「賃貸？購入？」シリーズコラム 【特集①】賃貸か？持ち家（購入）か？それぞれのメリットデメリットを比較する
この3回の特集シリーズでは以下の視点に分けて情報をシェアしたいと思います。
特集①賃貸か？持ち家か？それぞれのメリットデメリットを比較する
特集②家賃を払う？ローンを返済する？それぞれの生涯コストを比較する
特集③戸建て？マンション？それぞれのメリットを比較する
持ち家（購入）のメリットは？
一般的な持ち家のメリットとして次のようなことがあげられます。
・賃貸物件よりも内装や設備などのグレードが高い
・賃貸よりもファミリー層向けの広い物件が多い
・間取り変更やリフォームが自由にできる
・ローン完済後の住居費の負担が減る
・資産として残せる
・団体信用生命保険に加入していれば、万が一のとき、住宅ローンがゼロになる
1つずつ解説します
・賃貸物件よりも内装や設備などのグレードが高い
分譲のマンション購入者は資産という意識で物件を購入します。したがって購入者は価格はもちろんですが、その資産価値を評価します。マンションの価値は90%以上立地といえるでしょうが、残りの建物の部分では専有部分と共用部分の仕上げがその対象になります。専有部分で付加価値を感じてもらうには、様々な設備機器をつけることや、水回りの設備をより豪華に見えるようにします。また共用部分ではロビーやラウンジ、中にはコンシェルジュサービス、プールやコンビニなども設置されている物件もあります。専有部分で備わっている設備で多いものは次のようなものです。
・ファミリークローゼット
・広めのバルコニー
・食器洗い乾燥機
・Siセンサーコンロ
・浴室乾燥機や床暖房
・24時間ゴミ出しが可能なゴミ置場
また賃貸マンションに比べ、オートロック、防犯カメラ、管理人の管理、さらにはエレベーター使用の際のキー、居住階以外には停まらないなどセキュリティにより力を入れている物件も多くあります。
・賃貸よりもファミリー層向けの広い物件が多い
ファミリーの場合、3LDK、4LDKの物件を探す事が多いでしょう。ただし賃貸の場合は選択できる物件数は少なくなります。理由はファミリー層になると借りるという選択から購入するという選択肢に移る方が多く、3LDK以上で60㎡を超えてくるとガクッと賃貸物件数が減ってくるのです。購入するメリットというより賃貸においては選択肢がせばまるというデメリットがあり、購入に関しては比較的その選択肢がひろがるということです。
・間取り変更やリフォームが自由にできる
分譲マンションであればマンション管理組合の管理規約で認められている範囲内でリフォームやリノベーションが可能というメリットがあります。家族構成の変化やライフスタイルで、当初の間取りではどうしても使い勝手や広さに不満が出てしまうことは良く耳にします。また内装や設備機器に関しても経年劣化で古くなります。不満な部分を好みに変更できるということは、家族の生活の質を向上させるという点で大きなメリットと言えます。
・ローン完済後の住居費の負担が減る
細かなお金の比較は特集②の記事で記載しますが、賃貸の場合、高齢になり体力が落ち、収入も減った場合、死ぬまで家賃を払っていけるのかという漠然とした不安を抱えている人は少なからずいるでしょう。その点購入の場合は、住宅ローンを完済すれば管理費や修繕積立金等の経費以外の家賃負担がなくなり出費を大きく抑える事ができ、安心といえます。
・資産として残せる
入居時から継続的に収益を生む資産というわけではないですが、ローン完済後の住居は売却や賃貸として貸し出し収益化できる可能性があるという点では資産といえます。特にマンションの価値は立地によるところが多いので、先々の住居の活用を考えた上で物件選択をすることはとても大切です。国土交通省の資料によると鉄筋コンクリートで造られた建物(RC造）の平均寿命は68年ですが、メンテナンスをしっかり行っていれば100年以上は持つとされていますので子供に相続という選択肢もあります。
・団体信用生命保険に加入していれば、万が一のとき、住宅ローンがゼロになる
住宅ローンを組む際に団田信用生命保険という保険に加入します。これは住宅ローンの返済期間中にローン契約者が死亡または高度障害になったときに住宅ローンの残債が支払われるというというものです。もしローン借入者がなくなってしまった時、残された家族は家賃等の負担はなく住む場所に困ることはないという点は購入する場合の大きな安心材料でしょう。
持ち家（購入）のデメリットは？
一般的な持ち家のデメリットとして次のようなことがあげられます。
・気軽に引っ越せない
・家のメンテナンスに手間とお金がかかる
・固定資産税などの税金がかかる
・買う時の費用負担が大きい
・災害、事故のリスクがある
1つずつ解説します
・気軽に引っ越せない
転勤や、転職、または近隣とのトラブルがあった場合、すぐに気軽に引っ越しができない点は持ち家のデメリットでしょう。もし住宅ローンの残債が多い状態で売却となれば、住宅を手放した後も住宅ローンを支払い続けなければいけないことになります。
・家のメンテナンスに手間とお金がかかる
