不動産投資の成功は簡単だ！！

第一話：「25歳賃貸生活サラリーマンが自宅用新築マンションを購入したワケ」

初めまして。29歳のサラリーマン大家「博満」と申します。
これから私の不動産投資体験記を書かせていただきます。
皆さんの不動産投資に少しでも参考になればと思い、奮起いたしました。
よろしくお願いします。

私は、今から4年前、入社2年目の25歳の時に2000万円を超えるローンを組んで
「自宅用新築マンション」を購入しました。

場所は都心、地下鉄の駅から徒歩１分、13階建ての8階、30㎡の１Ｋで、予想利回り
6.25％（実質利回り4％程度）のマンションを30年ローンで購入しました。

そこに3年間自分で住み、結婚を機会にその物件を賃貸に回しました。
今では、ローン支払い後年間36万円のキャッシュフローを得ています。
(家賃収入11万円/月　－　ローン８万円/月　＝　3万円/月)

当初私は家賃7万円の賃貸マンションで生活をしていましたので、

7万円　X　36ヶ月＝　252万円

この金額を他人に払わずにすみました。

この額を購入額2110万円からひくと1858万円が実質の購入額と考えて賃貸を
始めた時点での表面利回りは、

現在の年間賃貸収入132万円　÷　実質購入価格1858万円　＝7.1％

決して高い利回りではないでしょうが、都心で駅１分という物件ですから競争力は
充分あり、空室リスクは極めて少ないと思っています。非常に堅い、築浅中古マンション
物件を手に入れたという気持ちでいます。

こういう投資方法で、サラリーマン大家を目指すのも１つの手ではないかと、思っています。
これなら、所持金が少ない20歳代の方でも大家になれます。
この経験を生かして、30歳、40歳以降に大きな物件を買い足していければ立派な
大家さんになれるのではないでしょうか。（と私は思っています。）

この物件を購入する前に、賃貸を借りる時に賃貸生活に関する本を２冊、マンション
購入に関する本を２冊読破、インターネットからの情報入手後に購入物件の探索、
および購入を行っていました。

普段から新しいことを始める時は、本を２冊読破してから臨むようにしていまして、
今回も同様でした。本を２冊というのは、同じ物事を異なる視点から見ることで、
偏った考えにならないようにするためです（当然、異なる著者のものを選択します）。

しかし20代の独身サラリーマンがマンションを購入することは、当時“非常識”だと
思っていましたし、同世代でマンションを購入している人はいませんでしたので、
もともとは不動産投資に興味は持っていませんでした。

というのも入社１，２年目の時には株と外貨預金にはまっており、当時は
「株で大儲けするぞー」というノリでしたので。
ですが、株は景気低迷・日経平均低下に比例して株価が下がり、結果として損をし、
外貨預金は大きな変動は少なく、為替手数料が高いため、利益が出にくいなど、
全体的に好転する気配がなかったため株・外貨預金から手を引く事にしました。

その時に投資について自分なりに見直しをしました。簡単にまとめますと、
・預金や国債の金利は低金利時代では、全くあてにならない。
・株や投資信託、外貨預金などは悪くないのですが、景気や世界情勢、
機関投資家の売買に大きく影響され、個人投資家レベルでは運に頼るしかない

見直した結果、今の状況では今後なにに投資すれば儲かるのか、全然わからなくなりました。

私の頭の中では、
「どうすれば、儲かるのだろうか？」
↓
「いや、儲からないのか？定年まで余計なことをせず、延々とサラリーマンを
続けていくのが一番儲かるのか？」
↓
「いや、そんな人生はつまらない」

と自問自答する毎日でした。そんな時に親の話を思い出したのです。

実は以前から「賃貸じゃ、家賃をドブに捨てているようなもんだよ。
その家賃をローン返却に充てれば、マンションという資産が持てるから
購入した方が得よ」という話を実家に帰るたびに聞かされていました。

不動産に興味が無い時に聞いていたので、いつも聞き流していましたが、
頭の中に光明がさしたように思い出しました。

早速、最寄り駅前の不動産屋の広告を見て、この辺ならばいくらで貸せるのかを
確認しました。そしてローンを組んでマンションを購入し、月々の家賃で返済した
場合、何年かかるのかを大雑把に考え、ローン返済後はすべて収入になることに、
これだ！と思いました。

そこから本やインターネットなどからの情報を得て、品質の良い賃貸物件を
「自宅用新築マンション」として購入、数年後にサラリーマン大家になったわけです。

独身25歳でワンルームマンション購入することは珍しかったので、上司や同僚から
いろいろな反応がありました。「マンション買うなんてすごいな」「25歳でマンション
買えるの!?」という反応もあれば、「今から30年ローンを背負うなんて大丈夫なの?」
「結婚したらマンションどうするの」などのコメントを頂きました。

当然サラリーマン大家になることを前提とした行動でしたが、周囲は当初なかなか
受け入れ難かったようでしたが、私がサラリーマン大家となって賃貸収入を得た時には
周囲から羨望の眼差しで評価されるようになりました。

私は親からの勧めというラッキーな部分がありましたが、読者の方は当時の私より
十分良い情報を得ており、皆様のなかには賃貸に住まわれている方も多いと思います。

そんな皆様に、サラリーマン大家になるための１つの選択肢として、私のとった手法が
参考になればと思います。

どうぞ、お付き合いの程よろしくおねがいします。

第二話：「マンション購入が有益なワケ」