マンション格差を読んで学びになったこと箇条書き

住友不動産が業界一位の供給力を持っている
マンション開発は建設会社、総合商社、鉄道会社、地方の無名の建設会社など色んな業界の企業が着手してる業界→自動車業界とは違う
宅建持ってれば不動産業ができてしまうから色んな業界がマンション開発やる
5人に1人は宅建持ってないと不動産屋はできない
長谷工はマンション竣工管理の仲介みたいなことをしている、資金があれば長谷工に頼めばマンション事業が始められる？？
長谷工のような会社が何百もあるのでマンション事業は始めやすい
土地代+設計料+建築費+販売手数料+諸費用+デベロッパー利益でマンション価格が決まる
デベロッパー利益を40%とするところもあれば5%にするところもあったりまちまち
デベロッパーは建築費や設計料などを銀行から借りてやりくりしてるので、竣工までにマンションを完売させるのに躍起にならなきゃいけない
40%の粗利のデベロッパー会社は逆に完売してしまうともっと高く売れただろと上司から怒られる
エントランスだけ豪華にして第一印象を良くして騙す手法をとっている不動産屋もいる

東急電鉄などの本業が不動産業ではない企業において、グループ会社の不動産業は出向先だったり天下り先になるので不動産業であまり利益を出さなくても良い、赤字や余るより空室が無い方が本社に文句言われないので利益率の低いマンションを作っても大丈夫
利益率の高い新築マンションと利益率の低い新築マンションは、売却を考えたときに価格差が出るのは新築時のマンションの値段を考慮する築10年までの間くらい。それ以降は築年数よりも修繕費や駅近などの条件の方が優先されがち
周りの中古マンションより価格が2割以上高い新築マンションは利益率高めに設定してそうだからやめとくべき

新築マンション買うときはそのマンションの公式ホームページをみて判断しよう
ホームページは事業責任者(30代40代課長クラス)の心の鏡なので注視すべき
立地や価格が1番ウリにされてればまだ良いが、○○プロジェクトとかhappy○○みたいな訳分からんキャッチコピーが1番最初に掲示されてたらウリがないマンションなので要注意

野村不動産のプラウド、東京建物のブリリア、住友不動産のシティハウスなどのマンションのブランドは幻想→下請け会社や施工者が違ったり、立地の地盤が違ったりで均質なマンションを建てることはファッションブランドのように簡単ではないから
管理会社が管理組合に「あまり揉めると資産価値に影響でますよ」という殺し文句を使って無理やり和解になってる欠陥マンションは少なくない

戦後焼け野原になり住宅が焼失し住居がなくなった人向けに住宅供給をするために作ったのが今のURの前身である日本住宅公団
その中で考案された建築技術が鉄筋コンクリート構造
民間の分譲マンション第一号は1956年日本信販の四谷のマンション

長谷工は日本で1番マンションを作ってる会社と言って過言では無いが、それは低コストでまずまずのマンションを作れる、いわばユニクロみたいなマンションを作るのが得意だからであって、決してブランド価値が高いわけではない
しかし逆を言うと長谷工がいるから収入が普通でもそれなりのマンションに20年くらい住めるということでもある
かといって長谷工の建設シェアは3割程度、費用も圧倒的に安いわけでもない

3LDKの分譲マンションの建設費はせいぜい2000万前後、イタリア家具やドイツキッチンをつけて精一杯豪華にしても1000万プラスで3000万くらいで済んでしまう。

マンションの大規模修繕工事は法律にないことだが、国土交通省の指針に書いてあるからそれを根拠に管理会社が企てている
新築1億のマンションと新築3000万のマンションもだいたい修繕内容は同じなのに、修繕費に違いが出る→前者は管理会社が利益を多くもらい、後者は手抜きで修繕しているという現実

広尾ガーデンヒルズは30年経っても新築時とあまり価格が変わらないヴィンテージマンション　他の広尾の新築マンションより高い時もある
三井不動産、住友不動産、三菱地所のような大手のマンション、URでさえも下請け孫請けが建設してるので全然偽造問題、欠陥住宅問題はある
マンションの管理会社は、マンション売主のグループ会社である可能性があるので購入者の味方をしていると見せかけてはぐらかしていたりする

マンション分譲購入を検討してるときにマンション仲介販売会社にそのマンションの総会議事録の書類を閲覧できるのでたとえ手数料が取られてもチェックしておくべき

日本人は新築好き
日本の住宅は30年スパンくらいで住宅が解体新築されるが、アメリカは55年、イギリスは77年スパン
これは日本の神道が新しいものは清潔で古いものは穢れているという信仰があるのが影響してるのかも。伊勢神宮の本殿が20年で建て替え工事をするのもその思想からそうなっている
また、ちょっと前まで木造住宅が一般的だったので、家は20年30年で壊れるもの、一生に一回は新築する必要があったことが新築思考になったのではないかと思われる。今はそんなことないので新築至上主義はナンセンスな感覚ではないかと思われる

