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あわよくば買いたかった物件2023年7～12月

Li

さて、2023年後半戦です。
前半はこちらをどうぞ。

後半戦。不動産に関してはたまに買付を出すくらいで特筆すべきことなくあっという間に終わってしまいました。それだけ大きなトラブルもなく安定したのかな……と思いましたが、亡くなった入居者の相続問題がようやく片付いたり、ずっと直らなかった雨漏りを解決したり、それなりに経験値上がるイベントもありました。


亡くなった入居者の相続問題

やっと直った雨漏り

７月

想定する使い道：民泊かシェアハウス
東十条の駅からも近く、建物もまだまだ使えそう、なにより広くて安い、まさに今年の狙いにドンピシャの物件でした。記録を見ると問い合わせもしていないようでした。やる気あんのか！？
実需というよりはおそらく投資で買われてると思うので、民泊やシェアに生まれ変わってたらぜひ見学してみたいですね。

想定する使い道：基本的には保有して、機会があれば借地権を買うか底地権を売る。
底地権の利回りしては高く、立地もよい、広くて土地が割れる、さらにグロス低いというとても良い物件でした。結構欲しくて問い合わせしたのですが、1〜2日で決まってしまいました。全く文句を言わずいつでも取り出せるうえにたまにお金が増える貯金箱みたいなものなので、来年は立地の良いとこ1つくらい買いたいですね。

想定する使い道：民泊、旅館業、店舗
対して広くもない借地でこのお値段なので賃貸利回りはそこまで伸びなさそうですが、駅徒歩1分という立地に惹かれました。何かあったら化けるポテンシャルがあり、どちらかというと宝くじ買う感覚に近いかもしれません。

想定する使い道：普通賃貸で回す
1棟目だったらこんな物件でもいいのかなと思い惹かれました。23区で舎人ライナーとはいえ駅徒歩10分以内のグロテンアパートはレア。それなりに修繕も発生しそうな築年数、設備（間取図からたぶんバラ釜、トイレも和式かも）ながら、大家1年生が練習していくにはもってこいかなと思います。ただ築45年なので融資は難しそうです。

想定する使い道：普通賃貸で回し頃合いを見て新築用地として売却するか、いきなり解体して土地として売却。いずれにしろオーナーチェンジはしない。
いくつかある写真見たところ割としっかりした建物だった記憶で、告知事項があるとはいえ船堀9分で再建築可能な整形地が坪30万は相当割安というかもう投げ売りレベルと思いました。1日経たずに買付が入ったようです。買えた方、おめでとうございました。

想定する使い道：民泊、旅館業
建物が新しく、立地がよいところに惹かれました。スカイツリーが見える1棟もの、最高ですね。ただし地主からの使途制限があり、民泊はNGとのことで想定していた使い方ができそうにありませんでした。

想定する使い道：転売？
3年前に検討していた物件が、1.55倍（3000万UP)してathomeに凱旋していたので取り上げました。当時利回り7.3%足らず、病院の裏手という立地ながら欲しいと思い、いろいろ模索しましたが、キャッシュフローがほとんどでず、逆ザヤになる可能性もあったため断念しました。さすがに当時の価格からプラス3000万では売れないかもしれませんが、プラス1000～1500万くらいは十分射程圏内にみえ、市況頼りにはなってしまうけどキャッシュフローでない投資もありかな、と思いました。

想定する使い道：賃貸併用、シェアハウス、レンタルスペース、民泊
立地の良さに惹かれました。ポストにも書いた通り、自分が運用するなら、まずは賃貸併用として自身で居住し、住宅ローン金利の恩恵を燦燦と受けながら、自分で利用しないスペースを高単価で貸す。その後、自身のライフスタイルが変わるタイミング（引越のタイミング）で、完全に収益物件に切り替えて運用としていたと思います。しかし賃貸併用で1.3億も借りられるのかな。

想定する使い道：民泊、旅館
athomeの検索条件に外階段のスクリーニングする機能はつかないものでしょうか。さて本物件はポストの通り、民泊や宿泊業やるのによい構造かなと思い、惹かれました。この価格で買える人はそこそこ限られると思うのですが、どういう資産背景の人が買うのか気になります。

想定する使い道：民泊、旅館、シェアハウス
比較的長い時間残っている物件。駐車場が占める割合が多かったのでそこも建物にしたら利回り上がるんでは？と思いました。平井駅は亀戸や小岩と比べてもいまいち存在感薄かったのですが、駅前にタワマンもできて変わってくるかもしれませんね。

