「不動産の仕入営業」誰でも良い条件で買取ができるようになる方法／不動産業25年の経験者がわかりやすく解説します
このnoteには次のことを書いています。
✅ 私が仕入営業の新人で「買えなかった時に知りたかったこと」
✅ 不動産の仕入で「高買いしないで買う方法」
✅ 買えるようになり「人の育成をするときに伝えていること」
✅ 私が買取をするときに「今でも実際にやっていること」
✅ 仲介で「売却物件を集める時に知りたかったこと」
仕入や売却仲介をある程度やっている人でも、このnoteに書いてあることを全てしっかりできる人は少ないです。
【 仕入営業で買えてないとこんな感じになりますよね 】
● 先輩に言われたとおりに営業してるけど仕入ができない
● どういう営業をしたら買えるんだろう？
● 先輩たちはどうして買えるんだろう？
● いつも高買い業者に買い負ける
● 早く買わないとクビになっちゃう
● もっと大きな会社や伸びてる会社に転職したほうがいいのかな？
不動産の買取は簡単ではないですが、ちゃんと方法を知れば「誰でも良い条件で仕入れ」が出来るようになります。
コミニケーション能力が高いほうが有利ですが、人とのコミにケーションが苦手でも買取する方法はたくさんありますよ。
高買いができる会社で仕入れをしてる人には関係ありません。
「良い条件で買取ができるようになる方法」を書いてます。
ネットで検索しても【不動産の仕入営業で買えるようになる方法】は、あまり出てこないですね。
ほとんどのサイトでは、実際に仕入営業で結果を出したことがない「ライターさん」が記事を書いてるので、本当のリアルなことが書かれてません。
また、「不動産の仕入営業で買えるようになる方法」は、人を雇っている社長や管理職でもなければ誰かに教える必要がないし、一般のお客様や不動産投資家に買う方法は教えても、仕入営業マンに買う方法を教える書籍やWEB記事は無いですね。
このnoteに書いているほど、「不動産の仕入」について詳しく書いているものは他に無いと思います。
そんな人はいないとは思いますが、このnoteの内容をコピーして、商用利用することはお控えください。
もしも発見したら適切な対応をさせていただきます。
ご自身で使っていただく人のために書きました。
不動産の仕入営業で買取ができない人は、次のことでつまずいてます。
✅ 買える物件を集められない
✅ 高買い業者にいつも買い負ける
✅ 仲介さんと良い付き合いができない
【 重要 】
誰でも買える物件は集められるようになるし、仲介さんと上手く付き合えなくても不動産は買えます！
不動産買取の指導だと次のようなことがよく言われますね。
✅ 気合や根性が足りない
✅ 買いたい気持ちが足りない
✅ 靴底がすり減るまで歩き回れ
✅ 紹介をもらうまで帰ってくるな
すべて私が新人の頃に言われたことですし、このような指導をする人は多いです。
これは良い部分もありますが、もっと具体的でわかりやすい指導をしないと多くの人が買えるようにならないですね。
【 何度も書きます 】
誰でも買える物件は集められるようになるし、仲介さんと上手く付き合えなくても不動産は買えます！
初めにも書きましたが、このnoteには次のことを書いています。
✅ 私が仕入営業の新人で「買えなかった時に知りたかったこと」
✅ 不動産の仕入で「高買いしないで買う方法」
✅ 買えるようになり「人の育成をするときに伝えていること」
✅ 私が買取をするときに「今でも実際にやっていること」
✅ 仲介をしてる時に「売却物件を集める方法を知りたかったこと」
私も仕入で買えない時期があったので、買えない人の気持ちがよくわかります。
長い記事になっていますが、仕入営業で思うように買えてない人の役に立てたら嬉しいです。
このnoteでは、主に建売用地・中古戸建・中古マンションの仕入について書いてます。
マンション用地や収益物件についてはメインにしていませんが、仕入という事で考えると役に立ちます。
不動産仕入れで買えるようになる方法や注意点をたくさん書いています。
このnoteを読み込んでもらえれば、後は行動するだけです。