賃貸物件の管理は基本オーナー、大家さんの責任になりますが、持ち家の専有部分のメンテナンスは自己負担となります。戸建てに比べマンションは比較的安いといえますが経年劣化に応じた家の補修や設備交換が必要です。また、賃貸にはない管理費や修繕積立金が継続的に発生します。
・固定資産税などの税金がかかる
不動産を所有すると税金を払わなければいけません。賃貸の場合は大家さん、オーナーさんがその税金を払っています。税金には購入した時だけにかかる不動産取得税と毎年かかる固定資産税・都市計画税があります。税額は物件により異なりますが固定資産税は平均8万円～15万円、都市計画税は3万円～5万円前後と言われています。
・買う時の費用負担が大きい
物件購入時の際、その物件が購入できるかできないかもそうですが、その他様々な諸費用が発生します。住宅ローンを借りる際の諸費用、登記等の税金や手数料、各種保険、不動産屋さんが仲介に入っている物件では仲介手数料も発生します。賃貸の場合はないそれらの諸費用が購入の際には必要となってきます。
賃貸のメリットは？
一般的な賃貸のメリットとして次のようなことがあげられます。
・移動しやすい
・建物の維持修理を任せられる
・初期費用が安い
・年収などの変化に合わせて住居費をコントロールしやすい
・税金の出費がない
1つずつ解説します
・移動しやすい
賃貸のメリットはなんといっても引っ越しのしやすさでしょう。転職、家庭環境の変化、世帯収入の変化に合わせ住む場所に縛られずより効率の良い住環境を選択できることは経済的にも精神的にも大きな安心材料といえるでしょう。
・建物の維持修理を任せられる
賃貸物件の維持管理はその物件のオーナーや管理会社に任せられています。共用部分に関しても同じで入居者は設備の経年劣化による故障や修理、共用部分の維持管理への出費に悩むことがありません。
・初期費用が安い
賃貸において家賃以外の費用としては、敷金や礼金などがあります。敷金礼金は物件によって必要な場合と必要ない場合があります。保険に関しては基本建物の保険はオーナーさんが契約しています。家財や大家さんに対する賠償補償を主たる補償とする賃貸入居者向け火災保険に加入することも可能です。
・年収などの変化に合わせて住居費をコントロールしやすい
現状、そして今後の社会情勢を踏まえ安定した収入が増える見込みが無理そうだと不安に思っている方は多くいるのと思います。賃貸ならば、とりあえずの住居費費用の負担を減らすべということができるのは安心材料の１つです。
・税金やの出費がない
賃貸の場合は持ち家の場合に必要な固定資産税や都市計画税が不要の為、その分メリットと言えます。
賃貸のデメリットは？
一般的な賃貸のデメリットとして次のようなことがあげられます。
・家賃を払い続けなければならない
・資産にならない
・リフォームできない
・高齢の新規契約・契約更新がしにくい
1つずつ解説します
・家賃を払いつづけなければならない
賃貸は、一生家賃を払い続けるだけでなく、更新料がかかります。
・資産にならない
不動産によって資産になる物件、資産にならない物件はあります。マンションの場合は立地が資産価値を決める大きな要因なので、都心部の利便性の高い物件であれば資産となり、売却や賃貸物件として収益が期待できますが、賃貸の場合は
・リフォームできない
当然のことながら賃貸物件の所有者は大家さんです。大家さんのものを借りて返す時には経年劣化、自然損耗の部分を除き原状回復で返さなければいけません。インテリアなどは好みのものにできますが間取りや家事動線など間取りの使い勝手に関しては手を入れることができませんし、設備機器も入居者の好みで変えることはできません。もし日々そういう部分にストレスを感じてしまうならば、ストレスをかかえたまま毎日の生活を送らならず目には見えない生活の質を向上させることはできないでしょう。新たな賃貸物件を探して引っ越すという選択になるでしょう。
・高齢の新規契約・契約更新がしにくい
賃貸では更新のたびに保証人を用意しなければならないケースもまだ多く、高齢になれば保証人となる親族も少なくなります。それに反して年をとればとるほど身元保証人が求められるケースが増えており、頼める人がいなければ賃貸契約の更新を断られることがあります。
まとめ
この記事では、比較しやすいように主にマンションの場合の賃貸、持ち家に関して、よくあげられる比較項目に具体的な解説を付けて紹介しました。
しかし賃貸か持ち家かの判断材料としては、やはりお金の問題があげられるのではないでしょうか？
特にマンションでは広さや、住宅設備のグレードの違い、共用部分の豪華さなどの比較ポイントはあるものの、戸建てとマンションのような住環境や住空間、住み心地などに関する大きな違いはないため、やはりお金的にどちらがお得か？という点や資産性に対する納得感が重要ポイントになるでしょう。
次回の記事では具体的な生涯コストなどを比較しながら、さらに持ち家か賃貸かの論争を深堀していきたいと思います。
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