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Photo by naotanu

あわよくば買いたかった物件2023年1〜6月

Li

今年トライできるかなと思った物件たちです。


今年の狙い目

昨年リノベしていた再建不古民家賃貸が坪1.6万円で回り始めて味を占めたわたくし、本命は同じような条件で
・東京23区有名駅近
・建物面積100㎡以上（できれば土地面積も100㎡くらいほしい）
・戸建
・用途が住居専用以外
・再建不OK（というか再建不か借地かその両方しかない）
・5000万くらいまで
で探していました。
駅近の大きめの戸建は資金の目処さえ立てば比較的運用は容易で、かつ5000万円超えるような再建不可は相対的にライバルが少ないため、見つけたらすぐ買う段取りはつけてたのですが、これはというものが出ず。また、今年は区分や民泊・店舗・事務所投資もしたいと思って手広く探すものの本日まで買付全敗。毎年１～２軒は買ってて地味ながら増収増益で来ているので来年は是非ともなにか買わないと！なにとぞ！

さて、振り返ってみると注目した物件は低グロスの戸建を中心に雑多な感じになっていました。なんとなく割安に見えたり、その物件の立地や間取りならではの面白い活用方法がありそうだったり、バラつきも多く結局雰囲気で選んでいるような気がします。自己満足度は高いもののあまり儲からない典型ですね。

それぞれの物件で具体的な収支の話は書いてませんが、利回りの目標は民泊や旅館業は20〜30%、築古再生は13〜15%、コンクリ貯金箱案件（キャッシュフローほとんど出ないやつ）は現況プラス1〜2%、転売は20〜30%、金利は築古が多いので3％くらいをイメージしてます。ただし、築古再生の目標利回りはほとんどの物件で厳しいですね。。。

物件は民泊で儲ける系と普通賃貸で回す系の2つに大別され、どちらの系統もキャピタルのアップサイドは薄い気がしました。これなら転貸でやったり区分投資のほうが妙味あるのかな。

１月

想定した使い方：そのまま普通賃貸続けて、退去後に強気の価格設定するか民泊化
立地、間取り、価格のバランスがよいなと思いました。今年も終わってみるとマンション価格は高騰を続けており、都内で賃貸に住むという選択をする世帯も増えてきそうです。このくらいの間取りがあればその層にもリーチすることができるし、宿泊施設として利用する場合も有利でしょう。融資を使うとなると某信組で10年、某ノンバンクで20年等思いつきますが、金利の高さからキャッシュフローはほぼでないコンクリ貯金箱投資になりそうです。そこまでして得たい立地かどうかが1つの基準になりそうです。

想定した使い方：リノベしてコンセプトシェアハウス、解体して更地売りなど。
このころ新横浜の郵便局跡地を再生した事例を知って自分もやってみたいと思ってた頃。ロマンはあるけど儲かりはしなさそうですね。

想定した使い方：退去後リノベして民泊、建て直し。
規模と立地の良さから建替てもそのまま利用でもアップサイドが見込めるいい物件だなと思いました。ただ聞いてみると内階段で階別にテナントを分けづらかったり、よくわからない借地契約があったり、安いけどその分クセがあるビルでした。1階の中華料理屋はそこそこ盛況でした。

想定した使い方：普通賃貸ののち売却
近年開発が著しい青井・六町エリアで割安な戸建と思いました。このエリアの築浅でこの価格はあまりみないので良いかなと。どちらかというと実需向きです。

想定した使い方：テナントの賃料増額狙い
新小岩3分で賃貸坪単価1.05万は割安で増額交渉の余地あり、また土地・建物の価格としても割安と思いました。古いビルは融資も難しいし、賃料交渉は大変だし、苦労も多いですが立地は得難いですね。

想定する使い道：普通賃貸で回して、時が来たらそのままor更地売却。
立地が良く再建築できるので、貯金箱のつもりで持って時が来たら売る形とすると、そこまで手間なく運用できしっかり益出しもできると思いました。ただし最近ではト◯ストですら求められる手金が多く、キャッシュフローもほとんど出ないことは覚悟しないとならないですね。

想定する使い道：普通賃貸で回して、資金が必要になれば売却。
おそらく細長い敷地延長の戸建。銀行に預けるよりは、ひたすら回して日銭を稼ぐのはいいかもしれません。小規模な再建不可物件の相場は大きく上がりもしなければ下がりもしないところがあるため、建物に致命傷がなければ、いつでも同じくらい値段で売れると思います。

想定する使い道：雀荘経営
雀荘が買えると思ったら「すずめそう」という名前のアパートだそうです。がっかり。

想定する使い道：普通賃貸で回す。
相場比割安と感じました。小岩新小岩で駅遠の賃貸付けはなかなか難易度ある印象ですが、駐車場つき再建築可能でこの値段で出るのはかなり珍しく、客付けも容易だと思います。もしかすると容積建ぺいの問題があるかもしれませんが、この値段なら買えてしまうだろうし、いつでも売れる。下値不安も少ないかと思いました。

