借り上げ社宅を自分で探す方法と注意点14選
急な転勤が決まった!お部屋を探さなくちゃ...!
こんにちは!XROOMS編集部です。
最近では企業の大小を問わず、法人名義で賃貸物件を借りて社宅とする「借り上げ社宅制度」がある企業が多くあります。
会社が借りてくれるので支払う費用も最小限に抑えられて、可処分所得も増えて嬉しいですよね。ただし通常の個人名義でお部屋を借りる場合と比べて、法人契約は色々と制約も多く、注意をしないと希望の物件が借りられないといったトラブルも起こります。
そこでこの記事では
💡この記事で取り扱うこと
・借り上げ社宅を自分で探す方法
・借り上げ社宅を自分で探す場合の注意点
・借り上げ社宅で探す際のポイント
を解説します。
転勤先の物件は会社が借りてくれるらしいけど、物件自体は自分で探さないといけない。どうやって物件を探せばいいのかな？何か気をつけることはあるかな？そんなお悩みをお持ちの方は、ぜひ最後までお読みください。
この記事をお読みいただければ、難解な借り上げ社宅でもスムーズにストレスなく手続きができ、少ない時間でも理想に近い物件に住むことができるでしょう。
それでは早速まいりましょう。
借り上げ社宅の探し方４種類
まず、本題に入る前に、借り上げ社宅の探し方には４つのパターンがあることを知りましょう。
社宅探し４つのパターン
1.社員様が自分で探す
2.社宅担当者様が探す
3.代行会社や提携不動産会社が探す
4.すでに別の従業員が入居している部屋の中から選ぶ
このように大きつ４つの種類に分けられますが、当記事では「社員様が自分で探す」方法について解説します。
借り上げ社宅を自分で探す流れ
次に借り上げ社宅を自分で探す場合の大まかな流れを紹介します。
1.住みたい物件をピックアップする
↓
2.物件を見学する
↓
3.入居申込をする
↓
4.審査
↓
5.法人名義で賃貸借契約をする
↓
6.ご入居
上記の通りです。個人名義でお部屋を借りる時と基本的な流れはほとんど変わりません。
ただし、契約名義が法人の場合、社員様自身が契約書への記名押印や契約金の支払いを行う必要がないので、個人名義の場合と比べると入居申し込み後の手続きは簡単と言えるでしょう。
ただし、法人名義でお部屋を借りる場合、審査時や契約の際に予期せぬ理由で入居を断られるケースもあります。そこで次は借り上げ社宅を自分で探す場合の注意点を紹介していきます。
借り上げ社宅を自分で探す場合の注意点14選
1.土地勘がないのでどこに住めばいいかわからない
まずはじめに注意が必要なのが「どこに住めばいいのかわからない問題」です。急な転勤で全く土地勘のない場所への異動は大変ですよね。物件見学の際も、限られた時間の中で複数のエリアを1~2日で全て見て回るのは困難です。そこで事前に同じ勤務先で働いている社員の方におすすめのエリアを聞いておきましょう。ある程度エリアを絞って物件を探しつつ、良い物件がなければ徐々にエリアを広げていくのがおすすめです。
こちらの記事でおすすめの賃貸サイトを紹介しています。
2.問い合わせた物件が全て埋まっていた
自分で物件を探す場合、スーモなどの不動産ポータルサイトで検索をする方が多いですが、問い合わせてみると、掲載されている物件の募集が全て終了していることがあります。数日前までは募集があったのに、見学直前に全て申し込みが入ってしまったなんてことも。そうならないためにも、候補物件は多めに7~10件ほどリストアップしておくと良いでしょう。
3.おとり物件(釣り物件)に遭遇し強引な営業に遭う
悪質なおとり物件にも注意が必要です。おとり物件とは、不動産屋さんが集客目的のために利用する、実際には借りられない物件のことです。
募集があると聞いて実際に来店したら、「その物件さっき埋まったんですよ」と言われて別の物件を紹介されます。来店してしまったら最後、物件を決めるまで1日中ずっと車で連れ回されるなんてことも...