想定する使い道：普通賃貸で回す
自分では買わない物件ですが、余裕資金の振り分け先としては1つの選択肢かもしれません。不動産でたくさん儲けたくて1発目にこれを買う…というのはないですね。

想定する使い道：民泊、旅館業
3年前、北千住徒歩7分でこの物件より新しい80㎡くらいの借地物件が900万だったので、高くなっているなという印象はあります。この物件は70平米もあるので普通賃貸でも余裕で10%超えるでしょうし、民泊などで利用すればさらに儲かるかなと思いました。借地なので民泊や商用は制約あるかもしれません。

８月

想定する使い道：民泊、旅館業
立地、構造からすると割安と思えました。屋上も使えそうなのはプラス要素ですね。

想定する使い道：普通賃貸で回し、退去が出るたびに宿泊業or店舗にコンバージョン、最終的に隣地に売るor隣地を買う
去年取り組んだリノベ物件とスペックが近く、2戸にコンバージョンしたら少なくとも利回り倍くらいにできるかな、と思い検討しましたが、満室であり部屋数も多いことから、退去に手間がかかるため撤退しました。この立地なら風呂なし4畳半でも借り手あまた、というのは目から鱗でした。

想定する使い道：賃貸併用、民泊、旅館業
こちらも賃貸併用で買って住みながらガンガン回していくのが良さそうかなと思います。オーナーチェンジなので、オーナーズルームが空くのであれば別ですが、難しそうですね。

想定する使い道：そのまま倉庫として賃貸
これはポストの通り、ただ買うだけで安定的に回る好物件だったと思います。こういうのほしいですね。区分は再建不可戸建と違って業者が結構買ってくるので、こちらはこちらで競争熾烈だなと感じました。

想定する使い道：店舗
ビッグターミナル駅至近のビルがこの1億円ちょい。お値段ならいいなと思いました。

想定する使い道：普通賃貸で回す
もう少しお値段安くならないかとは思うものの、普通に接道していて普通に利回りが出ている物件はレアですね。いま自分が買うかと言われると、オーバーローンなら、という回答になりますが。

想定する使い道：立ち退き後、店舗利用
神田駅2分の立地の良さに惹かれました。広さもそこそこあったので店舗利用とするだけで少なくとも利回り3倍くらいになりそうです。相当な人気物件なのですが、なぜか長く残っているので何か因縁があるのかもしれません。

想定する使い道：民泊、シェアスペース
借地再建築不可のハンデはありますが、建物がかなり広いので民泊やシェアスペースとして利用できれば相当な利回りが出そうです。もし、再建不可の40㎡未満の狭小戸建1300万と本物件どちらか現金で買うならと問われたら間違いなくこちら。2000万以下で建物150㎡くらいの使途制限ない借地再建不ならどんどん買いたいですね。

想定する使い道：民泊、宿泊業、店舗利用
都心のビル1棟で低グロスという点に惹かれましたが、階毎にテナント分けられないし、台東区なので民泊ではなく旅館業にしないと割に合わない等考えると運用工夫がいるなと思いました。鳥越って場所は好きなのだけど。

９月

想定する使い道：普通賃貸で回す
駅からも近く割安に思いました。８～９年前に見た同スペックの物件も400～500万くらいだったので、最悪この価格ならいつでも買い手がつくと思えば買うのも怖くないです。

想定する使い道：普通賃貸で回す
個人的に好みの立地でした。建物は築年数経っている鉄骨のでアスベストの不安はありますが、相場賃料で貸し出すだけでも利回りが上がるだろうし、総合的に見て割安と思いました。たしか、かなり安い賃料で貸してしまっていて、退去交渉も難しそうという理由で撤退した記憶があります。

想定する使い道：普通賃貸で回す
写真なかったので建物が使えるという前提ですが、土地も広く割安でした。

想定する使い道：普通賃貸で回し、頃合いを見て転売
普通のワンルームマンションなのですが、このくらい利回りがあるなら貯金箱代わりに買ってもいいかもしれません。

想定する使い道：普通賃貸で回す
駅から遠く立地はいまいちと思いましたが、土地建物ともに広く、利回りも出ているところに惹かれました。このあたり住むところとしてはいいですよね。

