ボロ戸建てリフォームとトラブルと客付け
こんにちは！
前回、家を半額で買う方法を書きまして、
その後どうなったのか、といったところ。
無事に客付けが完了したのですが、
そのすったもんだを書いておきますw
リフォームでどこをやるべきか、かかる費用、
業者を呼ぶ順番、中古戸建てに潜むトラブル、
見落としがちな問題点、客付けについて、
結構詳しく書いておきました！
ボロ戸建て投資をしたい人、中古物件を買いたい人、
客付けしたい人、私がエグってるエピソード読みたい人、
におすすめですw
ポートフォリオ
私は、借家を２軒持ってます。
＜１号物件＞
・200万円で購入
・手数料や税金に40万、リフォームに200万
・庭付きの７LDK
＜２号物件＞
・400万円で購入
・手数料や税金に60万、リフォームに120万
・かなり立地が良い地域
ざっくり書くとこんな感じです。
実際、そこまでボロボロの物件ではないので
ボロ戸建てと呼んでいいかは分からないけど、
ニュアンスとして伝わりやすいので、
ボロ戸建て投資として載せておきます。
リフォームのあれこれ
戸建て投資は結婚と同じで、
買って終わりではありません。
むしろ買ってからがスタートなんですね。
そして私は指値をして、
家を半額以下で購入します。
その条件として、
・現金払い（秒で払うよ！）
・不適合免責（何も文句言わないよ！）
が基本なんですね。
細かくは、
家を買う方法で書いたので割愛です。
なかなか普通の人が戸建て投資に踏み込めないのは、
リフォーム代がブラックボックスだからですね。
いくらかかるかわかんないもん笑
戸建て投資で失敗しないコツは、
リフォーム代をある程度、把握することだと思います。
リフォーム代の目安と内訳
ざっくり書いておきます。
＜１号物件＞
・駐車場の造成 40万
・壁紙（外注）20万
・床の補強 15万
・クッションフロア 10万
・畳の新調 10万
・電気工事 10万
・洗面台の新調 10万
・換気扇やインターホン 10万
・エアコンの購入と設置 10万
・シャワーや水回りの新調 10万
・クリーニング 10万
・窓のクリーニング 10万
・食洗機の新調 10万
・ガスコンロの新調 10万
・網戸や障子の新調 10万
・キッチンの新調 20万 ←やらなくてよかった
・浴槽磨き 5万 ←やらなくてよかった
ざっくりこんな感じでかかりました。
駐車場は、形が悪くて軽しか入れなかったので、
少し広げる工事をしました。
雨樋もボロかったので綺麗にしました。
壁紙、3部屋と玄関と廊下は私が貼って、
階段やトイレ2箇所のみ外注しました。
全て外注してたら30~40万くらいだと思います。
クッションフロアは、浴室とトイレは外注しました。
他に2部屋は私が敷きましたが、マジで苦戦しました笑
こういうの敷く作業ね…
クッションフロアは全て外注すべきだった笑
キッチンの新調や浴槽磨き、クリーニングだけで
十分綺麗になってたので、マジでいらなかったです笑
１号物件は、生まれて初めての物件なので、
きっと無駄なことも多くやるんだろうな…
と予想していましたが、実際そうでしたw
今の私なら、
・クリーニング 20万
・床の補強 3万
・洗面台やシャワーや蛇口の新調 10万
・クッションフロア 20万
・水回り 10万
・電気工事 10万
・壁紙の外注 30万
で済ませちゃいましたね。
家賃に反映されにくい部分は放置でよかったw
かなり汚れてる戸建ての場合、
クリーニング代にお金かけたほうがいいですw
自分でやるの大変ですw
永遠に終わらない窓拭きで精神的に死にかけたw
サッシの埃とかすごかった…
私、掃除は得意だし綺麗好きだけど、
それが仇となりましたw
戸建てのクリーニングは、20万くらい見とけばOKです。
最初に呼ぶべき業者
ここから先は有料となりますー！
赤裸々に買いておきました笑
ここから先は
¥ 980
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