＃1 なぜ、不動産投資？　サラリーマンの不動産投資

近年、サラリーマンからの注目を集めているのが不動産投資です。不動産投資は、日中働いていてなかなか資産運用の時間を確保できない人でも、不動産会社に管理を任せることで効率よく資産運用することが可能です。

なぜ、サラリーマンは不動産に投資するのか？

「不動産投資は自己資金にゆとりがある人が行う」という印象を抱いている人もいるかもしれません。では、なぜ多くのサラリーマンが不動産投資を行うのでしょうか。その理由は以下の5つです。

1.サラリーマンは銀行からの融資を受けやすい

2.他人の力を活用できるから管理の手間がかからない

3.所得税・住民税が節税できる場合がある

4.生命保険の代わりになる

5.私的年金の確保ができる

6.インフレに強い

サラリーマンは銀行から融資を受けやすい

不動産投資を行う場合、多くの方は自己資金だけでは足りないため、金融機関からの融資を受けながら行います。しかし、金融機関の融資は誰でも受けることができるものではありません。

返済が滞らないよう、しっかりとした収入があるかどうかが重要視されるため、安定した給与が保障されているサラリーマンであれば比較的融資を受けやすいのは、ポイントと言えます。もちろん、年齢や年収の要件はあります。また、車のローンをはじめ他の借り入れがある場合、融資に影響が出ることもあるので注意が必要です。

他人の力を活用で切るから管理の手間がかからない

購入した不動産の入居者管理や建物管理を自身で行う必要があるのでは？と不安に感じている人もいるかもしれませんが、必ずしも全てご自身で行う必要はありません。

不動産管理会社に管理を任せれば、オーナーはただ物件を所有しているだけで済むため、FXや株式投資のように自身で運用を行う、情報を調べるといった手間を省くことができるのも大きなポイントです。

物件管理の方法

物件の管理業務は多岐にわたります。管理ノウハウや法律知識が必要になることもあります。ここでは「建物管理」と「賃貸管理」の2種類を解説します。

1.建物管理

共用部分の清掃や火災報知器、エレベーターなど各種設備の保守・点検など、建物の物理的な面の管理を指します。

2.賃貸管理

入居者の募集や家賃の集金、滞納者への督促を行います。他にも「こうしてほしい」「ここが困っている」など入居者から受ける要望の対応が当たります。対入居者の管理だと考えれば良いでしょう、

一棟丸ごと購入して賃貸する場合には、この両方の対応が必要になります。逆にワンルームを買って投資する場合には、建物管理をする会社はすでに決まっていて、管理費を毎月一定額を支払うことになります。

居住者の生活上のトラブル対処などは24時間発生する可能性もあり、時間を取られることも多いものです。サラリーマンの方が賃貸管理を自ら行うのは現実的ではないと言えるでしょう。

所得税・住民税が節税できる場合がある

不動産投資によって得られた所得は、給与所得と通算して所得税や住民税を算出するため、不動産投資の所得が赤字になれば節税につながります。

不動産投資では、減価償却という建物の経年劣化による資産価値の減少を実際には支出を伴っていないにもかかわらず、経費として計上できます。本当に赤字経営になってしまっては意味がありませんが、利益を出しながらの節税になることがポイントと言えるでしょう。

生命保険の代わりになる

金融機関から融資を受ける際に、団体信用生命保険（通称「団信」）への加入は必須条件になっていることが多く、ローンの借入と同時に加入していることが一般的です。

団信とはローン契約者が返済途中で死亡したり、高度障害状態になったりした場合に生命保険会社が残りのローンを肩代わりしてくれる住宅ローン専用の生命保険です。残債が生命保険会社から支払われることになるため、金融機関側も滞納などによる回収漏れを防ぐことができます。

なお、一般的な団信は契約者の死亡や高度障害になった時のサポートしかありません。しかし、金融機関によって違いはあるものの、借入金利に年0.1〜0.3％を上乗せすることによって、がんや脳卒中、急性心筋梗塞といった三大疾病、さらに糖尿病や高血圧などの生活習慣病などもカバーすることが可能になるプランもあります。

そのため、万が一上述のような理由によって返済が困難になったとしても、残債に困ることなく、家賃収入を継続して得ることができるのです。このように、生命保険代わりになることは不動産投資のポイントでしょう。特に小さなお子さんを抱えているご家庭には大きなメリットになります。また、50歳以上の方で生命保険に加入されている方で、「年齢を重ねるにつれて、保険料が高額になってきてしまった」と感じている方も、比較的低い費用で同等の保証を受けられることもあります。

私的年金の確保ができる

定年退職した場合は、年金収入を得ながら生活することになりますが、年金は減額が続いているため、結果的に退職金などを切り崩しながら生活して行くことになります。

不動産投資を行っていた場合には、私的年金の代わりとして安定して毎月家賃収入を得ることができるため、老後の不安も解消されることがポイントと言えるでしょう。

インフレに強い

インフレ時に現金を所有していても現金の価値が下がっていきますが、相対的に不動産の価値が上昇していきます。つまり、インフレ時には現金を持っているより不動産を購入した方が資産運用の観点からは好都合です。また、家賃も上昇傾向になることから、不動産投資はインフレに強いと言えるでしょう。

インフレとはインフレーションの略で、私たちが普段買っている日用品やサービスの値段（物価）が上がることをいいます。

出典：SMBC日興証券　初めてでもわかりやすい用語集l

まとめ

不動産投資は節税効果がよく知られていますが、そのほかにも多くのメリットがあります。また、サラリーマンであるだけでローンが組みやすいといった特徴もあるため、金額が大きく躊躇する方が多いですがサラリーマンに非常に向いている投資です。

次回は不動産投資での失敗を防ぐために抑えておくべきポイントについて書きます！