想定する使い道：店舗利用
athomeのコメントにこんなこと書いていいのか（笑）と思いましたが、実は結構当たっていると思います。台東区のラストフロンティア橋場、まだまだ伸びしろあるのでは（ポジショントーク

想定する使い道：自宅、実需向け転売
察するにリノベ前だったからリノベ代を考慮しての売却価格だったと思うのですが、仮にリノベに1000万使ってもまだまだ割安でしたね。欲しかったな～。

想定する使い道：普通賃貸で回す
再建築不可ながら陽当たりがよいところにワンチャンあるんでは？！と惹かれました。普通に貸すだけで9%くらいはいけるのではないでしょうか。

この他、今月はX経由で紹介のあった墨田区の土地値戸建2棟一括の物件に買付を入れましたが、売値が安すぎたせいか売止になってしまい買えませんでした。

１０月

想定する使い道：立ち退き後、新築用地として売却
ぱっと見で土地としては安いのかなと惹かれました。アパートは全然利回りないので、ポストにある通り、立ち退きさせて新築用地として売却が一番良いのかなと思いました。

想定する使い道：民泊、旅館業
立地、建物の築年、現状でも8%で回っている点に惹かれました。民泊や旅館業として利用したいですが、借地なのがネックとなりそうです。

想定する使い道：普通賃貸で回す
話題の駅近、新耐震、大きめ、しっかり修繕してあり利回りも高い点に惹かれました。こまごまと物件を買っていくより、こういう物件を買うほうがストレスなく運用出来てよさそうですね。

想定する使い道：普通賃貸で回す
いまどき牟礼とはいえ都内で積算取れるアパートってめずらしいと思い取り上げました。トライしていませんが融資付け比較的容易なのでしょうか…？

想定する使い道：民泊、旅館業
立地、建物、価格ももちろんよかったのですが、空渡しという点にも惹かれました。これ買って民泊やりたかったですね。

想定する使い道：民泊
土地値がめちゃくちゃ割安、建物も使えそうと思い問い合わせたものの、争奪戦になるから連絡きたら儲けものくらいの感覚でいたら、たまたま近くにいる時に連絡があり内見1番手が取れました。結局、築年相応の状態で修繕費が掛かりそうなこと、有効宅地面積で考えると割安ではないことから撤退しました。公開初日で複数の現金満額の買付があり、売れたそうです。

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入谷駅2分の延床100㎡クラスの築古ビル3800万
想定する使い道：民泊
立地もよく、価格も手頃でよかったです。掲載後2,3日で消えてました。

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十条駅6分の延床100㎡超の借地戸建1500万
想定する使い道：シェアハウスのち建替
土地が広めで整形地だったので、建物を擦り切れるまで使って建替狙うのによいかなと思いました。掲載後1,2日で消えてました。

想定する使い道：自宅または普通賃貸
そんな僥倖は起こりませんでした。

想定する使い道：普通賃貸で回す
駅近で利回りがよいところに惹かれました。重量鉄骨だったら某信組で17年くらい引けるのかな。新小岩雰囲気がガラッと変わっていて住みやすそうな街になっています。

想定する使い道：店舗利用
グロスも低く、現況賃料が割安でアップサイドがあることに惹かれました。普通預金で寝かせておくならこれ買ってしばらく持っておくだけでもいいとおもいます。物件自体も多少のアップサイドあると思いますが、少なくとも買値では売れると思います。

想定する使い道：普通賃貸で回し、隣地買取後に更地売却
本物件単体では価格が割安かと思いました。ポストにある通り隣地狙い作戦がよいのかなと思いますが、時間はかかりそうですね。

想定する使い道：賃貸併用住宅、シェアハウス、シェアスペース
オーナーズルームも十分な広さがあり、賃貸併用住宅としてよいと思いました。賃貸部分だけの利回りだと4%くらいでしょうか。それでも家賃収入で十分ローン返済できると思います。

想定する使い道：民泊、宿泊業
坪単価でみるとなかなかなお値段だなと思いましたが、門前仲町至近の1棟ビルが買えると思えば割安かなと思いました。民泊、宿泊業にマッチしそうですね。1階角打ち、2階サウナ、3階ごろ寝スペースのようなビル作ってみたいです。

想定する使い道：普通賃貸で回す
立地がよく惹かれました。情報筋によると比較的前から出ている物件らしく、想定賃料も相場とは離れているとのことでした。長年チャレンジ価格の物件が市況の良さで割安に見えてしまったようです。

