負動産」でなく「富動産」を購入しましょう。
住宅は「負債」ではなく、「資産」として捉える時代へ
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