実際にやってみてわからないことがあれば、私の X（旧 Twitter）： @WakakenB にメッセージを下さい。
答えられる内容ならサポートします。
一般の書籍が8万文字から10万文字程度です。
このnoteは約6万文字ですが、WEB記事で読みやすくするために無駄な表現を省いているので、内容は一般書籍と同じ程度のボリュームがあります。
● 不動産の仕入営業で買えてない人
● これから仕入を始めたい人
● 部下の育成に苦労してる人
● 売却物件を集めたい仲介さん
このような人に向けて書きましたが、一度で理解するのは難しいと思いいますし、その場面にならないとわからない内容もあると思います。
仕入の方法はたくさんあるので、引き出しを増やすためにも、繰り返し読んでいただけると役に立てると思います。
不動産の仕事がわからなくて辞めてしまう人が減ることを願っています。
このnoteの目次
１章：このnoteを読んでもらいたい人
このnoteには難しいことは書いていません。
知っていればできることばかりです。
このnoteは、不動産買取のプロ向けではありません。
高買いができる会社で仕入れをしてる人にも関係ありません。
「良い条件で買取ができるようになる方法」を書いてます。
このnoteを読んでほしいのは次の人です。
● 不動産の仕入営業で買えてない人
● 不動産の仕入営業でもっと買えるようになりたい人
● 不動産の買取会社で部下の育成に悩んでる人
● 不動産の仲介会社で買取を始めたい人
● 不動産の仲介会社で売却案件が欲しい人
このnoteには私が25年間不動産の仕事をして実際に経験してきていること、今でも実践している買取方法、人の育成をするときに伝えていることを書いています。
今でも私が実際に行っていることも多く書いているので、再現性が高いです。
ベテランになった今だから出来ることもありますが、新人さんでも知っていれば出来ることが多くあります。
私が育成にかかわってきた人の多くが、不動産業が未経験の人ばかりです。
不動産の仕事が未経験でも、誰もが買えるようになりますよ。
不動産の買取は「人の役に立てる素晴らしい仕事」です。
ぜひチャレンジしてほしいです。
【注意】
私が在籍してきてる会社の社名やノウハウは書いていません。
長い記事になっていますが、仕入営業で思うように買えてない人の役に立てたら嬉しいです。
２章：不動産買取ができるようになるメリット
あなたが不動産買取の仕事をしていて、もしも買取ができていなければ、出口の見えない真っ暗なトンネルの中をさまよってる感覚だと思います。
私も買取ができなかった期間があるので、とてもよくわかります。
私自身が買取ができなかった時から、その後に買取ができるようになり、とても人生を切り開くことができました。
私の友人知人、同僚や部下など関わった人たち全員が同じです。
不動産の買取を未経験で初めて、はじめから簡単に買える人はいません。
不動産の買取ができるようになるメリットはとても大きいです。
① 小さい会社なら歩合が高く稼ぎやすい
② 大きな会社なら安定して長く働ける
③ 仕入が出来るようになると1人で独立ができる
④ 収益用不動産も買えて不動産投資家になれる
⑤ 仲介さんからの仕入は取引がリピートするので長くやるほど楽になる
不動産の仕事が未経験でも、仕入で誰でもが買えるようになります。
不動産の買取は「人の役に立てる素晴らしい仕事」です。
ぜひチャレンジしてほしいです。
３章：私の自己紹介
1976年生まれ。 神奈川県在住。
湘南エリアに住み、サーフィン、キャンプ、友人たちとの交流、大好きな旅行を楽しみながら、家族と猫2匹と幸せに暮らしています。
運営サイト ： ～不動産のリアル～ WAKAKEN.biz
X（旧 Twitter）： @WakakenB
3.1 ～私の経歴～
高校を卒業後は進学をせずに、大企業の工場、大手の運送会社、飲食店と、職を転々とし、飲食店で働いてた22歳の時にお客様に紹介をしていただいて、不動産の仕事に就きました。
不動産業での経験は25年になります。
不動産の仕事に就いてからの取扱件数は次の通りです。
● 売買仲介で約400件
● 不動産販売で約200件
● 土地や新築戸建ての分譲で約500件
