■マンション一室購入から転落人生が始まる！？■
序文
こんなこと言う人誰もいませんよね。
なぜなら、年収500万円から始める不動産投資、老後の資金は不労所得で、などの情報発信をしている人は裏ではマンションを買ってほしいからです。
多いに買ってください。
マンション一室を買ってはいけないと言うことを言いたいわけではありません。
私が今まで不動産投資をしてきた方の会計を見てきましたが、口を揃えてこう言います。
「こんなはずじゃなかった」
「マンションを買ったら楽になるどころか返済で苦しい」
「今すぐにでも売りたい」
そのような方をたくさん見てきました。
私も実際にこのような方の会計を見るまでは、投資用マンション1室２室持っているってことは生活も豊かでお金もある程度あるんだろうなと思っていましたが、現実は驚くくらいに違っていました。
だから買うなと言うことではありません。
私が声を大にして伝えたいことは、
「理想ばかり考えるのではなく、現実を覚悟して買ってください」
と言うことです。
毎年100万円の現金が減っていくことを許容出来るか
→出来るなら買ってOK、出来ないなら買うのはNG
20年間は質素な生活に耐え抜いて、20年後から年金にちょっとのお小遣いがあればいい
→その考えなら買ってOK、20年間も質素な生活出来ないなら買うのはNG
実際に自分が買おうとしている物件が、毎年いくら現金が減っていくのか、何年後に生活が楽になるのかを知れたら良いですよね。
この記事では、それらを出すための方法を完全解説していきます。
１．何故今投資が必要なのか
1-1 インフレ対策のため
2022年11月分の最新データだと、消費者物価指数＋3.8％
このまま進めば今10,000円で買えていたものが5年後だと、約12,050円になるということです。
現金10,000円をそのまま持っているだけで、5年後には約2,050円損していることになります。
投資しない＝資産が減る ということです。
1-2 余剰資金の有効活用のため
必要な金額以上に貯金していないですか。
もし仮に貯金が1,000万円あり、何か出費があったりしても残高が500万円を切らなかったと仮定します。
その500万円って、残高500万円切らないので無くても良いものですよね。
あってもなくても困らないお金＝余剰資金 となり、それを活用していかなければ何もお金は増えていかないどころか、消費者物価指数を考慮すると価値は減っていきます。
だから余剰資金を有効活用する必要があります。
1-3 収入源を増やすため
卵を同じかごに盛るなと聞いたことあるかと思います。
同じかご＝収入源が１つ ということです。
リスクマネジメントとして収入源を複数もつことによりリスクを分散出来るからです。
２．投資の１つとして不動産
2-1 投資の種類
投資と言うとたくさんの種類があります。
・預金
・社債
・株
・仮想通貨
・不動産
この中で不動産だけが他の投資と違うところがあります。それはレバレッジを効かせられることです。
レバレッジとは他人のお金（借入）を使いながら投資が出来るものです。
他人のお金を借りて投資できるメリットは以下に示すこと“のみ”です。
2-2 お金を借りて投資できるメリット
年利２％を運用するとなった場合の儲け
①１００万円の時
１００万円×２％＝２万円
②１億円の借入と元手１００万円、
借入の利子が年利１％だった場合
１０，１００万円×２％－１０，０００万円×１％
＝２０２万円－１００万円＝１０２万円
同じことをしていても儲けられる金額に約５０倍の差が出てきます。
通常、株や預金、仮想通貨に運用すると言っても借入は出来ませんが、不動産だとこのようなことが出来てしまい、少ない元手でもそれ以上のお金を儲けられるようなります。
３．不動産投資の希望
3-1 不動産投資の未来
・毎月安定的な収入を手に入れ、今の生活をワンランクアップさせたいと思いませんか？
・年金（不動産収入）がもう１つ増え、少し贅沢な老後を過ごせたら良いと思いませんか？
・会社の給料が上がらないなら、毎月10万円、年間で120万円の収入が別であったら家族に良い思いさせられると思いませんか？
こんな未来が手に入るなら良いですよね。
私もこんな未来が手に入るなら良いと思います。
3-2 不動産投資のメリットだと言われていること
世の中では言われていることは下記のようなことだと思いますが、
全て違う角度からデメリットに変えていきます。
① 他人資本で投資できる
結局は返さなければならず空室や家賃滞納が出た瞬間苦しくなります。
マイナス（うまくいっていない）時には他人資本分マイナスが増えます。
② 安定収入が得られる
手元に残るお金＝収入－支出 である為、収入が安定していたとしても安定した支出になるわけでありません。
また空室が出た時に安定収入０円になります。
③ 資産になる
2,000万円で購入したら資産になると思ってる方いますが、
買った瞬間に1,500万円でしか売れなければそれは負債です。
④ 節税できる
節税は出来ます。
皆さんが良く間違えるのは、節税と言うのは支出をしなければ節税出来ません。
尚且つ、節税できるのは支出した金額の数％～数十％程です。
節税できた金額以上に現金は減っています。
⑤ 生命保険の代わりになる
