元住宅ローンのプロが解説！落とし穴だらけの住宅ローン攻略法

こんにちは！
ともです☺
ご訪問ありがとうございます。

前回の続編です。

発達子育てから逸れますが、
これから住まいを考えてる
パパママさんにとって
大事なことですので。

安心できる住環境で
のびのび健やかに子育てに専念
できることって大事だと思います。

また、
前回もお伝えしたように
転校を余儀なくされる転居は
避けたいところ。

また、
退職までに返し終わりたいと考えたら、
早いに越したことないです。

検討中のパパママさんは
すぐにでも動くべきです。

今回は、前回の記事を掘り下げて、
元住宅ローン担当の目線から
ぜひ知っておいて欲しいことを
ご案内したくて記事にしました。

3分ほどで読めると思います。
ぜひ最後までお付き合いください！！

１.住宅ローンは事前審査が重要

通常、住宅ローンは
事前審査(事前申込)、
本審査(正式申込)、
契約の3ステップを踏みます。


今回、1ステップ目の「事前審査」
にウェイトを置いてご案内します。

簡単な審査なんですが、
この審査が特に重要ですので。


2ステップ目（正式審査）以降は、
極論、ただの事務作業ですので、
この1ステップ目の攻略法を
ぜひマスターしましょう。

なお、前回、
家づくり、住宅ローン全般の概要を
ご案内しております。

こちらもぜひご参照ください☟

２.事前審査

事前審査・・・
通常の正式申込に先立ち、
大まかな内容・金額で申込すること。

書類が揃えば通常2、3日で
審査結果が出ます
（金融機関によりますが、早いと翌日）。


主に、以下のことをチェックします。

①反社(反社会的勢力でないか)

②個信(個人信用情報のこと。
過去に延滞事故がないか)

③返済能力(収入に見合った返済か)

返済比率＝
（組む予定の住宅ローン毎月返済額
＋その他ローン毎月返済額）
÷税込み年収

年収倍率＝
組む予定の住宅ローン借入予定額
÷税込み年収

金融機関による総合的判断も
加味されますが、
「返済比率が35％を超える」
「年収倍率が8倍を超える（※）」
とやや厳しくなります。

※地域によって差はあり、
都市部はこれ以上のケースも
多いと思います。

フリーランスや個人事業主は、
安定して3年程度の利益
（売上じゃないです）
を算出基礎とすることが多いです。

※あくまで一般的な目安です。
金融機関によって違いがあります。


④勤務先・勤務状況・勤続年数等
(安定して収入を見込めるか)

⑤担保(取得予定不動産は適したものか)

金融機関の保証会社は
土地と建物に抵当権と言われる
担保を設定します。

適正な評価の担保じゃないと
ローンは組めません。

また、建築基準法上の道路に
2メートル以上接している
土地であることも必要です。

最低限の書類を基にした
簡素な審査ですが、
この事前審査が通れば、
（新たな延滞などの
アクシデントなければ）
本審査はまず通ります！


では、事前審査までもしくは事前審査で、
どんなことに注意したら良いか
主に3項目+α（その他）を
ご案内します。

３.3つの注意点

（１）個信を侮らない

個信・・・個人信用情報。
これまでのローンや割賦、クレジットの
利用情報、返済情報。

個信は約束通り返済してくれるかを
確認するための最重要項目です！！

くれぐれも不注意な延滞は
避けましょう！

数千円の携帯割賦を無視したことで、
一生ものの住宅ローンが
組めなくなることもあり得ます。

ちなみに、個信照会の記録は
履歴として残ります。

同時期に何ヶ所かの金融機関で
事前審査を出しまくるとばれます
（特に問題ないですが）。

（２）団信告知あれば事前審査で一緒に出す

団信・・・団体信用生命保険。

ローン申込人が死亡したり
高度障害になったら、
保険金でローン残額を
返済する仕組み。

持病や通院入院歴があった際に、
告知書に詳細を記入して
保険会社の審査を受ける
必要があります。

承認されないと
住宅ローンは組めません！！

保険料は金融機関負担(フラットを除く)。

正式申込時に出す書類ですが、
早いタイミングで一緒に団信告知書も
出してしまいましょう！

嘘偽りのない告知が必要。

風邪まで告知する必要はないですが、
問題ないだろうと思われる事項も
念のため事前に告知して、
事前承認を取っておいた方が良いです。

正式申し込み時に時間短縮も図れます。

尚、告知書の期限は通常180日です。

※万一否認なら、
別の保険会社の団信で試すか、
団信のない住宅ローン(フラット等)
となります。

（３）複数の金融機関で競合

余力あれば複数の金融機関で
事前審査しましょう！

複数だと金利交渉で競合して
有利かも？

ダメで元々。
言った者勝ちです！！

（４）その他

●事前審査は口座のない金融機関でもOK。

●勤務先や勤続年数も重要項目です。

返済資金の元になるからです。
勤続2年未満はハードル高いかも？

●なるべく想定する借入予定額の
上限で申し込みましょう。

理由は2つ。

まず、住宅ローン金利は、
銀行ローンで最も低いです。

ローン代金を自己資金で賄って
手持ち資金がなくなって
高い金利のカードローン、
フリーローン、マイカーローンを
利用するぐらいなら、
最初から取得代金の上限近くまで
借りるのが得策です。

ただし、
取得諸費用までローンを利用すると
審査に支障が出ます。

土地建物代金までとした方が
良いでしょう。

もう1つ。

予算オーバーで借入金額を
増額したい場合、
再申請になります。

安易に増額再申請を繰り返すと
時間がかかり、
条件付き承認
または否認となる
可能性もあります。

●場所変更等の場合、
再申請になります。

実勢とかけ離れてなければ
問題ないです。

４.最後に

（1）私の考える理想的なプラン

以上を踏まえ、
私が個人的に考える
理想的な住宅ローンププランは、

①30歳で35年の住宅ローン。

②土地の売買代金+建物の契約代金
を借入金額とする。

諸々の諸費用は自己資金で充当。

③返済比率は30%まで。

正直、かなりムリムリなプランです。

でも、このモデルプランに近いほど
理想的かなと思います！

（2）まとめ

①住宅ローンは事前審査、
本審査、契約の順。

②個信を侮らない。

③団信告知あれば事前審査で一緒に出す。

④複数の金融機関で競合。

⑤勤務先・勤続年数は重要項目。

⑥なるべく借入金額は上限で。

事前審査は、
金融機関にとっても
申込人にとっても
メリットある仕組みです。

唯一のデメリットは
二度手間なところ位？

以上となります。

最後まで読んでいただき
ありがとうございました。


何か気になる点、
ご不明点がございましたら、
お気軽にメッセージを送ってください。

読んでいただいた感想も大歓迎です。

引き続き、よろしくお願いいたします。

とも