これまで10物件・総額24億の売却 キャッシュポジションアップは物件売却しかない。
2013年から不動産投資を開始してから、僕はこれまで、10年目の今年までに9物件の売却を経験しました。
そして今月、10棟目の売却が全て確定しまして
決済に向け、その準備を行なっています。
中古物件から始まった僕の不動産投資は、運営を通して学んできたことも大きかったけども、売ることを前提としていなかった過去から
ある意味ブランドの価値を有していない物件の売却を進めてきました。
そして今後、方向性を定めた事業のあり方に向き合う為
多額の資金を投下した物件、自分自身が考案し取り入れてきた新しい発想のアイデアを有した一部物件までの売却をも行ない、新しい事業とエリアに集中する為に
最後の物件売却に進みます。
これまでの売却に思う、色々な出来事は色々とありますが
今日はそんなお話を少しだけ書いてみようと思います。
キャッシュポジションをアップするには売却しか方法がない。
自己資金30万円、借金3000万円からスタートした僕の不動産投資においては、
初期こそ売却など一切考えず物件取得に注力してきました。
取得の物語１話はこちらから
そして、不動産投資を開始して半年後に３棟目の新築RCを建築途中に売却しました。その物語はこちらから。
2013-2014年までは、中古物件2棟の運営を行いながら、新築RCの建築と同時に売却を2015年頭した経緯もあり
その売却益は、その後の開発資金、自己資金となり、毎年2棟〜3棟の建築、取得を2022年まで行ってきました。
そのような売却タイミングは以下のような状況でした。
そして、その売却益のおかげで、取得を繰り返すことが
できたことにつながります。
2013年取得熊本中古RC → 2019年売却 → 2019年の開発原資に
2013年取得久留米中古RC → 2018年売却 → 2019年の開発原資に
2015年完成新築RC → 2015年売却 → 2015年の開発原資に
2015年取得南区新築AP → 2018年売却 → 2019年の開発原資に
2016年取得博多区新築A → 2019年売却 → 2020年の開発原資に
2016年完成新築RC → 2021年売却 → 2022年の開発原資に
2017年完成新築RC → 2022年売却 → 2023年の開発原資に
2017年完成新築RC → 2023年売却 → 2025年の開発原資に
2017年完成新築RC → 2023年売却 → 2026年の以降開発原資に
2019年完成新築RC → 2023年売却確定（当月確定）
※それぞれの売却額、TAXコントロール前、コントロール後の収益は開かせません。
建てるごとに、物件の規模、高性能化、高付加価値、高デザイン性を高めてきましたが、毎年2-3棟の開発は、当然ながら家賃収入だけで新築計画の自己資金を賄うことは決してできない状況。（今はより厳しいですが）
だからこそ、売却から得た資金が原資になり、大きな取得経験ができたものです。
売却なくては、歩めなかった内容であると強く感じています。
ましてや自己資金を2000万円、3000万円準備するなどは
キャピタルを通さねば、決して叶うことはありません。
僕はこれまで、とても信じられないくらい
運良く、絶好の機会を幾つも経験してこれたのですが
現在に至っても、まさに物件土地高騰の中、とても良い方々に買っていただける機会にも恵まれたと心から感じています。
売却総額24億円 最終手残りはRC築浅だから非常に大きい 良いものづくりは、高い価値で売れることを体感。
これまでの売却額の総額は24億円程度。
今思えばよくその値段で売れたなと思うこともありますが、全ての物件は
次の方へうまくバトンタッチができたと感じています。
新築RCをメインで建ててきた僕の物件でも、いくつかは思いが沢山こもったものもあり、知らない人にできるだけ売りたくないものもありましたが
そのような物件は、掛けてきた莫大な施工費用、アイデアを形にした特別な物件であって、その部分を価値と感じて、買いたいと言ってくださる方も非常に多かったと感じます
普通の投資家だったら、利回りばかりに目が行くから、そのような人には買ってほしくなかった。
その思いの通り、物件のこれまでの実績、差別化と特別な物件構成を目にして、興味を持っていただき、納得して買い付けをいただいたものであり、利回りを気にしない、いいものをほしいという方が一定するおられることに
変驚きがありました。
そんな経験から、仲介さんらからは、どこでもあるような、似たような物件を作っていたら、利回りなんて高く上げるしかなかっただろうと言われたことは