おとり物件被害に遭わないように注意しましょう。
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4.法人契約がNGな物件に注意
賃貸物件の中にはオーナー様の都合により法人契約がNGとなっている物件があるので注意が必要です。
物件を見学していざ申し込もうと思ったら、「法人契約はNGです」と断られるケースも。物件見学にいく前までに、あらかじめ法人契約になることを伝えておきましょう。
5.借り上げ転貸借がNGな物件に注意
法人契約はOKでも、社宅代行業者による借り上げ転貸借契約がNGとなる場合もあります。
転貸借(てんたいしゃく)とは、勤務先の企業の名義で契約するのではなく、まず社宅代行会社が借主として賃貸借契約を締結し、それをさらに社宅代行会社が貸主として勤務先の企業に貸す形態のことを指します。
2020年12月に施行されたサブリース新法により、貸主が宅建業者ではない場合は、社宅代行会社が貸主に対して重要事項説明をする必要があります。これにより手続きが煩雑になったため、貸主によっては社宅代行会社による転貸借を断るケースがあります。
この場合も物件見学の前までに、社宅代行による転貸借になることを伝えておきましょう。
6.担当者が法人契約に不慣れ
担当者が業界歴や法人契約の経験が浅い人に当たってしまうと非常に厄介です。経験豊富な担当者であれば、法人契約NG物件や転貸借NG物件など、事前に確認することで、予め住めない物件は避けて物件探しができます。
しかし法人契約の経験がない担当者の場合だと、事前の確認不足により実は法人契約ができなかったという事態になる可能性も。最悪の場合全ての手続きが無駄になり、期日までに引っ越しが完了できないといった危険性すらあります。
不動産屋にいく前には、事前に法人契約であることを伝えて、経験のある担当者をつけてもらえるように依頼しましょう。
7.不動産屋が法人契約に不慣れ
担当者のみならず、不動産屋自体が法人契約に不慣れな場合も注意が必要です。仮に担当者が1~2年目の経験の浅いスタッフだったとしても、店舗責任者や担当者の上司が法人契約の業務経験に長けていれば、まだ大きなトラブルに発展することはありません。
しかし、その不動産屋自体が法人契約に不慣れな会社の場合、契約締結時にかなりグダグダになってしまう危険があります。こちらも最悪の場合全ての手続きが無駄になり、期日までに引っ越しが完了できないといった危険性すらあります。
お部屋探しを依頼する場合は、法人契約の実績がある業者を選ぶことが大切です。
8.勤務先が提携している不動産屋経由ではないと契約できない
勤務先の企業によっては、提携している不動産屋が仲介しないとお部屋を借りられないというケースもあります。
気に入った物件を見つけて申し込みをしようと社宅の申請をしたら、勤務先の提携の不動産屋を使わないと社内規定上と借り上げ社宅の申し込みができないことが発覚。提携の不動産屋ではその物件の取り扱いができないため、泣く泣くイチから物件探しをやり直すハメになるなんてことにも...
お部屋探しを始める前に、事前に提携の不動産屋を使う必要があるか、社内の社宅担当者に確認するようにしましょう。
9.定期借家契約に注意
契約形態が定期借家契約の物件の場合は、借り上げ社宅としての利用をNGとしている企業が多いので注意が必要です。
特に都心部のファミリータイプの分譲マンションには、定期借家契約で募集が出ている物件が多くあります。一般借家契約に切り替えることは貸主の都合により難しい場合がほとんどです。
事前に社宅規定を確認し、定期借家契約が不可の場合は注意して物件を探しましょう。
定期借家契約について詳しく知りたい方はこちらの記事を参照してください。
10.旧耐震物件に注意
建築基準法改正前の1981年以前の旧耐震基準で建てられた物件も、社宅規定でNGとされている場合が多いので注意が必要です。特に内装が綺麗なリノベーション物件などは、おしゃれな室内の反面、建物自体はかなり古い事が多いです。1983年以降の物件であれば基本的には新耐震基準の物件ですので、サイトで検索する際には築35年以内に設定して探すようにしましょう。
11.オーナーが海外在住者の場合は契約NGの場合も
お部屋の所有者が海外居住者の場合、社内規定で社宅として借りれない場合が多いので注意が必要です。