またこの月は中央区で建替決議の薫りが漂う区分マンションを内見しました。夢の中央区新築区分地権者住戸！！と目の色を買えてメインバンクに持ち込んだところ、評価は出たのですが「再建不ばっかり買ってる聡明なあなたがなぜこんな利回りのものを？」と怪訝な顔をされました。結局買付は出さずにスルーしたら、最近でかでかと「建替決議進行中！！」と記されたマイソクを見かけました。何が建つのかなあ。

２月

想定する使い道：普通賃貸で回し、時が来たら建て直し。
北千住徒歩5分新耐震でここまで利回りが出るのはめずらしく、割安と感じました。千住仲町のあたりは木密地域というか、道も狭く少しごちゃっとしてますが、住宅と個人店が入り混じりつつも落ち着いた個人的には好きなエリアです。

想定する使い道：普通賃貸で回し、再建築可能となるチャンスを待つ。
立地も良く割安と感じました。知名度のあるエリアなのでお気に入りが伸びたという感じでしたが、実は800〜1000万くらいの再建不可はちょこちょこ出ている印象です。

想定する使い道：DIY可能物件として民泊やりたい人に貸すか自分で運用し、時が来たら新築
民泊やったら大儲けできると思い見に行きましたが、前面道路の幅が狭く、建直しの難易度が高い、かつ既存建物に大規模リフォームが必要ということがわかり、撤退しました。普通賃貸の場合思ったほど賃料が伸びず、さらにシェアハウスや民泊をするにしてもちょっと微妙なエリアでした。

想定する使い道：シェアハウスまたは民泊
土地が広かったのでコンセプト系のシェアハウスや宿泊施設、もしくは撮影スタジオなどに良いかと思いましたが、収益でやるにしては物件費用が高すぎですね。

想定する使い道：シェアハウスまたは民泊
こちらも面積が広いという点で面白いかなと思いましたが、物件価格が高すぎました。

３月

想定する使い道：普通賃貸で回す。
平屋でリフォーム済でリノベ費用がかからないこと、希少性があることを考えて割安と思いました。買っても負けないし、同じ値段で売ることも容易と思われ一時的に資金を振って置くこともできるかと。ちらっと写ったお隣にゴミが山積みだったところがちょっと気になりました。

想定する使い道：宿泊施設として利用
立地の良さ、前面スペースの余裕、建物が外階段で民泊や店舗事務所利用に親和性がある点に惹かれました。価格はそれなりですが、かなり利回りの高い物件に仕上げられると思います。資金がクリアできるならトライしたかった物件です。

想定する使い道：退去後に宿泊施設、店舗、事務所として利用
立地の良さ、グロスの小ささ、建物が民泊や店舗事務所利用に親和性がある点に惹かれました。借地のため使途制限の可能性があるのがネックですが、普通賃貸でもそれなりに回っているので現金でもトライすべきだったと思います。

想定する使い道：普通賃貸で回す
駅力（）に不安がありますが、この値段であれば普通賃貸でもそれなりに利回り取れると思いますし、地主と折り合いが付けば民泊利用もありだと思います。

４月

想定する使い道：退去後に民泊・宿泊施設利用
写真がないのでなんとも言えないところもありますが、民泊鉄板立地なので地主との折り合いが付けば勝てる確率は高いと思いました。そもそも10%超えで回ってるのも安心感が高い。ネックは出口かと思います。再建不可5000万と借地5000万なら、再建不可5000万のほうが資金調達は容易な気がします。

想定する使い道：退去後に民泊・宿泊施設利用
こちらは民泊鉄板立地かつ高利回り、リフォームもしている物件なので地主との折り合いが付けば勝てる確率は高いと思いました。ネックは出口かと思います。もし民泊営業権マーケットが成長してくるようであれば、この1軒で相当利益がでるのではないでしょうか。

想定する使い道：民泊などの宿泊施設
立地が良く建物も広いため宿泊施設として割安に見えました。民泊は大箱になるほど希少性が上がり、それが宿泊単価に直結するという印象を持っているので、こういう物件は強いと思いますが、都会の築古アパートは積算もでないし取得する難易度が高いですね。

想定する使い道：民泊や宿泊施設
40〜50平米って民泊としては小さいほうですかね。立地と手頃さから良いかなと思いましたが、民泊用に改装するコストを考えると、同単価で倍の規模の物件を買ったほうがよいと考えています。

またこの月は紹介が2件ありました。

1つめは曙橋の1500万の小さな再建不戸建。知人経由。見た目で傾いていたので3割くらい指値交渉しましたがNG回答。しかしながら、都心なら傾いた再建不可と雖も少なくとも1000万くらいで取引されるのは心強いですね。

