家を買ったら損する！【賃貸と購入の徹底比較】

皆さん、ボンジュール！投資家Cuberです。

多くの人は、マイホームに手に入れたいと思います。
また、「家を買った方が、絶対安い」とよく聞きます。
あとは、よく、皆さんがイメージしているのは：「4000万円で家を買って、30年間で住んで、4000万円で売ったら家賃はゼロ円だよ」、と。

ただ、不動産について、皆さんが見ていない、そもそも皆さんが知らない、コストがたくさんあります。
このコストを考慮して、家を買うのは本当にお得なのか、見なければなりません。

なので、今日は、賃貸と購入を比較していきたいと思います。

①この記事で比較する物件：マンション

今日は、同じマンションで賃貸と購入を比較していきます。
両方とも、3LDKで70m2のマンションです。
相場は東京都にします。
東京都の相場から、こういったマンションは平均家賃が16万円です。
購入価格は平均で4954万円になります。

もちろん、住む場所によって、上記の金額が変わります。
それより安いところもありますし、それより高いところもあります。

②初期費用

◆賃貸の場合

・礼金：賃貸マンションに引っ越す場合は、礼金が発生します。
一般的には、礼金は家賃の２か月分になります。
今回のマンションで、32万円になります。

賃貸の場合は、初期費用はこれだけですので、32万円になります。

◆購入の場合

購入の場合は、いくつかの初期費用が発生します。
・不動産購入に関する費用：不動産所得税など、特に税金が多いです。
この税金は購入価格の7%程度になりますので、今回のマンションでは347万円になります。
・頭金：頭金は購入価格の2割を準備するとよいです。
つまり、今回の例で、頭金は990万円になります。
残りはローンで支払います。

購入の場合は、初期費用は1337万円になります。

◆初期費用の比較

一旦、ここで初期費用を比較しますと、こうなります。

③毎月発生する費用

◆賃貸の場合

賃貸の場合は、家賃が発生します。
今回の例では、家賃は１６万円になります。
ここは、管理費などを含んでいます。
つまり、毎月発生する費用は16万円です。

◆購入の場合

・まず、住宅ローンの返済が発生します。
今回の例で、4954万円のマンションを購入するために、990万円の頭金を出して、残っている3964万円はローンで支払います。
30年間の0.45%の金利の住宅ローンで、毎月の返済額は11.8万円になります。
・次は、修繕積立金と管理費です。
この２つを合わせますと、2万円になります。
また、賃貸と違って、保険にも加入しなければなりません。月3000円の保険があります。
あとは、固定資産税です。
年間やく10万円になりますので、毎月で計算しますと、8300円になります。
つまり、購入の場合、毎月発生する費用は15万円になります。

④30年後の費用の比較

ここは、一旦、30年後に、いくらかかったのか、見ていきましょう。

◆賃貸の場合は、30年間で5760万円を支払ったことになります。
それに初期費用を加えますと、5792万円になります。

◆購入の場合は、30年間で5400万円を支払ったことになります。
それに初期費用を加えますと、6737万円になります。
ただ、購入の場合は、住宅ローン控除があります。
10年間で毎年最大40万円ですので、最大400万円の控除を得られます。
それを含みますと、購入の場合は、30年間で6337万円の支払いになります。

つまり、30年後に、賃貸より購入の方が、実は、545万円高いです。
違うのは、自分の家を持っているかどうか、です。

⑤40年後の比較の比較

ただ、30年目以上になりますと、ローンの返済が終わって、ここから毎年発生する費用は保険、固定資産税、管理費などのみになります。
なので、購入の場合は、毎月3万円で済みます。
賃貸の場合は、そのまま16万円の家賃が続きます。

ということで、40年後で比較しますと、こうなります。

賃貸の場合は、40年間で支払った金額は7712万円です。
購入の場合は、6697万円になります。
つまり、購入の方が、1015万円安いです。

⑥初期費用を投資した場合は？

ここは、少し待っていただきたい。
このブログは、投資のブログです。
なので、初期に戻りましょう。

賃貸と購入の初期費用の差は、1305万円です。
賃貸の場合は、その1305万円をそのまま投資できることになります。

◆30年間の投資結果

1305万円を、30年間、毎年7%の金利で投資した場合は、9934万円になります。
それは、今回の例で購入したマンションの価格の2倍です。
つまり、現金でそのマンションを2個購入できるということです。

一方、購入の場合は、賃貸より毎月1万円安いです。
その1万円を毎月、30年間、毎年7%の金利で投資した場合は、1213万円にしかなりません。

◆40年間の投資結果

40年後にみたら、その差がどんどん大きくなります。
賃貸の場合は、初期にあった1305万円は、1億9542万円になりました。
購入の場合は、31年目以降で、毎月12万円を投資できるようになります。
先ほどの1213万円にあわせますと、40年目に4515万円になります。

⑦投資した場合、40年後の資産の比較

最後に、40年後、賃貸した人と購入した人の資産を比較しましょう。

・賃貸した人の資産は、投資で得られた1億9542万円になります。
・購入した人の資産は、投資で得られた4515万円と、購入したマンションです。
マンションの価格は、40年間で、場所によってどうなったのか、変わります。
ただ、日本の場合は、人口が減少している中、不動産の価格が上がる気はあまりしません。
今回の例で、40年後にも、購入した価格にしておきましょう。
4954万円で購入しましたので、合わせますと、購入した人の資産は9469万円になります。

つまり、資産は1億円も違います。
1億円は大きいです。

⑧賃貸と購入のメリット

◆購入のメリット

最後になりますが、投資として、家を買うしかしない人は、確かに、賃貸ではなくて、早めに家を買ったほうが、安いです。
今回の例で、40年後に同じ価格で家を売れるのであれば、40年間で1947万円で住めた、ということになります。
賃貸だと、家賃は40年間で続きますので、そのまま7712万円で住んだことになります。
つまり、購入の方が、5765万円安くなります。

ここまでは、皆さんがよく聞く話です。

◆賃貸のメリット

ただ、理解していただきたいのは、別で投資している人の場合は、購入する方が必ず安くなるわけではありません。
特に、購入の場合は、初期費用は非常に高いです。
その初期費用は戻ってきません。
先ほども説明しましたが、最終的に賃貸した人と購入した人の資産が1億円も違いますので、購入するよりは、賃貸の方が実は4235万円お得です。
ここは、もちろん、しっかりと、40年間かけて投資することが条件です。

また、購入した場合は、基本的には長く住まないと意味がありません。
ただ、近所トラブルなどがあっても、住み替えるのは中々難しいです。
この点については、賃貸の方が、楽です。
また、賃貸で定期的に住み替えることもできますので、常に最新の設備の物件に住めます。
購入した場合は、自分でその最新の設備を買う必要があります。
こちらもご考慮していただければと思います。

2020年10月17日

投資家Cuber

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