● 中古住宅のリノベーションで約300件
従事してきた会社以外に、個人でも不動産売買をしています。
関東、東北、九州、北陸、甲信越、さまざまな場所で不動産の仕事をしました。
ながく不動産の仕事をしていますが、同じような人には会ったことがなく、このような経歴はすこし珍しいです。
✅ 営業から始まり
✅ 1店舗で20人以上のマネジメントや
✅ 複数店舗のマネジメント
✅ 新店舗の立ち上げや、赤字店舗の立て直し
✅ 少人数の零細企業から、売上規模で100億円超えの企業で管理職など
ある程度の経験をしています。
その他に20歳から複数の個人事業をしており、26歳で法人を設立しています。
3.2 ～私からのメッセージ～
● 不動産の仕事はとてもやりがいを感じられます
● 不動産の仕事は稼ぎながら勉強もできます
● 自分の夢をかなえながら地域社会の役に立つ仕事ができます
不動産の仕事がわからなくて辞めてしまう人が減ることを願っています。
４章：不動産の買取とは
買取の説明の前に【 不動産の種類 】から見ていきましょう。
【 土地 】には、住宅を建てるための「宅地」の他に、農業活動を行うための「田」や「畑」、「山林」、「雑種地」。
この他にも、牧場、原野、墓地、公衆用道路、公園、雑種地、学校用地、鉄道用地など。
全部で２３種類があります。
【 建物 】には、一般的な住宅などの「居宅」や「共同住宅」、お店などの「店舗」、会社などの「事務所」の他に、旅館、料理店、工場、倉庫、車庫、発電所及び変電所。
校舎、講堂、研究所、病院、診療所、集会所、公会堂、停車場、劇場、映画館、遊技場、競技場、野球場、競馬場、公衆浴場、火葬場、守衛所、茶室、温室、蚕室、物置、便所、鶏舎、酪農舎、給油所など。
全部で３７種類があります。
お客様が「不動産を買う」には、誰かが住んでいる家や持っている土地などを買う以外に、不動産会社が持っている土地や、新築された家や、新築されたマンションなどを買います。
新しい土地、新築の建売、新築のマンションなどを作るには、その事業を行う土地を買取するという仕事があります。
買取の仕事があって初めて分譲などの仕事がスタートします。
✅どのような不動産を
✅どのような会社が買取していて
✅買取の仕事はどのようにしているのか
「不動産買取」という仕事は、販売や仲介に比べると一般的ではないので、ここでは大企業のみ社名を出して解説します。
① 土地の買取をする会社
② 土地を買取する営業の仕事
③ 大型の土地の買取営業
④ 小規模の土地の買取営業
⑤ 分譲の企画
⑥ 買取する物件の価格や条件交渉
⑦ 調査、契約
⑧ 土地以外の不動産の買取
4.1 ～土地の買取をする会社～
土地の買取をしている会社の例から見てみましょう。
【 土地分譲を行う会社 】
・ハウスメーカー（ミサワホームや積水ハウスなど）
・土地分譲のみの開発を行う不動産会社
【 建売分譲を行う会社 】
・大手建売会社（飯田グループ、オープンハウスなど）
・建売の上場企業
・中小企業
【 新築マンション 】
・マンションデベロッパー
【 アパートや賃貸マンションを建てる会社 】
【 ビルやホテルを建てる会社 】
国内で１番多く建売住宅を建てている「飯田グループホールディングス」は、年間に46,000件以上の家を分譲しています。
全国で毎日約120件もの新築の建売住宅を建てています。
それだけの事業を行うための土地の買取をしていますよ。
4.2 ～土地を買取する営業の仕事～
ここからは「買取」をする営業が、どのような営業をしているかを簡単に見てみましょう。
不動産の買取は、売るための営業ではなく、「土地を買わせてください」という営業を行います。
【 大型の土地の買取 】
✅ 地主さんに営業
✅ 地主さんをまとめてる不動産会社に営業
✅ 企業の不動産売却の入札に参加
✅ 大手仲介会社に営業
✅ 大型の不動産を扱う不動産会社に営業
【 小規模の土地の買取 】
✅ 不動産会社に営業
✅ 税理士、弁護士などの士業に営業
✅ 所有者へ直接の営業
4.3 ～分譲の企画～
営業をして「売却する土地情報」をもらえたら、次は分譲の企画を考えます。
✅ 区画の数はどれだけの区画数に分けるか
