不動産投資の考え方②地方不動産投資は都心より難易度が高い

ドーモ上海摩天楼君です。

私が地方投資をやらない理由は難しいからです。
地方不動産投資は都心より難易度が高い。
ここでいう地方は首都圏、愛知県、大阪＆兵庫＆京都を除くとお考えください。

なぜ難しいのか分解していきます。今回は珍しく抽象論も入ります。
いつもの数字ばかりではありません。

①建物が傷みが早い、体感値ですが大規模修繕は10年では厳しいエリアもあると思います。
都心の物件と違って周りに建物がないので風の影響を受けやすい。
台風の時、保険会社のお世話になりました。
また、鳥の糞、動物の糞の影響があるので年に１回、ひどいところは２～３回高圧洗浄はマストです。
都心ではまず高圧洗浄なんかないと思いますが、私の昔の物件は鳥に苦しめられました。地方の大家さんで感が良い人は建物は2階まで、高圧洗浄機をもっているが私の印象です。

②不良入居者にあたる可能性が高い
これ東京と千葉のはてで大家やっていても、やはり千葉のはてでも不良入居者、部屋破壊にあたる可能性高いです。やはり年収差が大きいと思います。
東京は法人契約も多く、安心化があります。1回部屋を破壊されたらそれだけで家賃数年分飛びます。
保証会社も破壊した修理代は補填してくれません。

③保険会社に加入を今後断られるリスク
これは私の予想です。
数年以内に保険の請求が多い大家の加入は今後断られる、
おそらく自然災害の請求が地方が都心より多いので今後、地方の火災保険は断られる可能性が極めて高いと思います。

④職人さん不足リスク
・新築納期遅延が当たり前
・人手不足で修繕を受けてくれる業者がいない。
はい、これ本当感じます。東京でも職人さん不足です。付き合い長いから優先してもらえますが、本当職人さん儲かってる印象しかありません。
万博、災害復興、都心回帰で少なくとも職人さんがどんどん引き抜かれます。

少なくともきちんとDIYできる大家さんでないと今後地方不動産投資は苦しいと思います。私はDIYできないのでやりません。

⑤客付け仲介との人間関係性を構築できないと厳しい、
客付け仲介に命を握られている状態
当たり前ですが、地方ほど客付仲介がいません。
また、1件当たりの金額が少ないので仲介も人間関係を優先します。
面倒な客、空室が埋まらないという文句をいう大家さんは厳しいでしょうね。ADを積んでも厳しいですね。相当人間関係の構築がうまくないと無理でしょうね、私は無理です。
昔から付き合いのある客をたいてい選びます。

⑥そもそも人口が減る、家賃も落ちるエリアで家賃の維持は難しい
はっきりいって市役所や駅、国立大学、国立病院徒歩数分圏内いない厳しいでしょうね。工場、私立大学は撤退リスクあります。そんな良い土地の情報はまず新人不動産投資家に来ません。

最後になりますが、地方は新築でも坪家賃４０００円～５０００円です。
そんなところで土地＋建築費が１００万円で建て利回りは厳しい。
地元の信金、金融機関以外融資はつかない。少なくとも外人、県外の富裕層はファイナンスが付かないので買いません。出口は皆無でしょう。
買い手がいないものが上がるわけないと普通は思います。

最後に言いたいこと言います。
地方の建築会社が建築中に倒産するリスクにもお気をつけください。

上海摩天楼君拝