ワンルームマンション投資を実証実験 part1

今回は資産運用の新たな一手として不動産投資を始めるの巻です。

キッカケ

現在、私は積立NISA/自社株/変額個人年金/定期預金/FX/仮想通貨をやってます。
大きく分類すると下記のようにグルーピングしてます。
ローリスクローリターン：積立NISA/自社株/変額個人年金/定期預金
ハイリスクハイリターン：FX/仮想通貨（趣味的な要素で予算枠内で笑。）
今回、ちょうど間に位置するミドルリスクミドルリターンな運用法として、巷でよく挙げられる不動産投資の中でもワンルーム投資に余裕資金の一部を投入しようと思い立った次第です。

管理会社選択

数多ある管理会社の中で私が選んだ管理会社はズバリ「Renosy」。
RenosyはGAtechnologiesが運営する中古不動産流通プラットフォームです。
「なぜRenosyを選択したのか？」
A. 専業大家業は不可能でしたので、管理業務の大部分を安心して任せることのできる業者はどこか？の一点に絞って業者選びを行った結果。
↓下記リンクは別に勧誘紹介インセンティブとかないただのリンクです。
ご安心ください笑

【RENOSY（リノシー）】不動産投資・高級賃貸・不動産売買・賃貸管理の総合不動産サイト

Renosyのサービス内容

では、実際Renosyのサービスの何に惹かれて決めたのか。
その前に、不動産管理業務とは何を指すかを簡単に整理します。

①家賃集金（滞納リスク保証）
②設備修理/交換費用（エアコン、給湯器、ウォシュレットなど）
③原状回復費用（賃借人の入れ替わりのタイミング）

バクっとこの３点の管理業務を一括管理委託の実現をできるのがRenosyでした。ちなみに、Renosyには下記３つのプランが用意されています。

「集金代行プラン」はRenosyの最もベーシックなプランとなっています。
私が求める②設備修理/交換費用（エアコン、給湯器、ウォシュレットなど）には対応していないプランですね。
「ワイドプラン」が私の希望する①〜③の全てをカバーするプラン。
「マスタープラン」は所謂サブリース契約と同義になりますね。
※マスタープランとワイドプランの違いは空室リスク保証（つまり家賃保証有無）

当然、集金代行＜ワイドプラン＜マスタープランという順に料金は高くなります。
集金代行：月額1000円　これは業界最安ですね。
ワイドプラン：物件による。大体家賃の7~10%くらいのイメージ？
マスタープラン：物件による。これは大体家賃から20%位差し引かれた家賃を保証？
※ワイドプランとマスタープランは正確な設定率はないので目安参考でお願いします。あくまで私が紹介された物件情報を基に計算してます。

物件選び

取扱物件の特徴もRenosyのポイントに挙げられる点です。
Renosyは基本的に都市圏の中古ワンルーム物件に絞った商品展開を行なっています。新築物件を取り扱わない最大の理由は新築価格の下落幅が大きい為です。
不動産は新築時が一般的に最高値となり、そこからは右肩下がりで緩やかに価値が下落していく商品です。(東京港区などタワマンは逆に中古も高騰してます、、）
新築時はデベロッパーの利益がふんだんに乗っている為、新築を購入した瞬間から価値は10~20%下落してしまいます。
4000万の新築であれば、購入した瞬間から実質価値は3200~3600万。
そこからは年1％程度の下落となり、10年毎に10%下落というイメージ。
ある一定のところで下げ止まるのも不動産の特性で、新築価格からデベロッパーのマージンが差し引かれた1発目の下落から更に40%程度の価値下落後は下落率がほぼ横ばいとなっていきます。
つまり。
新地価格：4000万
デベロッパーマージン差引不動産価格：3200~3600万
10年後10%下落後不動産価値：2880~3240万→ Renosy物件はこの辺を取扱。
20年後更に10%下落後不動産価値：2520~2910万
30年後更に10%下落後不動産価値：2260~2620万
40年後更に10%下落後不動産価値：2000~2360万
ここから先は不動産価値の下落率が横ばいに近付き、下げ止まっていきます。
ほぼ土地代だけ残るみたいなもんですね。
※あくまで都市部の物件（大阪、京都、神奈川、愛知、特に東京23区）の不動産に当てはまる特性と理解ください。田舎の方や立地が悪い物件はこの例に当てはまらないことも多分にあるかと思います。
Renosy物件は新築購入後のデベロッパーマージン差引下落後、更に10年〜20年経過した築浅物件且つ一定の価格調整後の安定した不動産を中心とした商品取扱をしています。
また、東京23区の中でも人口流入増加地域を厳選した商品展開を行なっています。
「新築ワンルーム投資」というワードで検索すれば悲惨な話も多数ヒットします。なんちゃらの馬車のような詐欺話もニュースを騒がせました。
私自身も不動産投資に対しては敬遠気味でしたが、Renosyの取り扱う商品の根拠・ポリシーについて説明を伺い、更に自発的に不動産という商品特性について調べた結果。
Renosyの取り扱う商品のポリシーがスッと腑に落ちました。

長々と書いた結果、タイムオーバーで寝ます。
次は投資を決めた物件を選ぶまでの過程を書きたいと思います。