※メルマガからの転用 「日本投資家にとって、いま米国不動産はどう映っているか」

今回は、スタートアップとしての仕組みづくり、とは別の、祖業でありいまの本業である米国投資用不動産事業(米国の投資用不動産をそのままお客様に販売し、お客様に当社ならではの投資体験と税効果とドルへの資産分散を享受いただく事業)について、お客様やお客様の紹介元の会社様に先日展開したコラムを共有させて頂きます。

毎回はしないですが、最近、為替の変動はまだ激しいのに、そして米国不動産市況が下がっているのに、一部の投資家が投資に積極的になっている理由について考察したコラムで、考察してみると、どんなことも、どんな状況も、見えているのは表面の部分だけなんだなと感じたので、共有させていただきます。

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11月コラム②　～米金利が下がってからでは遅い？～

高い金利を主な背景に米国の住宅価格は下落しています。一方で前回ご紹介した通り、賃料はタイムラグをもって上昇基調にある、なので利回りは上昇傾向にある中、米国の不動産投資でとるべきアクションは何でしょうか？リーマンショック時の住宅価格急落がまだ記憶に新しいため、また為替変動が激しいため、とりあえず今は投資するべきではないと考えられている方もいらっしゃるようなので、当社の考えを書きました。

結論から申し上げると、保有期間中のキャッシュフローを最大化するためには、実は今こそ投資すべきタイミングかと考えています。これだけ聞くと、営業的な響きがして申し訳ありませんが、下記当社の考えをお読みいただけますと幸いです。

住む為に買うのであれば、いまは賃貸を選択し、あとで金利が下がってから購入、という選択をされる方が多いわけですが(だから賃料が上がっているわけですが)、投資の為に買うのであれば話は違います。現地の投資家にとっては、いまこの高い金利でもキャッシュフローが少しでもプラスとなる場合には購入(投資)してしまって、金利が下がったタイミングで “リファイナンス” することで、キャッシュフローを最大化することが可能です。当然ですが、金利が下がってからでは、住宅価格は再び上昇する可能性が高いので、良い物件が出回ればすぐに買い手がついてしまい交渉の余地は限定的となります。なので投資家にとって、今は交渉の余地が多分にあり、そもそも「物件を買うことができる」状況です。実際、昨年から今年の年初にかけては、オファーを出せば買い手が見つかるというような異常な状態でしたが、状況が変わり今は買い手優位の市場で(とくにキャッシュバイヤーは、セラーからしても、金利がさらに上がったタイミングで契約協議をストップする可能性が低く、安心感があるので強いです)、先を見越した一部の投資家による物件の選り好みが盛んです。金利が下がってから買おうとしては、いまほど簡単には物件を購入できなくなり、高い利回りは先に手を打った投資家のものになります。

当然ながら、投資家の皆様には米国不動産に投資いただくからには売却益も最大化して頂きたいと考えていますので、住宅価格の調整局面が終わり、住宅市況が再び上昇する局面での出口戦略は、購入前に、あるいは期中にも、よく相談させていただく事になります。なお、リーマンショック前後の大クラッシュ時でさえ、2007年後半より下落した住宅市況は7年強でリーマンショック前の高水準まで回復しています(all transaction house price index for the US by FRED economic data)。当社の取り扱い地域の一つであるテキサスは、そもそも下落幅も小さい上に、リーマンショックから4年前後で市況は戻っていました。米国の個人及び企業のバランスシートを見ても、そもそもあの大クラッシュと同じ轍は今回踏まなさそうです。そして実需を伴う成長地域と厳選物件への投資であることからも、一度あの時のクラッシュの記憶は横に置いておいて良さそうです。

なお、下記に、物件価格が再上昇する場合と、再上昇しない場合に場合分けして、利回りイメージのグラフを作成しました。

賃料は物件価格と異なり、下がりづらい中(むしろ今は大きく上昇基調にある中)、紺色の線の利回りが上昇したタイミングを取り込むことが必要、と考えます。

長期保有前提であれば、最良の売却タイミングをじっと狙えばよく、その間のキャッシュフローを最大化することに重点を置いて賃料の上昇局面／買い手優位の局面で投資をするという戦略についてご説明させて頂きました。

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