やってきたことに間違いはなかったと思ったのです。
そして、新築APは総額が１億程度の売却でしたが、新築RCは高額ながら建ってからそれほど時間が経っていないことで、残存耐用年数、補償の有無、近年の建築費の高騰と金融機関評価（積算）が高いことから、非常に売りやすい状況も市況に合っていたと感じます。
これが築古木造APや、築古RCでは、それら傾向の物件を持つオーナーの特性上、高い金利（2％以上）、耐用年数を超えた期間での融資であろうことから、売却出来ても、利益は少ない、もしくはほぼない状態であると考えます。
（世間は築古に対しての融資が厳しい）
また残存耐用年数が短い築古などは、減価償却も非常に短い期間で進むことから、帳簿上利益が大きく、納税額も大きくなる（帳簿上の簿価が低く、売却時相当の黒字が出やすい）ことから、新築RCを建ててきて良かったと、とても感じるところでもあります。
これは次の方に至っても有意な状況ですので、如何に良い物件をRCで作ってきたことに価値があったと強く思うところであります。
※これは築古を売却前提で運用されている方の仮の場合の話です。保有前提の方はその限りではありません。
24億円売却して相当額の納税も行なってきたおかげで、金融機関様からの定量評価がアップした。
売却累計24億円ですから、勘の言い方なら築浅数年後売却の納税額など、なんとなくお分かりいただける事だと思います。
それ以上に、納税を行うことで、金融機関からの信頼度は増し、キャッシュポジションも向上したことで、金利的にも優位に動くタイミングにも差し掛かっています。
税金分の借入提案や、役員貸付分の借入、さまざまな融資商品の提案も受けられる状態になってきました。
これまででは考えられないものです。
定量評価がアップし、定性評価も高い状態であれば、これから先の開発においても
さまざまな事業の展開に関しても金融機関様も取り組みしやすい顧客になり得ることは間違いありません。
だからこそ、ここから先は、より一層気を引き締めて、融資に望まなくてはいけません。
売却を許可してくれた金融機関様の理事の皆様を
忘れることはできませんから。
10棟目売却以後は、あらゆる面で選択と集中して行きます。
事業所のある地域に対して、今後の開発は集中します。
そして資源も投下してゆきます。
それは、今後10年先を見据えた事業のあり方を、ブランド価値とともに表現するからです。
現在は、他社の手伝いも少なくなってきたことで、土地の調査、建築におけるプランニングの最適化、差別化の深化などを他者にも提供できるように学びを加速しています。
誰も作れないような厳しい土地を、県土整備事務所などに自分で出向き交渉したり、検討したりいただける学びを行っています。
これはゼネコンなどが建設調査に対して行なっている行為を自分でも理解する側面でもあります。
厳しい土地を甦らせたり、地域価値に結びつけるような能力開発を
今後は行ってゆきますし、
当然、宅建業も開業準備中です。（来年頭くらい予定）
これにて、プロジェクトファイナンス、協調融資（金融機関2-3行同時融資）、テールヘビー融資なども積極的に受けられるように進めてゆきます。
その準備も兼ねて、売却を通して自己資金割合の向上も行なってきたということです。先の先を見て、その先をどのように構築するかを考えると、道筋を１つしっかりと築くことが重要です。
今後は、売却のための開発も取り組むことから、師匠とともに第三者への提供を考慮した開発をも検討しています（というか進めています）
売却は持っている人こそ行うべき。収益の高い物件こそ売るべき
次のステージに行きたいと思っている志の高い不動産投資かがいるのであれば、
僕は応援したいと思っています。
ただ、現状の金融情勢から、今物件を持っている人、その物件が高い収益を出しているのであれば、その物件が生き金となり、次のステージに引き上げてくれる可能性が高いと思います。
だからこそ、売却を行い、今の情勢に乗り、キャッシュポジションをアップし
準備することが適切だと感じています。
儲かる物件に固執すると、次に進めないことは、僕はよく理解しています。
これまで売却してきた物件は、とても高い収益率を持っているものも多かったからです。
守るべき物件と、決戦に備えて、手放すものを今こそ選別する時ではないでしょうか。
そのような言葉を僕は投げかけますが、心に迷いがあるような方こそ
歩むことを恐れないでほしいと思います。
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