テナントの家賃設定について

沖縄のフィールドでありマーケットをメインに書いていますが、
他県にも当てはまることもあるかと思います。

アフターコロナの影響もあり、どんどん潰れてどんどん出店があるでしょう。

独立考えている人だったり、独立しなくても商売を理解をしたい人は見ると良いnoteかと思います。

沖縄県内は小さな美容室の出店は増えるでしょうね。
委託上がりの人がどんどん出すんじゃないかな？

気をつけないといけないのは、
テナント家賃が年々どんどん上がってきています。

下がっていく物件も中にはあるのかもしれませんが、相当な老朽化か、そもそも借り手がつかないから落としていくか。

要するに下がっていく物件には何かいわく付きな訳です。

基本的にどんどん家賃相場というのは上がっていくわけです。自分が今の店舗を契約した約６年前とは、周りであり沖縄県の相場というのは「確実に」上がっています。
当時自分が探していた時の相場ではもうありません。当時よりもどの物件も小型中型サイズの物件は数万円は高くなっていっているイメージです。大型物件に関しては数十万ですね。

定期借家契約でなく普通借家契約を早い段階で契約結んで今の家賃を確保していくことも大切なのかもしれません。スピード感の遅い出店は損しかしません。そもそもスピード感の遅い出店であり行動は、今の時代を考えても成り立たないでしょうから経営なんてしない方が良いです。そんなのんびり屋な経営者の元で働くスタッフは可哀想ですし、数年で潰れます。
やるならやる。とにかくスピーディーに。そうしないと確実に「うまくいかないです」

沖縄県内で物件を借りて商売するのならば、

家賃
坪面積
駐車場の数

この３つがどうなっているか。
これが重要ですよね。
そしてスタッフの構成をどうするか。

複数名でやっていくのか。
最初は1人でも、スタッフを雇ってやっていくのか。
それともずっと1人でやっていくのか。

イメージとして
坪数、家賃に対してスタイリストの人数、そして駐車場の数

１０坪ー１３坪　家賃１０万−１３万　　スタイリスト１人or２人　駐車場２台

１３坪ー１８坪　家賃１３万−１８万　　スタイリスト２人or３人　駐車場３台

１８坪ー２４坪　家賃１８万ー２４万　　スタイリスト３人or４人　駐車場４台

これがある程度守れないといつかキツくなってきます。
家賃２２万払っているのに１人でやって、売上７０万とか、現実的じゃないです。頭悪いです。
４５万の物件借りてて３人でやっていて２５０万じゃダメです。

よく一般的に言われていますが、
・家賃の１０倍の月売り上げ。
・２日or３日の営業売り上げで家賃をペイできる。

経営の基本的な目安ですよね。
まあ、この目安も若干は変わってきてはいますが、とりあえず一定の目安です。
このラインを越えられないとなると、どこかに負担が出ます。

従業員の給料が薄給になったり、労働時間を伸ばしたり、そんなことするようになるかと。

テナントの坪単価で言うと坪１００００円程度が目安かな。
坪５０００円とかなら最高です。ただし場所は悪くなるかな。
（他県ならもちろん相場変わります）

場所って重要です。
沖縄ならどこでも車で行くとか思いますが、人間近い方が絶対良いですので。
遠方からでも気に入ったら来てくれるかと思いますが、絶対的に市内など近隣の方の方が顧客様の割合で考えると多数を占めると思います。
出店エリアの所得層なども現実的にお店の単価であり売上に影響してくると思います。あとは人口割合からの来店人数もね。

そして沖縄だったら
「スタイリストの人数に対してお客様専用の駐車場を同じ数は絶対用意」
これ鉄板ですよね。近隣にコインパーキングたくさんあるとかならクリアはできるかもしれないです。

自分が沖縄の現状を見ていて、
いろんな商売に照らし合わせて考えてみても
「明らかに家賃高いところを借りてコケている、潰れちゃう」お店が多いです。

美容室も、エステも、飲食も、物販も、どの業種でもです。

出店する時って良いイメージを膨らませてお店が繁盛した時を思い描いていて、その売り上げ基準で始めてしまいます。
大体こういう人はうまくいきません。
毎月がそのイメージの７０%くらいの売上でも潰れずにやっていけなければダメです。

現実そんなにうまくいかないですよ。
だから県内でもバンバン潰れているんですからw
逆算して考えて、良い売上イメージの70%程度の売上を出して、それを10分の1にしたくらいが適正な家賃なんじゃないでしょうか？

２４０万売り上げるつもり（良いイメージ）だったら

２４０×７０%＝１６８

１６８÷１０＝１６.８

１６８０００円程度の家賃設定。それくらいが妥当。

２日or３日で家賃をペイする売り上げとなると

１日の平均売り上げが５６０００円（３日計算）〜８４０００円（２日計算）

スタッフ何人体制でやればいいか、ある程度見えてきますね。
こんな感じが目安じゃないかな。潰れずに安定的にやれるの。

と、今回は色々厳しい意見も交えながら家賃からどう考えていくかを書いてみました☆

小さな商売向けですかね。
とりあえず、無駄に高い物件借りないことですかね。
家賃って余程なことがなければ途中から絶対下がらないから。

なにか参考になれば幸いです☆

Qoolon　高橋