【デメリットに注意！】居抜き物件で開業するときに、気を付けるべき事6選！

何か事業を始めるために物件を探すとき初期費用を安く抑えられるはずの居抜き物件ですが、思わぬトラブルやデメリットに気を付けなければなりません。
そこで、行政書士の目線でその注意していただきたい事と、実際に開業されたオーナー様たちの生の声を大きく６つかんたんにまとめました。

この注意点を見落として物件を選ぶと後でしっぺ返し、要するにかえって費用が嵩むこともあり得るかもしれません。

知っておいてほしい事、裁判にもなった事例の紹介

まず初めに、知っておいていただきたい事は「その居抜き物件で希望する営業をすることができるのか調査するのは、原則、借主である」ことです。
これは最近争われた裁判で出された判決ですが、居抜き物件を借りた側と貸した側で実際にトラブルになった事例があります。

ざっくりとこのような内容です。

飲食店の営業を目的として借主Ｘさんは、貸主Ｙさんより居抜き物件で賃貸借契約を終結しました。
物件の引き渡しを受けて内装工事を始め、消防法に関する手続きを進めたところ排気ダクトの是正を消防署に指示されました。
しかし、ダクトの設置や交換はそもそも建築基準法に適合せず、この物件では飲食店を営業することは始めから法的に不可能だったんです。

借主Ｘさんは貸主Ｙさんに対し、契約の解除と損害賠償を訴えます。
Ｙさんは契約の解除に応じ礼金や前払い賃料などの返金は行いましたが、実損については裁判となりました。

裁判所は「希望する営業をするためにはどの程度の設備を必要とするのか、現状の設備やその性能が希望する営業形態に合致し使用できるのか、について法令上の制限の有無も含め調査するのは借りる側にあり、賃貸借契約の内容として合意したからといってＸさんの希望する営業に適合することをＹさんが保証したものとは言えない」と判断しました。

（東京高判　令３・９・１５）

ここでの結論！
居抜き物件であっても自分が希望する営業ができるのか調査する責任は借りる側にあります。
以前に飲食店で貸されていた店舗だからと言って同様に自分も飲食店の営業できるとは限らないこともあります。

※この話の結論は秘密なのですが、違法なことはしてないですよ（笑）実際にお会いすることがあればお話しいたしますね。公にするべきではないだけです。

レイアウトや雰囲気、厨房の広さなどのチェック

前述のように、その居抜き物件でイメージ通りの営業ができるのかは法令に適合することも重要ですし、レイアウトや厨房の広さ・全体の雰囲気も大切です。

以前のお店の雰囲気が残っている場合もよくありますから、ご自身のイメージ通りなのかどうかは居抜き物件を選ぶ時の査定ポイントです。

それに、厨房の広さなどはオーバースペックだったりすると、なんだか余分に賃料を払っている気持ちにもなりますから、これも物件選びで考えるべきポイントです。

設備（空調・換気・吸気）などのチェック

さて、お店全体の次は、細かい部分ですが設備面も見ていかなければなりません。

室内の照明の明るさを調節できるようにした装置のことです。スライダックスや調光器とよばれるもの。

深夜酒類提供飲食店（いわゆるBARなど）や風営法１号許可店（キャバクラやホストクラブなど）では、このスライダックスの使用は認められません。
例えば、以前は通常の飲食店だった居抜き店舗でBARを始めようとした場合、これが装着されていると付け替えなければならないのです。

先ほどの裁判の事例のように、飲食店の営業内容によりますがダクトはかなり重要な設備です。その居抜き物件の空いている期間が長いと稀に「使えない」や「壊れている」など不具合があったりもするそうです。

お湯が供給される環境や冷蔵庫などは、営業許可を取得する上で必要となる設備ですから、必ずチェックしましょう。

初期費用が抑えられた反面、古いものも撤去して新しい物に入れ替える時など、後でちょっと出費が発生するかもしれない事を想定しておくと良いでしょう。

客層や立地と賃料を考える

居抜き物件に限った話しではありませんが、客層や立地と賃料のバランスは最も重要視するポイントかもしれません。その周辺地域の客層や人の流れなどマーケティングとご自身の希望する営業内容が合致すること、さらに賃料に見合うのかをじっくりと考えなければなりません。居抜き物件に拘るあまり初期費用を抑えられたとしても、収益が見込めない場所で営業しても仕方ありませんから、絶対に忘れてはならない項目です。

「相場」というものは不思議なもので、需要と供給のバランスである程度一定の値に落ち着いてくるものです。掘り出し物のような賃料が安い物件はなかなか簡単には見つかりません。

お客様にとって良いサービスや商品が提供できる場所なのであれば、それは自分にとっては掘り出し物の物件と言えるでしょう。

退去するときの条件を確認します

さぁ今からやるぞ！！ってときに終わりの事を考えるのはナンセンスかもしれませんが、今のうちから念のためにチェックしておく必要はあります。

何をどんな状態でどこまで返却しなければならないのか？原状回復の内容は必ず契約終結前に確認してください！大抵は設備や備品などのリストを作成します。

最後にまとめと、あと１つ重視したい事

見出しを読み返すだけで「まとめ」となるように記事を書きましたが、念のためにもう一度まとめます。

・その居抜き物件で、希望する営業ができるのか調査するのは借りる側の責任
・物件選びで吟味すべきポイントは「レイアウトや雰囲気、厨房の広さ」「設備（空調・換気・吸気）など」「客層や立地と賃料のバランス」「退去するときの条件」をしっかりと考えます。

大抵の場合ですが、通常、赤字だったからやめる人の方が多いでしょう。もし、そうなのであれば同じ場所で同じような営業をするのは「勝てる戦略やその手腕」「それを実行できる見込み」などが問われます。（例えばSNSの使い方が上手いとか）

お問い合わせ

「飲食店営業許可の申請」基本料金：33000円（税込み）～

「深夜における酒類提供飲食店営業の届出」基本料金：99000円（税込み）～

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