不動産投資で分散投資は正しいか？

こんにちは、スカイ投資チャンネルです。
不動産投資は一旦（数年？）様子見する気になってきていますが、検討する中で思うことがあり、書いてみます。

さて、不動産投資のために１億円の借り入れが可能とします。
皆さんは次のどちらで検討しますか？（いずれも区分マンションの物件を対象とします）
　　A) 2,000万円の物件を５件
　　B) 1億円の物件を１件

この問いをした背景は、安易に分散投資を選んでしまってないですか？ということです。自分の中では、絶対にBを選択すべきだという考えに変わったのですが、その心は以下です。

私自身も検討し始めた当初は当然の如く分散投資が大事という前提でAが正しいものと思いこんでいました。しかし問題は、2,000万円程度の物件では頭金をどれだけ入れるかによりますが、毎月のキャッシュフローがほぼゼロあるいはマイナスになる物件も多く、投資する意味って？？って感じでした（頭金は物件価格の10%とかの想定です）。

なぜか。

具体的な数字で見て見ましょう。
2,000万円の物件でごくごく平均的に、家賃80,000円で表面利回り4.80%としましょう。（家賃は借主から支払われる額で、共益費等も含むものとする）。
不動産投資を検討されている方はよくご存じと思いますが、家賃80,000円が収入となり、そこからローンの返済に加え、管理費・修繕積立費の支払いがコストとして発生します。これがそれぞれ10,000円ずつとしましょう。となると、簡単のため他のコスト（火災保険料や売買時の諸経費等）を 無視した場合、実質利回りは（80,000-10,000-10,000）x 12 / 2,000万円 = 3.60%になります。

では、１億円の物件を考えてみましょう。
表面利回りは2,000万円の物件と変わらず4.80%、すなわち家賃は40万円と仮定します。
さて、今物件価格が5倍になり、家賃も5倍になったわけですが、管理費・修繕積立費はどうでしょう。。それぞれ5倍とすべきでしょうか？
答えはもちろんNO! 家賃40万円だからといって、管理費・修繕積立費がそれぞれ5万円なんて物件は無いでしょう。
では、これでも過剰かと思いますが、それぞれ2倍の20,000円ずつと仮定しますと、実質利回りは（400,000 - 20,000 - 20,000）x 12 / 1億円 = 4.32%

簡単な想定での比較ですが、実質利回りは3.60%と4.32%と、こんなにも差が出てしまうのです！
みなさん、それでも分散投資が良いと思いますか！？（不動産屋もそんな感じで進めてきます。出来る限り軽い気持ちで買ってもらおうと。）

もちろん分散投資で良い面もあると思いますけども、やはり投資。明らかにリターンが悪いものを自ら選択しますか！？

しかも分散投資で思うのは、ある程度の失敗を許容するというか妥協した物件選びになりがちだということ。
もちろん経済的に豊かで失敗しても良いやって思ってやってる人が多いとは思いますけどね。個人的な考えとしては、数少ない物件数で、借入可能額をフルに使い、これなら絶対大丈夫と言える物件を、しかも焦らずチャンスが来た時に覚悟を決める。それが不動産投資のカギだと（まだ１件も買ったことが無いのに）思うわけです。

上述の通り、検討しかしてない不動産投資未経験者ですので、有識者の方ぜひコメント頂けると嬉しいです！
あるいは本記事が何か気付きになる点があれば幸いです！（気づきがあれば、ぜひ”スキ”を押してくださると嬉しいです😊

ではまたです！