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賃料増額請求は危険？
おはようございます。 不動産エージェントの直樹です。 今朝は、「賃料増額請求は危険？」についてお話をしたいと思います。 このチャンネルでは、不動産投資にまつわる、情報を発信しています。 是非、最後までご視聴ください。 現在、円安の傾向が続いていますよね。 円安が続くと、物価上昇の圧力が高まりますが、 特に不動産投資に影響を及ぼすものがあります。 その影響が現れるのはズバリ家賃です。 家賃の上昇については、物件のタイプや地域により異なります。 一部の報告によれば、ファミリータイプの物件の家賃が上昇しているとのこと。 これは、「新築マンション」の価格上昇に伴って、 マンションの購入を見送らざるを得ない消費者が、 住まいのターゲットを賃貸に定めている傾向が強くなっているためです。 実際に、2023年の東京23区では、前年比+3.54%の上昇トレンドにある、 との報告があるようで、そのほとんどが、ファミリータイプ(住戸面積60~100 m2)やコンパクトタイプ(住戸面積30~60 m2)など、面積の大きい居室の賃料の上昇が顕著であるとのことです。 もちろん、家賃の上昇はファミリータイプだけでなく、他のタイプの物件についても一定の上昇が見られると言えますが、これって危険な匂いがしませんか？ だって、今は円安で物価が上昇していますよね。 その一方で、日本企業の賃上げは一部の企業に限られていて、 全体的には限定的です。 日本企業が賃上げできない状況は、色々とあるようですし、 国も最低賃金制度引き上げや、従業員の給与を3%～4％増加させた場合に、増加額の15%～25％を法人税から控除するような賃上げ支援をしていますが、 日本の企業の多くが賃上げをしないと、 家賃を上げても空室が目立つだけ、 というねじれた現象が起きると思います。 ファミリータイプはいいとしても、1Rなどのシングル物件は、 企業の賃上げがない限り、家賃を上げても空室が目立つだけ、だと思うんですよね。 ですから、円安と賃上げの問題は、必ずしも他人事ではなく、 不動産投資に極めて密接な関係にあると思いますので、 今後も、賃上げについては、言及していきたいと思いと考えています。 今朝は、「賃料増額請求は危険？」についてお話をさせていただきました。 最後までご視聴いただきありがとうございました。 ではまた。
「契約締結上の過失」とは？
おはようございます。 不動産エージェントの直樹です。 今朝は、「契約締結上の過失」についてお話をしたいと思います。 このチャンネルでは、不動産投資にまつわる、情報を発信しています。 是非、最後までご視聴ください。 皆さん、「契約締結上の過失」というのはご存知でしょうか。 よく、賃貸借契約の時に発生する事案のようですが、 貸主さんと、借主さんの契約交渉が進展して、 最終的に契約を締結するかどうかは、当事者の自由意志によるものですので、 契約締結に至らなければ、貸主さんと、借主さんに権利義務は発生せず、 当事者は責任を負わないのが原則です。 その一方で、契約交渉が進展し、契約締結に対して、貸主さんと、借主さんに信頼が生じて、契約するであろう、という確率が極めて高くなったような場合は、 信義誠実の原則からその信頼は保護されるべきであって、 信頼を裏切った者は、相手方が当該契約を締結したことにより被った損害を賠償するべきであるという考えがあります。 この考えが「契約締結上の過失」と言われるものでして、 これは債務不履行によるものではなく、一般的には不法行為によるものとされています。 過去の判例では、 賃貸住宅の賃貸借契約交渉が進展していた段階で、借主さんが外国人であることを理由に契約が拒否された事案では、貸主さん側の責任が認められたこと あと、ドラッグストアの開業を予定していた借主さん側が、契約条件にほぼ合意したにもかかわらず、会社の最終決済が下りなくて契約に至らなかった場合で、借主さん側の責任が認められたことがあるそうです。 このように、当事者に信頼関係が生じたにもかかわらず、契約に至らなかったことで、どちら一方に損害賠償請求が発生するケースがあるんですよね。 これらは、賃貸借契約書の場合でしたが、 では、売買の場合も「契約締結上の過失」はあるのでしょうか。 売買の場合は、まず「買い付け」を入れますよね。 買付は物件購入の申し込みのことで、売主さんに対して 「この物件を買いたい」 という意思表示でもあります。 そして、この買付証明書は、あくまでも「購入希望者側の一方的な意思表示」 という位置づけのものあり、法的な拘束力は一切ありません。 但し、契約準備交渉段階に入った買主さんと、売主さんの当事者間の関係は、 契約締結を目指す特別の取引的な関係にあるので、 お互い、相手方に損害を被らせないようにする信義則上の義務を負います。 そして、契約の準備交渉段階での言動が原因となり、 交渉相手方に損害を生じさせ、その点につき落ち度がある者は、 この信義則上の義務に違反したとして、相手方に対し、損害賠償責任を負うことがあります。 例えば、 「マンション購入希望の買主が、売主と交渉に入り、その交渉過程で歯医者さん、歯科医院とするためのスペースについて注文を出し、電気容量の不足から、売主が買主さんの為に、電気会社へ確認したり、配線工事の計画書を業者に作成させたり、孤軍奮闘したにもかかわらず、交渉開始から6か月後に買主さんの都合で契約を締結するに至らず、売主さんが買主さんへ損害賠償請求をした」という事案があります。 これ、どうなったと思いますか？ これは裁判でですね、「契約締結上の過失」を理由として、売主側の損害賠償責任を肯定しているんですよね。 ですから、購入希望者は、契約を締結するにあたって、例えば、ゴミ置き場が汚いから掃除を希望したり、使っていない自転車などの残置物撤去を希望したり、売主側へ引渡し前までに注文をすることもあるかもしれませんが、あまりにも注文が多くて、しかも、既にそれを売主側が実効したにもかかわらず、契約をしませんでした、となると、「契約締結上の過失」にあたり、裁判になった場合は、弱い立場にもなったりしますので、 「契約締結上の過失」には注意が必要です。 ちなみに、「契約締結上の過失」については、民法に明文化するか否かが議論されていますが、まだ、条文で規律を設けることはなさそうです。 ですから、今後も「契約締結上の過失」の判断をするにあたっては、 裁判の判例を参考に、検討が必要になるそうです。 はい、今朝は、「契約締結上の過失」についてお話でした。 最後までご視聴いただきありがとうございました。 ではまた。
オリコンランキング
おはようございます。 不動産エージェントの直樹です。 今朝は、「オリコンランキング」についてお話をしたいと思います。 このチャンネルでは、不動産投資にまつわる、情報を発信しています。 是非、最後までご視聴ください。 皆さん、「オリコン顧客満足度ランキング」をご存知でしょうか？ オリコン顧客満足度ランキングは、株式会社oricon MEが運営していて、 「事実を情報化する」という経営理念のもと、客観的、公平な立場から事実を情報化し広く提供することで、社会からの信頼を獲得しているランキングのようです。 2006年から顧客満足度調査を実施していて、「満足を情報化する」をテーマに、 多種多様な業種・業態のサービスの”満足度を可視化”することで、 持続的な成長を実現するために多くの企業が活用しているようです。 そんなオリコン満足度の中から、 注文住宅の顧客満足度として、「スウェーデンハウス」が、 調査開始以来10年連続のトップ、とのことです。 しかも、注文住宅においては、「情報の分かりやすさ」から「長期保証」まで13項目にわたって評価をしてもらっていますが、その全項目について「スウェーデンハウス」が1位でして、他社を寄せつけない強さを発揮しています。 皆さん、「スウェーデンハウス」をご存知でしょうか？ ツーバイフォー工法の木造住宅で、北欧風のお洒落な外観デザインに特徴があり、 特に、窓のサッシが木枠のサッシなんですよね。 だから、結露しないんですよ、真冬に。 あと、耐震性に強いんですよ。 これは、スウェーデンハウスだからという訳ではなくて、 ツーバイフォーの特徴とも言えます。 ツーバイフォーって、一つ一つ壁を現地で組み立てて、全体を一つの箱のような家にするんですよ。床と壁と屋根を一体化させるので、モノコック工法とも呼ばれているんですけど、モノコックを分かりやすくイメージすると、 ドームのような、飛行機のような、あの一体な物何ですけど、 地震の力を分散する、受け止めて跳ね返す「強い」という特徴があって、 地震に強いんですよね。 木造にはツーバイフォーと、柱と梁で構成する軸組工法があるんですけど、 木造の中では、ツーバイフォーが地震に強い構造と言われています。 あと、ツーバイフォーは断熱性に優れているんですよ。 筋交いがないんですよ、壁の中に、一定の間隔で木材が設置されていて、その間に断熱材を充填することができるので、効率がいいんですよ。 ちなみに、一定の間隔で設置されている木材を切断した時の断面図が2㎝×4㎝だからツーバイフォーと呼ばれてもいます。 特に、スウェーデンハウスの断熱材はめちゃめちゃ分厚いので、 断熱性能は、他を圧倒していると思います。 ただ、それだけの高性能な建物ですから、 坪単価でいえば100万円を超えるケースも多いんですけど、 それでもオリコンランキングを見ると、満足している人が多いということが分かるので、 見てくれもよし、住んでよし、というスウェーデンハウスで、アパートを建築すれば、 少しばかり家賃が高くても、安定した賃貸経営が行えるのでは、と考えるのは、 僕だけでしょうか？ 今朝は、「オリコンランキング」の話をさせていただきました。 最後までご視聴いただきありがとうございました。 ではまた。
円安と円高どっちがいいの？
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後付け電動シャッター
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ドローンと不動産投資
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日本の不動産はバーゲンセール？
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管理受託契約の電話による重説
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管理会社さんの事務所を訪問しよう
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管理会社さんの見分け方
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賃貸物件のマストアイテム
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「宅配box」が保有物件を改善する？
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