想定する使い道：しばらく普通賃貸で回した後、市況がよければ売却
立地がよく低グロスであるところに惹かれました。掲載後買付が殺到し瞬間蒸発だったようです。ポストした後買い付ける方がいたためポスト自体は削除してます。

想定する使い道：民泊、宿泊業、シェアハウス、店舗
こちらも立地と建物が広いところ、1億円以下だったため惹かれました。いろんなテナント入れてみたいですね。

１１月

想定する使い道：退去促進して宿泊業
借地ビルなのですが、立地と建物の広さ、価格から割安と思いました。また現況店舗事務所としても利用してるので地主の理解も得やすいかと考えてました。現況利回り8.7%なのでそのまま回してても安心感はありますね。売るとき難しそうな気もしますが。

想定する使い道：賃料引き直しして店舗として
白金の中では微妙立地らしいですが、それでもこの価格は割安と思いました。問い合わせしましたが、思ったよりセットバックがあったとかで撤退しました。

想定する使い道：普通賃貸で回す
駐車場付きで利回り8.5%くらいあり、価格も手頃なところに惹かれました。築年数は建ってますが駅近ですし、無理のない賃料設定でよかったと思います。

想定する使い道：賃貸併用、民泊
建物が大きく駐車場もあるところに惹かれました。億出すとなるとなかなか難しいところありますが…。

想定する使い道：民泊、宿泊業、シェアハウス、店舗
墨堤通り沿いの視認性の良いビルです。土地勘があるエリアで様々な展開ができるところに惹かれました。もともと店舗なので使途制限はなさそうですが、借地としてはなかなか買いづらい価格帯ですね。

想定する使い道：退去後、民泊、宿泊業、店舗
ポストの通りで割安かと思いました。すぐに問い合わせましたが売れてしまった後でした。

この月はathome経由で1件買付を入れました。かなりの売り急ぎ案件で、問い合わせただけで30%引きになってしまいびっくりしてしまいましたが、スケベ心でバックファイナンスを試みているうちに現金マンが登場し無事終了でした。

１２月

想定する使い道：普通賃貸で回す
割安なアパートだと思いポストしました。接道も取れており、鉄骨なので某信組で20年くらい引けそう。収支としても成り立つと思いました。

想定する使い道：5年くらい回した後、新築用地として更地売却
草加駅10分の鉄骨アパートでした。仲介さんよりポータル掲載までのアイドルタイムを独占検討時間として賜ったのですが、いまいちCFでないことに悩んで回答を渋っていたら掲載当日に現金満額で瞬間蒸発でした。大変申し訳ございませんでした。物件は築40年を超えていましたが、ハウスメーカー製の立派なもので小まめに修繕＆設備アップグレードされている跡もあり、とてもよかったです。

想定する使い道：民泊、旅館業
以前にも取り上げてましたが、借地再建築不可だったとしても建物が新しく広いため使い道あるかなと思い取り上げました。地代が高額なのがネック。

想定する使い道：普通賃貸で回す
駅近なところが魅力に感じました。とはいえ借地再建築不可なので爆裂利回りは欲しいところです。

想定する使い道：普通賃貸で回す
駅近で建物がきれいな戸建のため惹かれました。1000万円台の再建不可戸建は数出てくる印象ですが、リノベ要なものは結局高くつくので、買うのであればリノベ不要なもののほうが良いと思います。

想定する使い道：宿泊業
転貸物件ですが、月33万で銭湯を丸ごと借りられる点魅力に感じました。観光客向け施設にコンバージョンしたらかなり面白いのではないでしょうか。惜しむらくは定借である点ですね。

想定する使い道：民泊、宿泊業、シェアハウス
再建築不可ですが、建物がひろく、表記を見る限り設備も新しそうなところに惹かれました。やはり注目を集めていたようで、1日で蒸発してしまいました。

想定する使い道：1Fは居ぬき店舗として賃貸付け、2Fは賃料増額もしくは退去促進後相場で入居付け
新着時はスルーしていたのですが、よく見たら2階の賃料が低すぎるので再注目しました。いったん空室にして1棟として改装するか、2階だけ退去いただくか、いずれにしろ利回りのアップサイドが大きく投資妙味あると感じました。

今月はX経由で店舗付戸建てを買付けました。まだ利用方法を決めきっていませんが、買えるといいな〜。

それではよいお年を！

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