【紹介】1件目の不動産投資物件

こんにちはショウタです！

不動産投資用としてマンションを1室購入しました
購入するに至った経緯は、記事やYoutubeで解説しているので、是非ご覧ください！

皆さんも 「不動産投資には興味があるけど、なかなか実感が湧かない」 と思ってる方は多いのではないでしょうか

今回の記事では、
「初めての不動産投資でどんな物件を購入したのか」
について紹介しますので、皆さんの参考になれば幸いです

物件との出会い

一件目の物件を見つけたのは、不動産会社からの「未公開物件の案内メール」でした

楽街という物件サイトで過去に別の物件で問い合わせをした事がある不動産会社からのメールでした

未公開物件の案内メールって、色々の不動産会社から、メチャクチャ送られてきます

未公開物件といっても、あまり優良な物件は無い、というのが個人的な感想です

今回もあまり期待をしていませんでしたが、メールを開封してみると、市場価格よりも20%～40%ほど割安な物件が、6件紹介されていました

しかも、その内1件は最寄り駅から4駅先のライオンズマンションでした

初めて購入する物件であれば、土地勘のある物件を購入したい、という心理が働きました

メールを受け取ったのが夜9時頃の事だったのですが、その晩はテンションが上がり、寝れなかったのを覚えています

日が昇る前には目を覚まし、下見のため急いで物件に向かいました

物件チェック

「もしも自分が住んだとしたら」といった目線で確認を進めました

まず初めに確認したのは立地・利便性です
Googleマップを見て周囲に何があるかを確認しながら、駅から歩いて物件に向かいました
駅から物件までの間に、小学校と中学校がありましたので、ファミリー層が多いエリアだと感じました

物件は2LDKのファミリータイプだったので、環境にマッチした物件だと感じました

物件に到着後、まずはマンションを一周し、売り出し物件がどの辺りかを確認しました　
ベランダは2車線道路に面していたので、日当たりは良好だと感じましたが、車の騒音が気にならないか不安に感じました

管理状況はゴミ捨て場の清潔感や、玄関の様子を確認しました
丁度、管理人さんが玄関の掃き掃除をしていたこともあり、管理は十分だと感じました
またライオンズマンションは、大京という大手が管理しているので、あまり心配はしていませんでした

やはり気になるのは、過去、マンションで事故が無かったかどうか
管理人さんに直接ヒアリングを実施しました
なにも事故はなさそうでした　住人トラブルも無いようでした

帰りは地域の知見を広げるために駅まで遠回りをして帰りました

最後に、地場の不動産屋さんに聞き込みです
古くからやってそうな家族経営の不動産会社さんに入りました

突然入っても良くないので、「今度、XXXXマンションを投資用に購入しようと思ってるんですが、賃貸管理をお願いできないでしょうか？」という体で突撃しました　もちろん条件が良ければここで契約します

そうして、マンションの相場観や、新築物件の情報、トラブルや、過去の災害情報　等を教えてもらいました

近隣マンションの取引価格を見せて貰いましたが、「今回の物件1,100万円は破格の値段だ」と言っていましたので、より購入意欲が湧きました
なんといっても、自分が住むとしても、十分な物件でした

物件イメージ

収支情報

では、具体的にどのような物件を購入したのかご紹介していきます

■物件詳細
ブランド　　　　ライオンズマンション
立地　　　　　　　　　　都心まで30分
最寄り駅　　　　　　　　　　徒歩11分
築　　　　　　　　　　　　　　　27年
間取り　　　　　　　　　　  　　2LDK
広さ　　　　　　　　　　　  　　60m2
HOME'S相場　　　　　　　　1,600万円

■収支内訳
購入価格　　　　　　　　　 1,100万円
賃料　　　　　　　　　　　 9.5万円/月
管理費（マンション）　　   1.14万円/月
修繕費　　　　　　　　　   1.16万円/月
固定資産税　　　　　　　　 6.7万円/年
賃貸管理費（不動産）　　   0.22万円/月
火災保険　　　　　　　　   1.3万円/5年
表面利回り　※1 　　　　　     　10.4%

※1　9.5万円/月 × 12ヶ月 ÷ 1,100万円

■購入経費
仲介手数料　※2   　　　　　　 　  0円
司法書士費用　　　　　　　   25.2万円
銀行手数料　　　　　　　　　　7万円
不動産収得税　　　　　　   　13.9万円

※2 売主物件だったので仲介手数料無料です

■借入内容
借入金額　　　　　　　　　　880万円
期間　　　　　　　　15年（180回払い）
金利　　　　　　　　　　　　　  2.2%
利息(1回目)　　　　　　  　1.61万円/月
元金返済(1回目)　　　　  　4.13万円/月　

返済シミュレーション

■収益
年間収益　※3　　　　　  57.74万円/年
キャッシュ利回り　　　　  　      22.3%
帳簿収益　※4　　　　　  33.54万円/年　　　　　　　　　

※3　収入-総経費　で計算できます
　　収入：家賃9.5万円/月
　　経費：管理費1.14万円/月、修繕1.16万円/月、賃貸管理0.22万円/月、
　　　　　税金6.7万円/年、利息1.61万円/月

※4　減価償却（1,100万円×0.022）を加味しました

年間60万円の利益が出るので月5万円の収入が得られる物件を購入できました

まとめ

今回の記事では、収益物件との出会い、物件のチェック方法、収支情報、を紹介しました

1件目の不動産投資としては、中々いい物件を購入できたと思っています

次回、「物件が割安な理由」、「融資の引き出し方」等を紹介していこうと思います！

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