1年間のマンション成約数は全国で20万件くらいで車が850万台くらいなので、マンション業界はパイが狭いので競争が激しい
マンション市場が盛り上がってる時はマンション価格高い

公立小学校の学区がマンション価格に影響してる土地もある
東京だと茗荷谷近くの窪町小学校の学区がめちゃ人気エリア。お茶の水女子大附属小学校、筑波大附属小学校などが近いので、公立校ながらそういった子と一緒にお受験を共にできるメリットがある
埼玉だと埼玉大学教育学部附属小学校に近い常盤小学校が人気

湾岸エリアのタワマンは中華系の外国人が多いっぽい
中華系は歳を取っても緑に囲まれて静かに暮らしたいとかないので世田谷区とか渋谷区に移住しない。埋立地の将来性を考えずに購入する
江東区のタワマンは中華人コミュニティになりそう？

資産価値は立地が9割
豪華なプールや大浴場は10年20年で老朽化するし管理費修繕費も高くつく。後年は全く使わず高額な管理費だけ払うようになる
なので変な共用施設のないマンションの方が資産価値が高い
埋立地で地盤の液状化になると上下水道が使えなくなる危険性があったり家が傾いたりする危険性がある
資産価値の高いところは東京だと青山と千代田区番町
関西は梅田心斎橋芦屋

大阪を繁華街にしたのは豊臣秀吉
東京を繁華街にしたのは徳川家康
豊臣秀吉の前は大阪より堺のほうが栄えてた
大阪は商いの街なので騒がしいのが嫌な富裕層は帝塚山、芦屋、夙川など郊外に住んだので大阪に伝統的な住宅街がない
東京は大名や武家が多く武家屋敷がそのまま時代を経て住宅になったので伝統的な住宅が都心にもある

東海道線沿線の街は比較的資産価値下がりにくい
東海道線の藤沢、辻堂と東海道線じゃない逗子を比べても藤沢は人口増えているが逗子は減っているなど差がある
東海道線は東京駅を起点に横浜小田原静岡浜松名古屋京都大阪神戸と有力都市に繋がっているので資産価値下がりにくい
有力都市を繋いでいる連結性が資産価値には重要
渋谷横浜をつないでいる東横線の方が田園都市線より資産価値安定しているので、武蔵小杉と二子玉川だと武蔵小杉のほうが安定していると言える

タワマンは階数ごと、窓から見える景色、方角やタイプなどで微妙に価格差をつける
3階の良い景色部屋と4階のまあまあな景色の部屋の価格差はどうするかなど悩ましい
野村不動産は竣工から引き渡しまでに何とか全部屋を完売させようと頑張りがちな企業
新築だと数ある部屋から購入住戸を選べるが、中古は選べないので中古タワマンは部屋間の価格差が狭くなる
新築マンションの価格は往々にして売り手側の気持ちで決めてるので20年後の資産価値とイコールにはならない、参考にはなるが
タワマンは高速エレベーターの管理費が高いなど管理費が高くなる傾向にある
管理費や修繕費は部屋の広さで価格が決まるので、高速エレベーターを使おうが使わまいが高額な管理費を支払わされる
タワマンはその高さゆえに出来るだけ軽く作ろうとするから遮音性が劣ってる場合が多い
乾式壁、湿式壁という作り方があり、湿式壁の方が遮音性優れていて亀裂やズレが生じにくい
南向きのタワマン部屋は夏が暑くて仕方ないから避けるべき
タワマン20階は洗濯物干せない
隣に別のタワマンたたないか調べる
隣にタワマンが建ったせいで眺望が悪くなると資産価値が一気に下がる

タワーマンションの住人は知り合った人の住居の価値を調べたがる人が多い
タワマンに住むということはそういう感情と戦う覚悟を持たないといけない

築10年を過ぎると管理組合や管理会社、管理担当がどうかが重要になってくる。気が緩んでる管理は資産価値下がる
管理会社の監査が管理組合の役割
管理会社が管理や修繕費の使い所を正しく使っているかを監視する
100戸のマンションでは管理費と修繕積立金と駐車場代で5000万くらい管理組合に収入がある想定ができる
管理組合の理事はこの5000万を自由に使うようにできてしまうので、管理組合がしっかりしていないと資産価値を下げる原因が増えてしまうかもしれなくなる
管理組合の理事に報酬を与えているマンションは全体の20%くらいはある。そういう緩い管理組合は管理組合の飲み会の料金も管理費から出してたりするから注意
管理組合のメンバーの知り合いの企業から共用部の備品購入を割高で購入していたり、共用部を組合員が独占使用していたり、管理会社と癒着していたりする場合がある
売買契約書、重要事項説明書、管理規約集、管理委託契約書など書類は全部目を通すべき
デベロッパーがマニュアル通りにつくった管理規約なので、新築マンションの第一回定期総会では絶対に管理規約の改正をした方がいいところが出てくる
管理規約の改正を第一回定期総会で提案しない管理組合理事は怪しいとみるべき
管理規約改正は住民の4分の3の賛成を得ないといけないから結構ハードル高いのに、新築マンションは有無を言わさず最初の管理規約のまま入居させる
管理規約を改正するのは築5年以内が正念場
管理会社の変更、管理費修繕費の変更、長期修繕計画は出席者の過半数の賛成で決められるから管理規約よりはハードル低い
デベロッパーのグループ会社の場合が多く、だいたい必要のない大規模修繕費をぼられたりするので管理会社の変更は積極的にすべき
マンションによって傷み方は違うはずなのになぜか13年に1度大規模修繕をしたがるのは、管理会社、デベロッパーのグループ会社が利益を確保するため
管理会社は親会社から仕事が自動で回ってくるので無競争で仕事ができるおいしい仕事
管理会社を変えたいときはコンサルタントを雇って決めれば今後支払う管理費が減って元が取れる
今後新築マンションが富裕層の趣味的な立ち位置になり、アメリカイギリスのように中古マンションが市場の主役になると管理の行き届いた綺麗な中古マンションの資産価値が高くなるので、しっかり総会に参加し議決権を行使し管理者を見守り、できれば管理組合に入って活躍するべき

