税金の基礎知識

不動産投資では、税金の基礎知識のどこを押さえておけばいいのでしょう？

税金は。売上ではなく利益にかかります。
だとすると、賃貸にかかわる税金というのは、
家賃収入ー経費＝利益
この利益にかかると考えられます。
家賃収入はわかり安いですね。
毎月賃借人から振り込まれる、家賃・共益費・駐車場代などです。

では、経費はすべての支出を含んでいいのでしょうか？

答えはノーです。
支出には、
・経費化できるもの
と
・減価償却すべきもの
があります。

物件の運営費の多くは経費です。
ここを抑えられれば利益は多くなります。
でも利益が出れば税金も増えます。
経費が大きくなれば利益が減って税金も減ります。
これは分かりやすいですね。

一方で、物件取得時の不動産取得税とか登記費用は一括で経費化できますが、長期の火災保険やローン保証料、仲介手数料などは減価償却すべきものと言われています。
（正確には税理士さんに確認をしてくださいね。）
減価償却すべきものは、ルールで決められた複数年度にわたって償却費として経費化しなくてはいけません。
よって相殺できるのは全額ではなく、この償却費のみになります。

あと、売却にかかる税金も非常に重要です。
これは保有期間中にどのくらい減価償却したかで利益が変わってきます。
特に建物は毎年償却費を計上してその価値を減価させます。
減価させた後の金額を簿価と言います。
売却時にこの簿価より高く売れた部分が利益（安かったら損失）になります。

減価償却については次々回くらいで再度触れたいと思いますが、法人の場合は限度額の枠内で任意に計上額を調整することが可能です。
償却費は実際に現金が出ていかない経費ですから、上限まで使って利益を抑えれば税金も減って現金が手元に残ります。
でも簿価が下がりますから、売却時に利益が出やすくなって税金が増えることになります。
前回で、「法人で物件を購入していった方が税務マネージメントは柔軟に行うことができます。」と言ったのはこの点も含んでいます。

売却時の税金を意識した税務マネージメントは、物件を購入した時点からと必要だということです。
もっと言うと、本当は購入前から意識すべきかもしれないです。
これも何回か後で触れますが、いわゆる出口戦略ってやつですね。