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体験事例(4) - PART2-第2・3回目の説明-個人名義か法人名義か

不動産投資体験サービス＿ＴＡＩＣＡＮ

■第2回目の説明

まずは1回目のおさらいしたあとに、売却と最悪の場合のシミュレーションについて基本的な内容をお話させていただきます。

・売却について（マンションとアパートの難易度の違い）

売却に関して、区分マンションとアパートでは流動性も異なりますので難易度や売却想定の仕方は異なります。やはり事例が豊富な区分マンションの方が売却の想定はしやすいです。

アパートの場合は土地値の想定や、修繕をどの程度まで行うか、入居率、買い側の融資付けの想定など複数の要素が絡みます。このあたりは不動産投資がはじめての方で想定するにはかなり難易度が高いと思いますので、事例を踏まえていくつかパターンを分けてご説明し、シミュレーションしていきます。

そもそもアパートを長期保有するか、売却前提で保有するかという話もありますが、投資家の方の好みや思い入れもありますので一概にどちらが正しいをいうことはありません。
しかし、不動産投資の規模を拡大していくためには確定申告や決算書の内容を良くしていく必要があり、良くするためにはどこかで売却を行って、貸借対照表など指標を良くしていく必要があります。

よってどこかで売却をする物件が必要となること、売却想定に必要な基本的な項目などをこの2回目の説明で理解していただいております。

・投資目標を達成するためのプラン

第1回目の際、アパートから挑戦することをご提案し、10年で5件程度購入していくプランを想定してくことをお伝えしておりました。
アパート5件を達成していくための必要な手元資金、想定する物件のイメージ、使用する金融機関、融資保証の有無など、より具体的に想定した内容をご説明していきます。

不動産投資がはじめての方にとって、情報が乏しいのが融資事例かと思います。弊社が経験してきた事例や他社様の事例など随時アップデートして、今のお客様の状況と、プラン通りに進めていった場合の状況にあてはめながら、どの金融機関を使っていくかなどもご説明しています。
すべての金融機関情報を一度の理解することは難しいので、ここではそもそもの融資商品の違いや特徴を大枠として知っていただき、どのような戦略をもったプラン（融資組み立てを含む）になっているかを理解いただくための内容となっております。

・1件目のアパートの概要

1件目のアパートは福岡市内の地下鉄沿線沿い、築浅（ほぼ新築）のアパートをご提案させていただきました。
このような物件をご提案した理由は以下の通りです
・手元資金を温存しながら物件取得を行うことができる
・物件によっては長期ローンを組むことができある程度のキャッシュフローを出しやすい
・福岡市内であれば土地値の向上も期待できる

全ての築浅物件が自己資金を大きくかけずに融資を組めるわけではありませんが、築古と比べると自己資金は温存しやすいです。
基本的には不動産投資がはじめての方の場合、金融機関の取引実績がないので、アパートの場合の自己資金割合は総額の2割～3割となりやすいですが、物件のエリア、構造、建物の取得認定状況など一定の要件を満たす場合、お客様の状況と金融機関の商品によってはフルローンで組める場合があります。

また、どの程度の期間で融資を組めるかについて、そもそも1件目は極力自己資金を抑えながらもある程度キャッシュフローを出して、投下資金の回収など行っていきたいところなので、組める範囲で長期でローンを組むことをおすすめしています（お客様の投資目的にもよりますが）

どこまで融資期間を延ばせるかは建物構造と耐火構造の状況などによります。耐火の認定構造をとっている場合は30年超の融資期間を組みやすいです。

なお福岡市内地下鉄沿線のほぼ新築のアパートとなりますと、利回りとしては高いとは言えない状況ですが、その中でも賃料設定に気をつけて、現況賃料が新築プレミアとなっていない（且つ今回は新築にしては弱気であったので賃料ＵＰも期待できました）ものを選び、今後さらに収支を良くできる見込みがある物件をご提案しました。

また、福岡市に拘らなければ狙い目のアパートもございますので、そのあたりはプラン次第で検討していくことになります。

一方で福岡市外となると土地値の向上が期待できるエリアは限られます。
土地値の向上という観点は物件購入時は影響が少ないですが、後々不動産投資規模を拡大するという状況であれば、その後の土地値の上昇、下落は銀行からの資産評価の際に影響を及ぼします。土地値が下がるエリアとなると、先々債務超過という状態となりやすく、融資は厳しくなってきます。
よって、どこまでを目指すかによって取得する物件の特性考える事が重要です。

なお、今回実際にお客様は提案した物件を購入されましたが、物件価格分のフルローンで購入いただくことができました。


■第3回目の説明　法人名義か個人名義か

第3回目は主に確定申告の内容について勉強していきます。
お客様の希望によっては昨年の源泉徴収票をもとに、仮に体験する物件を購入したらどのような申告イメージになるかe-taxの作り方を参考に一緒に作っていただいております。e-taxのガイドに沿えば初めての方でも作成は容易です。

それに合わせて銀行はどのような点を見て融資を行うかを解説しております。

また投資規模を一定以上拡大してくというお客様に対しては、個人名義か法人名義が良いかについても解説しております。

どちらが良いかはお客様の目指すゴールにもよります。

税務的な観点では先々は法人の方がメリットがある可能性は高いですが、今回のお客様で1件目でフルローンで組めたローン商品は個人名義でしか取り組みできません。手元資金の状況と今後の使用見込みなども考えながら法人設立のタイミングを計ります。

繰り返しになりますが、投資規模を拡大する場合、スタート時は極力手元資金を温存していくやり方をおすすめしております。ローン商品の特性上、個人名義でスタートした方が自己資金を抑えやすいという場合は多いです。
（なおノンバンク系であれば資産管理法人でも個人と同じような条件で組める場合もあります。なおその場合の資産管理法人は定款の定め方など要件がありますので、そちらの方向性で進める場合は法人設立についてもアドバイスさせていただいております）


今回は第2・3回目の内容をもとに、1棟アパートについてや個人名義か法人名義かについて簡単に触れさせていただきました。

このように体験サービスでは、単純な体験だけを行ったり、一般的な不動産投資の概要だけを学ぶというところにとどまらず、お客様の目指す方向性によってはかなり深い内容まで学んでいただいております。

今回の内容だけで全てを学んでいくということは難しいですが、組み立てたプランを実行する過程で都度お話させていただき、投資規模を拡大しながら知識をつけていくというイメージで伴走させていただくことも多いです。

もちろんシンプルに体験して、不動産投資をざっくり知る！という方も歓迎です！！

お客様の目指す方向性によって様々な体験を用意していますので、気になる方はぜひ体験ください！！

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