日本には820万戸の住宅が余っているのに毎年100万戸新築住宅が建てられる
マンションは買い手優位の時代が来るので焦ってマンションを購入せず資産価値が高くなりそうな物件を探すべき
徒歩10分と徒歩11分でだいぶ購入倍率が下がる
武蔵小杉や港区のタワマンはリーマンショック前に賃貸用として建てたものをリーマン後に費用回収のため分譲マンションにしたため仕様が悪い
湾岸エリアには分譲仕様の賃貸マンションがあるから割と狙い目(外国人おおそうだけど)
賃貸仕様はキッチンがステンレスが多く、分譲仕様はキッチンが大理石なことが多い
分譲マンションの方が老朽化は早い→居住者の高齢化が進み、収入が低くなり修繕積立金の値上げがしにくくなるから
賃貸マンションは修繕費はオーナーの懐からなので居住者の高齢化の影響が少ない、メンテナンスを怠れば居住者が逃げるからちゃんとメンテナンス費を払う人が多い
億り人でも分譲マンションの管理組合云々がめんどくさいのでずっと賃貸でいる方がいいと思ってる人が多い
夫婦だとマンション購入に熱心なのは奥さん
相対的に奥さんの方が住宅の水回りだったり設備を多く利用するから、未来永劫所有できる住宅というのは安心感、安定感が得られるという気持ちが働くのだろう
マンション購入は欠陥住宅、近隣トラブル、管理組合などリスクが伴う。それを覚悟して真剣に探すべき
鉄筋コンクリートは鉄を使っているので錆びてしまうのでローマの石造りの住宅のように1000年とか持たない

三井不動産レジデンシャル
→パークホームズ、パークタワー、パークシティ等
エリート思考が強くプライド高く高飛車、あまり値引きしない
都心城南城西エリア、阪神エリアに多く下町にはあまり建てない
ららぽーととの一体開発

三菱地所レジデンス
→パークハウス、ザパークハウス
本社からの出向先としては人気ない
プライド高い
一体開発ができないのでちょっと今後の事業展開に不安がある

住友不動産
→シティシリーズ
エントランスが豪華だが住戸は普通だったりする
住戸数1番多く在庫も1番多い、でも在庫は厭わない方針なので値引きしない

野村不動産
→プラウド
施工不良が少ない、結構評判いい
ミスしたら即出世コース外れるから真剣
在庫を嫌うので竣工後も在庫があれば値引きされやすい

大京
→ライオンズマンション
マンション居住を日本の文化にした功績者
かつてダントツで供給数1番だった
今はオリックスの子会社
躊躇なく値引きする

東急不動産
→ブランズ
東急電鉄からの天下りが多い
しかし東急電鉄は別にドレッセというブランドの不動産事業を展開していて東急グループのそれぞれの会社は結束力がない
東急リバブルは東急不動産からの出向組とプロパーの2層構造であまり風通しよくない
値引きにアレルギーあるが販売力がないので結局値引きになる

大和ハウス
→プレミスト
戸建てメインなのでマンション事業は傍流的だが売上は良い、利益率は低い
戸建ての情報から地方都市でプレゼンスがある

タカラレーベン
→郊外ファミリー向けが多い
ホームページに迷走感が現れててパッとしない
値引きするので値引き交渉はした方がいい

東京建物
→ブリリア
当たり外れが大きい
上品な人が多い印象

近鉄不動産
→ローレル
鉄道デベロッパーの割には用地仕入れがうまい
長谷工と仲がいい
不動産に積極的なときと消極的なときに差がある

一建設
→プレシス
飯田グループのマンション部門も行なっている会社
市場よりも割安感を出す方針
戸建てメインの会社

大成有楽不動産
→オーベル　大成建設グループ
マンションの歴史が長いのにあまり上手くない印象

感想
タメになったね〜
不動産マンあんま好きじゃないんだけど、こういう駆け引きの中お仕事してるんだと思うと、、、と思った