【実体験】失敗しない都内中古マンションの選び方２選

本記事では、
実際で都内に中古マンションを購入した著者の実体験をもとに、
気をつけなければならない点について解説していきます。

情報不足で何十万円、何百万円と損をしないためにも、
この記事を読んで私の経験を擬似体験してください。

まず、プロフィール情報を載せておきます。

【著者のプロフィール】

年齢：アラサー
家族構成：自分＋妻＋子1人
年収：自分1,000万円＋妻450万円
購入したマンション：約5,000万円（築35~40年)
場所：東京23区内

マンション購入は人生で非常に大きな買い物になりますよね。

慎重に情報収集をして、
悪徳不動産業者や売主のカモにならないように努めなければなりません。

劣悪な物件を非合理的な価格で掴んでしまえば最後、
いくら物件を手放したくとも損失なしで売り抜けることは難しくなるでしょう。

そして、新築物件ならまだしも、
中古物件を検討するともなればさらに気を付けるポイントが増えてきます。

東京の新築マンションの価格は高騰を続けており、
一般的なサラリーマンの年収ではなかなか手が出ませんよね。

これからマイホームを検討する人たちは、
中古マンション購入は視野に入れる必要が出てくるでしょう。


私が中古マンション購入を検討した2023年には、
ネットやYoutubeで毎日のように情報を調べていましたが、
どの情報を見ても業者目線の情報しか見当たらず、
購入者の実体験に基づいて生の情報を発信してくれている人がなかなかいませんでした。

そんな背景がありましたので、私のこの記事を通して、
これから都内で中古マンション購入を検討していく特に20-30代の世代に向けて、大きな失敗をしないように情報提供をしたいと思います。

情報不足で何十万円、何百万円と損をしないためにも、
この記事を読んで私の経験を擬似体験してください。

本記事は第一弾として、
「都内中古マンション選びのポイント」
と題して実際に購入を検討しながら感じたポイントについて解説していきます。

さっそく解説を進めていきましょう。

ポイント①：新耐震基準に適合しているかどうか

地震が多い日本では、建物の耐震基準が制定されています。
そのうち、1981年(昭和56年)5月31日までの建築確認において適用されていた基準が「旧耐震基準」と呼ばれ、
翌日の1981年(昭和56年)6月1日から適用されている基準が「新耐震基準」と呼ばれています。

そのため、2024年現在においては、
築42年以内の建物であれば基本的に新耐震基準で建てられていると考えて問題ありません。

東京のマンションを見て驚くかもしれませんが、
立地に圧倒的な優位性があれば、旧耐震であろうと新耐震基準あろうと物件価値が非常に高く見積もられます。

例えば、東京都中央区の「勝どき駅」から徒歩圏内のこちらの物件。

1984年築の築40年以上にもなるマンションですが、
65平米の3LDKで約6,000万円の価格で販売されているのです。

例；勝どき駅付近の築古物件

内装がリフォームされていることを加味してもなお、
築40年以上の物件にこれほどの価値がついていることが信じられないですよね。

これが東京の中古マンション市場なのです。
一般サラリーマン家庭からすると恐ろしい価格水準です。

勝どき駅から徒歩圏内で築年数が浅い65平米のマンションともなれば、
平米単価150万円以上となり、1億円いかないくらいの金額になるのが通常の相場でしょう。

逆にいえば、築年数がある程度経っていても、
立地さえ良いところを押さえていれば価格が落ちにくいというのが、
都内中古マンションの特徴なのです。


そして、このように便利な一等地で手頃な価格になってくるのが、
この新耐震基準かどうかのラインに当たる築40年前後の物件です。

私は10件ほどフルリノベされた築40前後の物件を内見してきましたが、
内装と立地を最重要視している人にとっては手頃な価格で購入できるので、検討の価値があるように思いました。

しかし、

手頃な物件で内装が良いからといって、「旧耐震基準」の物件を購入を検討するのはオススメできません。一歩立ち止まって考えてみましょう。

なぜ、この新耐震基準を満たしていることがそんなに重要なのでしょうか。