保険金がもらえる代わりに債務免除になるというもので、代わりになることは確かです。
しかし金利が高くなるので、お金の側面で考えると通常の生命保険の方がよかったりもするので計算次第です。
４．不動産投資の現実
4-1 不動産投資の実態
・こんなはずじゃなかった…
・マンションを買ったら楽になるどころか返済で苦しい
・今すぐにでも売りたい
私が会計の仕事をする前は、不動産持っている人は裕福だろうとか、
マンション1室だけだとしてもどれだけ儲けているんだろうと思っていました。
しかし、現実は違う方がほとんどでした。
4-2 不動産投資のデメリットだと言われていること
世の中では言われていることは下記のようなことだと思いますが、
全て違う角度から出来る限りメリットに変えていきます。
① 空き室リスク
まさにその通りだと思います。
② 家賃滞納リスク
まさにその通りだと思います。
③ 物件選びが大変
大変を乗り越えれば他の人と差が出てきてメリットでもあります。
④ 維持費がかかる
これはデメリットではなく当たり前の話だと思います。
⑤ 固定資産税がかかる
これもデメリットではなく当たり前の話だと思います。
５．なぜ希望と現実の差が起こるのか
5-1 よく言われる理由
・ハズレの物件を買ってしまった
・利回りだけを見て買ってしまった
だから希望と現実の差が起きた、わけではありません。
今まで会計を見てきた方が言っているのは、「実際に投資不動産を買ったらお金が増えるどころか減っていく」ということです。
5-2 希望と現実の差が起きる原因はキャッシュフローを見ていないから
増えるどころか減っていくと言っているのは、お金＝現金のことです。
すなわち不動産を買った時に、キャッシュフロー（現金収支）がどうなるか全く見ていなかったから希望と現実の差が起きたわけです。
5-3 大切なことは希望と現実の差を許容出来るかどうか
キャッシュフローが見えたところで今見た物件の家賃が増えるわけではありません。
大切なことは、希望ばかり追い求めるのではなく現金が減っていく現実を許容出来た状態で物件を購入するかどうかです。
下記が例です。
① 毎月の家賃収入１０万円で生活を楽にしたい
→ ×
現実を見ていないのでこれだけで購入することはお勧めしません。
② 20年30年くらいで現金が500万円減っても、子供には少しでも不労所得の物件を１つでも残したい
→ 〇
現金500万円減ることと子供に物件を残すこと、この２つを自分の中で比べられているので購入した方が良いです。
③ 空室の期間が半分あったとしてもキャッシュフローはプラスになる
→ 〇
他部分も見る必要はあり例えばですが、空室が半分以上の期間になったらしょうがないと思えるかどうかです。
これらのように購入する判断を出来るようにし、希望と現実の差をなくすことが出来るのがキャッシュフローです。
どのようにしたらキャッシュフローが作成できるのか説明していきます。
６．誰でも出来るキャッシュフローの作成手順
キャッシュフローの作成と言うと難しいと思う方がほとんどかと思いますが、本当に難しくなく、下記の手順を見てテンプレートもあるのでそれに当てはめていくだけで誰でも出来るので安心してください。
手順としては、
① 不動産賃貸による毎月定期的な収入と支出を把握する
② 年に1度発生する支出を把握する
③ 借入金の毎月の返済額を把握する
たったこれでキャッシュフローが作成できます。
これが出来た後、
④ 毎年必ずあるわけではない収入と支出を把握する
⑤ 現実的に起こりうるリスクを考慮した数字を当てはめる
これにより希望と現実との差を数字で見ることが出来ます。
具体的な方法を順に説明していきます。
6-1 不動産賃貸による毎月定期的な収入と支出を把握する
定期的な収入とは家賃収入です。
定期的な支出においては
１．管理委託費
２．共有部の水道光熱費
３．損害保険料
４．修繕積立金
５．修繕費
6-2 年に1度発生する支出を把握する
１．税理士費用
２．固定資産税（物件にかかる税金）
３．所得税と住民税（個人にかかる税金）
6-3 借入金の毎月の返済額を把握する
１．元本金額
２．利息金額
これで不動産投資をした時に、ずっと入居者がいた場合のキャッシュフローが出来ます。
しかし入居者が20年、30年もずっと住み続けることはなく、空室が何か月も発生するリスクなどを考慮する現実的なキャッシュフローを作成する必要があります。
6-4 毎年必ずあるわけではない収入と支出を把握する
毎年必ずあるわけではない収入は関東だと更新料です。
支出においては
１．入居者募集費用
２．仲介手数料
6-5 現実的に起こりうるリスクを考慮した数字を当てはめる
１．空室が何ヵ月も発生したとき
２．内装工事が必要になった時
７．これで希望と現実の差が無くなる未来を手に入れられる
6－5で出来たキャッシュフローを見て、このくらいの現金は減る可能性があるのを理解することにより、こんなはずではなかった…などの未来になることはありません。
8．最後に
不動産投資のリスクはこれで解決できます。
このキャッシュフローが作成できるようなセミナーも行ったりもしています。
会計に興味ある方は是非フォローお願いします。
この記事が気に入ったらサポートをしてみませんか？