✅ 分割をする際に新しく道路を作る必要があるか
✅ 1つの区画はどのくらいの土地の大きさが良いか
✅ 建売をするときに建物の大きさやグレードはどの程度にするか
✅ 間取りや駐車場はどうするか
他にも分譲企画にはたくさんの項目がありますが、事業に関わる予算も合わせて考えます。
企画をする段階で最低限の調査も行います。
用途地域などの制限、道路、上下水道ガスなど。
建物を建てる際に影響する項目も調べておきます。
分譲や建売の企画を、経験の浅い営業マンが一人で行うことは難しいです。
通常は上司や専門部署で行うか、そのような人と一緒に企画をしますね。
4.4 ～買取する物件の価格や条件交渉 ～
営業をして売却する土地情報をもらい、分譲の企画を整えて、会社の承認をもらったら、その土地を買取するための価格や条件の交渉を行います。
交渉の項目は価格以外にも多くの内容があります。
✅ 契約の時期や、引渡の時期
✅ 売る人に保証を負ってもらうか
✅ 測量を行う費用は誰が負担するか
✅ 手付金の金額
他にもとても多くあります。
4.5 ～調査、契約～
分譲の企画をする段階で調べなくてはいけない内容もありますが、買取の条件が纏まったら、不動産の調査を行います。
その不動産にどのような規制や制限がかかるのか、現地と役所等の調査を行います。
会社の規模によっては、調査は専門の社員が行う場合もあります。
調査で問題がなく、企画通りの分譲が行えることが確認できて、はじめて買取の契約になります。
4.6 ～中古住宅の買取～
新築をする土地の買取以外にも、中古の戸建やマンションを買取し、リフォームをして販売をする仕事もあります。
年間に数千件もの買取をして販売し、上場している会社もあります。
上場企業だけではなく、地域の中小企業の不動産会社も、中古住宅の買取をしている会社がたくさんあるので正確な数字は出ません。
全国で中古住宅を不動産会社が買取をしている件数は、戸建とマンションを合わせて「約50,000件」と言われていて、今後もさらに増えてきます。
【中古戸建の買取をする会社】
・カチタス
・リプライス
・フジ住宅
・各地域の中小企業
【中古区分マンションの買取をする会社】
・大京穴吹不動産
・インテリックス
・イーグランド
・オークラヤ住宅
・マイプレイス
・スターマイカ
・レジデンシャル不動産
・各地域の中小企業
・リノベーション企業
買取をする物件が「土地」から、「中古戸建」や「中古マンション」に変わるだけで、営業が行う仕事は基本的には変わりません。
企画も分譲や建売の企画から、リフォームやリノベーションの企画に変わります。
既存の建物があるので、建物に重大な欠陥や瑕疵が無いかは調べます。
他には1棟のマンションやビルやアパートの買取をする会社もあります。
そのような不動産の買取は、土地や戸建やマンションの買取とは営業や調査内容が変わります。
５章：不動産買取の方法と種類
「不動産の買取」をするときに1番多いのは仲介会社さんから物件紹介をもらって買取することがですが、他にも買取する方法がいくつもあります。
1つの方法を極めるのも良いですが、いろんな引き出しを多く持つこともおススメです。
仲介さんの紹介で買うだけだと、不動産価格が上昇しているときに「安く買う」ことが難しくなりがちです。
不動産の買取には下記の方法があります。
① 仲介会社から紹介をもらって買う
② 売主・地主から直接買う
③ 建築会社から紹介をもらって買う
④ 士業や金融機関や人から紹介をもらって買う
⑤ 競売で買う
「仲介さんとの人間関係なんか面倒くさい」と言う買取会社も多いですね。
私の友人でも多くいますが、そういう人達は次の買取をしています。
✅ 競売
✅ 任意売却
✅ 登記の行政文書開示請求
✅ 飛び込み
✅ ポスティング
✅ 売却査定
仲介さんの紹介以外にも買取をする方法は沢山あります。
自分の得意を見つけると良いですね。
次の章からは「買取」の具体的な方法、「買えない人が買えるようになる方法」を、誰にでもわかるように解説します。
不動産の仕入れで買えるようになる方法をたくさん書いています。
このnoteを読んでもらえれば、後は行動するだけです。