2つめは両国の築古ペンシルビル。X経由。角地土地50㎡、建物150㎡の5階建て、所有権2X00万。民泊・旅館として一棟貸しできるビルで、各階の1/3〜1/4が階段であることやリフォーム代が結構かかることから購入に踏み切れなかったのですが、いま考えたらひとまず買っておいたらよかったと後悔しきりの逸品でした。

５月

想定する使い道：シェアアトリエ
京島ってエリアが好きなんですよね。戦火を逃れた歴史や最近ではアート系のイベントたくさんやっていて廃れたエリアではないので、1つくらい持っていてもいいかなと思いました。

想定する使い道：？？？
今年見た中でもいちばんインパクトのある物件でした。梯子を使わないと敷地に入れない物件がこんな駅近にあるのかと。同行したプロから概算リノベ代聞いて案外安いと思ってしまいましたが、やっぱり激ムズでこれはトライできないですね。

想定する使い道：普通に回してそのうち売却
立地的にそこそこの利回りで良ければ難なく回りそうだと思いました。ただ大幅に儲けるは難しいかもしれません。償却狙いという使い方はありなのかもしれません。

想定する使い道：民泊や店舗利用
立地が良かったのと広さがあり良いと思いました。実際に見に行ったところ、かなり複雑な増築をしていてリノベ代余裕で8桁オーバーみたいな感じでした。リノベ工事や原状回復をテナント任せにできるので店舗て運用しようかと思いましたがそもそも構造に疑念があり、提示された価格で取り組むのは難しく、相当な指値を提示しました。結局業者が買い取って転売したようです。

想定する使い道：地主になれる
破格の300万円で地主になれる！！とテンションが上がりました。実際土地も広く、駅近で文句も言われない、借地権者に売るもよし買うもよし更新するもよしというポテンシャルを秘めた物件で、底地としての利回りも上げられそうなのでよいと思いました。そもそも底地は表現可能な数字だけで他と比べてしまうと見劣りするものなので、表面利回りが低いから買う意味がないとする意見は疑問に感じました。

想定する使い道：店舗
過去の売出し物件と比較して割安に見えてしまったのですが、振り返ると結構テナントの浮き沈みありそうなので、ここまでリスク取って買わなくてもという気がしています。

この月はX経由で問い合わせた物件が1つありました。高円寺駅近の築古アパートでほぼ土地値、利回り8〜9％程度、再建築可能。価格は3000〜4000万くらいだったかな…問い合わせた際にすでに現金満額の申し込みがあったため深追いしませんでした。Xでたまに買い手を探しているポストを見かけますが、思わぬ掘り出し物がありますね。

６月

想定する使い道：普通賃貸で回す。
建物の新しさと広さからするとかなり割安に見えました。少し前まではギリギリDIYできるということで延床10坪程度の狭小住宅が好きでしたが、最近はDIYもしないし、分譲が買えない層が住んでくれるので狭い家よりこのくらいのサイズのほうが好みです。なお、本物件は掲載後2日で売れてました。瞬間蒸発物件の一例と言っても差し支えないと思います。こんな物件は掲載直後から問い合わせが殺到するので、連絡がつながったら僥倖、買えなかったとしても、落ち着いた頃に似たような物件がないか、営業に問い合わせせてみるのがよいかと思います。

想定する使い道：普通賃貸で回す。空室が出たら強気の値付けする。
ポストに記載の通りで立地といま求められてる間取りがあるので良さそうかなと。ただ改めてみるとかなり工夫をこらさないと8%いかないかもしれませんね。それなりに手金も必要になりますが、某信組、某ノンバンクでは25年くらいチャレンジできそうです。あまり詳しくないですが、このくらいの規模であれば個人投資家の立場として買って、プロに売るみたいな出口も考えられますね。

想定する使い道：隠れ家店舗、シェアアトリエ
正直この立地ならどうとでもなるなと思いましたが、実は半額くらいで売ってたとの情報をキャッチして萎えました。

想定する使い道：普通賃貸で回す
この物件でめちゃくちゃ儲かるのは想像しづらいのですが、中央区でアパート持っているという所有欲は満たされますね。トロフィーアパートです。

想定する使い道：退去させて民泊、宿泊施設
立地、建物の新しさ、低グロスという点で注目しました。抵当権設定の同意がとれ、空渡しという条件ならかなり利益取れそうな気がします。

想定する使い道：普通賃貸で回す
おそらく地主が建てたであろう物件で、駅からの距離と土地の広さに惹かれました。これだけ広いと積算でるのかな？ただし接道の悪さには困ったものです。

想定する使い道：店舗・事務所・宿泊施設
2億で土地建物手に入るんだというところに惹かれました。例えば1億で都心に50〜60平米クラスの区分マンション2部屋買うのと、2億で千代田区に土地と小ビル買うの、いまはどちらがよいんでしょうね。区分マンションの価格が騰がり続けているので悩むところです。

想定する使い道:普通賃貸で回す。
立地、建物の状態からすると割安で良いと思いました。選定の際に1つの基準となる物件だと思います。

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