NGな理由は、オーナーが海外居住者の場合、借主の法人が家賃の一部を源泉徴収税として毎月納める必要が生じるからです。
オーナーが海外居住者かどうかは、基本的には募集図面に記載されていますが、念の為物件の見学前にも海外居住者ではないか確認してもらいましょう。
12.敷金礼金が社内規定オーバーしてしまう
敷金礼金があまりにも高すぎる場合、社宅規定でNGとなる場合があるので注意しましょう。大手法人の場合だと、保証会社利用をしない代わりに敷金または礼金が通常より＋１ヶ月プラスになることが多いです。その結果、規定されている敷金礼金よりも金額が上回ってしまい、借りれなくなってしまうケースがあります。
13.敷金償却がある
敷金償却(しききんしょうきゃく)がある場合、社内規定でNGとなる場合があるので注意しましょう。敷金償却とは、敷金が返ってこない契約のことです。募集図面には「敷金１ヶ月(償却１ヶ月)」このように書かれています。
14.鍵の引渡しが間に合わない
これまで挙げた注意点をクリアしていても、契約書類のやり取りに時間がかかってしまい、入居希望日になっても鍵を受け取れないといったトラブルもあります。
これは元付・客付の仲介会社の担当者が理解ある方であれば、大きな問題になりませんが、経験の浅いスタッフが担当すると起きる危険性があります。
審査通過のタイミングを目安に「入金ベースで鍵引渡しはOKですか？」と仲介担当者に確認することで、トラブルを回避する事ができます。
借り上げ社宅を自分で探す場合の３つのポイント
ここまで、借り上げ社宅を自分で借りる場合には様々な注意点があることを理解していただけたと思います。そこでいまご紹介したトラブルを事前に回避して、安心して借り上げ社宅を探すためのポイントを３つ挙げます。
借り上げ社宅に慣れている不動産屋に依頼する
まずは借り上げ社宅を探す際は、複数の不動産屋をハシゴするのではなく、借り上げ社宅に慣れている会社に部屋探しを依頼することをおすすめします。取り扱いのある物件は、どこの不動産屋でもほぼ一緒なので、法人契約が得意な会社にまとめて物件紹介を依頼しましょう。
事前に借り上げ社宅であることを不動産屋に伝える
不動産屋に問い合わせる段階で、法人契約であることを事前に伝えておきましょう。物件申し込み段階になって法人契約であることを伝えると、物件によっては様々な理由で契約を断られる危険性があります。可能であれば来店前の段階で。社宅規定を不動産屋の担当者に共有した方がベターです。そうすることで、事前に法人契約可能な物件をリストアップしてもらえます。
ネット上に気になる物件があれば、募集状況を担当者に確認してもらう
不動産屋から提案される物件の他にも、スーモなどで気になる物件がある場合は、遠慮せずにその物件の募集状況を調べて貰いましょう。メリットはおとり物件を判別できる点、法人契約ができない物件を除外できる点です。
もし気になっている物件が複数あれば、それも全て担当の方と共有することで、より好条件の物件が見つかる可能性も上がります。
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まとめ
いかがでしたでしょうか。
今回は借り上げ社宅を自分で探す方法と注意点14選をご紹介させていただきました。最後に要点をまとめていきます。
☑️借り上げ社宅を自分で探す際のポイント
・借り上げ社宅に慣れている不動産屋に依頼する
・事前に借り上げ社宅であることを不動産屋に伝える
・ネット上で気になる物件があれば、募集状況を担当者に確認してもらう
⚠️借り上げ社宅を自分で探す際の注意点
1.土地勘がないのでどこに住めばいいかわからない
2.問い合わせた物件が全て埋まっていた
3.おとり物件(釣り物件)に遭遇し強引な営業に遭う
4.法人契約がNG
5.借り上げ転貸借がNG
6.不動産屋が法人契約に不慣れ
7.担当者が法人契約に不慣れ
8.勤務先が提携している不動産屋経由ではないと契約できない
9.定期借家契約に注意
10.旧耐震物件に注意
11.オーナーが海外在住者の場合に注意
12.敷金礼金が社宅規定を超えてします
13.敷金償却がある
14.鍵の引渡しが間に合わない
以上です！最後までお読みいただきありがとうございました。
この記事があなたのお役に立てれば幸いです。
新天地でのさらなるご活躍を期待しています！
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