実際にやってみてわからないことがあれば、私の X（旧 Twitter）： @WakakenB にメッセージを下さい。
答えられる内容ならサポートします。
ここから先は具体的な方法を書いています。
仕入や売却仲介をある程度やっている人でも、このnoteに書いてあることを全てしっかりできる人は少ないです。
仕事で私が育成する人達は給料をもらいながら教わるで、無料で公開しても良いのですが、内容が一般書籍と同じ程度のボリュームになっているのと、少しでも費用を払うほうが人は本気になるので、少しばかりの費用を頂きます。
本当に買えるようになりたい人、人の育成に役立てたい人、売却物件を集めたい人に読んで頂きたいです。
私は不動産の仕事がわからなくて辞めてしまう人が減ることを願っています。
読んでいただいた方の感想を少しご紹介します。
更新状況（2024年3月19日時点）
2023年10月3日：公開（1,980円）
2023年10月31日：100名以上にご購入頂き、25章の質問コーナーに追記
2023年11月11日：価格変更（2,980円）、SNS割引を追加しました。
2023年12月2日：200名以上にご購入頂きました。
2024年1月1日：不動産買取のコンサルティングサービスを開始
2024年3月19日：質問コーナーに追記しました。
10月に公開してからとても多くの方に読んで頂いて、それからずっと悩んでいた事がありました。
購入して頂いたうちの1割以上の方から面談のご要望を頂いてましたが、時間の捻出が難しく全てお断りをしていました。
特に仕入営業の新人さんに多く、心苦しかったです。
少し前に仲介も買取もしてる取引先の社長からお願いをされて、リアルに指導をした他社の仕入の新人さんがいます。
彼は入社後半年以上も1件の買取も出来ませんでした。
買取をするのが難しい会社ではありません。
ただよく有りがちですが、新人育成には少し問題がある会社です。
私の時間には限りがあり、彼の時間と私の時間では価値が違います。
日数を取れないので、1回だけ、ただし3時間をかけて基本的な最初の指導をしました。
その結果、本人の頑張りや今までの種まきのおかげもあり、半年以上も買えなかった人が、たったの3週間でとても良い仕入れをしました。
しかも仕入の仲介さんはその会社では取引のない会社で、次の案件も纏まりそうです。
指導内容はこのnoteに書いている事の一部だけです。
指導した彼やその会社の社長はとても喜んでくれてますが、私も本当に嬉しいです。
人が変わったようにイキイキしています。 来年からはこういう事も少し増やそうと思います。
地理的な理由でリアルに会えなくても、今はzoomなどでミーティングが出来るので便利ですね。
このnoteは高く売ることは目的にしていません。
少しでも多くの方々に読んで頂きたいと考えております。
実際に多くの方々に読んで頂き、質問を頂いて追記をしています。
ご購入時の情報量に差が出たので、少し金額を値上げいたしました。
その代りにSNSを割引を追加しました。
大学生、仕入営業マン、仲介営業マン、管理職、不動産会社の社長、不動産投資家など、本当に多くの方々に読んで頂き、誠にありがとうございます。
読んでいただいて、わからない点やご質問などはお気軽にメッセージを下さい。
X（旧 Twitter）： @WakakenB
※ １度購入をしていただくと私が追記をし続けても、追加の費用なしでお読みいただけますので、気になっている場合には早めのご購入がお得です。
【 不動産買取のコンサルティングサービスを始めます 】
詳しくは下記のポストをご覧ください。
【 不動産買取のコンサルティングサービスを始めます 】
— ワカケン｜不動産 (@WakakenB) January 1, 2024
去年に不動産の買取についてのnoteを書いて、多くの方々に読んで頂きました。
本当にありがとうございます。
主に買えなかった時の自分に向けて書きました。
noteを書いてみて質問や感想も多く頂き、確信した事があります。…
ここから先は
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