【2024年版】不動産売却の税金を軽減する特例と控除の活用方法
不動産を売却する際、譲渡所得に対する税金の負担は大きな関心事です。
高額な不動産の売買では、税金の存在が取引を躊躇させる要因にもなりかねません。
しかし、適切な特例や控除を活用することで、売却に伴う税負担を大幅に軽減できる可能性があります。
特に、自宅の売却時に利用できる3,000万円の特別控除や、相続した空き家の売却に適用される特例は、非常に大きな節税効果を期待できます。
これらの制度を適用するための条件や手続きを的確に理解し、戦略的に活用することが重要でしょう。
本稿では、不動産売却における税負担を抑える代表的な特例である「3,000万円特別控除」と「空き家に関する特別控除」の内容を詳しく解説します。
これらの特例の概要や適用要件、控除額の計算方法などを順に見ていきましょう。
税金を抑えるための特例や控除
不動産売却時の税負担を軽減するためには、各種の特例や控除制度を適切に活用することが欠かせません。
なかでも、自宅の売却に適用される3,000万円の特別控除と、相続した空き家の売却に用いられる特例は、大きな節税効果が見込める重要な制度です。
これらの特例を売却戦略に組み込むことで、譲渡所得に対する税金を大幅に減らせる可能性があります。ケースによっては、税負担をゼロに近づけることも不可能ではありません。
次に、まず自宅の売却に利用できる3,000万円特別控除について、詳しく解説していきます。
3,000万円の特別控除
3,000万円の特別控除は、一定の条件を満たす場合に譲渡所得から3,000万円を控除できる非常に有効な節税対策です。
この控除を活用することで、売却による税負担を大幅に減らすことができます。
譲渡所得に対する税金
不動産を売却した際の利益、つまり譲渡所得には所得税や復興特別所得税、さらに住民税が課税されます。
ただし、自宅（居住用財産）を売却した場合、この譲渡所得から3,000万円を控除することができます。
これが3,000万円特別控除です。
この特例は正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と呼ばれています。
控除の詳細
譲渡所得が3,000万円以下の場合
➥譲渡所得全額が控除され、税金がゼロになります。譲渡所得が3,000万円を超える場合
➥3,000万円を超える部分にのみ税率が適用され、その金額に対して税金が計算されます。
たとえば、譲渡所得が4,000万円で、所有期間が7年の場合の税金は次のようになります。
所得税・復興特別所得税
(4,000万円 - 3,000万円) × 15.315％ = 153,150円住民税
(4,000万円 - 3,000万円) × 5％ = 50,000円
➥（1. ）と（2. ）の合計税額203,150円
この特例の適用を受けるためには、以下の条件を満たす必要があります。
自宅として使用していた家屋およびその敷地であること
売却先が親族や関連会社などの特別な関係にある者でないこと
相続開始後3年以内に売却が完了していること
売却価格が1億円以下であること
利用制限とその他の特例との併用
利用制限
➥この控除は、前年または前々年に同様の控除を利用している場合は適用できません。併用禁止
➥この控除は、買換え特例や譲渡損失の繰越控除とは併用できません。また、住宅ローン控除とも併用はできず、どちらか有利な方を選択する必要があります。
その他の注意点
対象物件
➥自宅として居住していた物件が対象ですが、住まなくなってから3年目の年末までに売却された物件も含まれます。例外として、病気などで一時的に居住していなかった期間も、自宅と見なされる場合があります。貸家として利用していた場合
➥自宅を貸していた場合でも、3年目の年末までに売却すれば控除の対象になります。ただし、取り壊し後の土地を売却する場合は、取り壊した日から1年以内に売買契約を結ぶ必要があります。
この特別控除を活用することで、不動産売却時の税負担を大きく軽減することが可能ですが、利用にあたっては条件や制限を十分理解しておくことが重要です。
3,000万円特別控除を適切に利用することで、売却時の税金を大幅に減らせることがわかりました。
次に、相続した空き家を売却する際に活用できるもう一つの特例、空き家に関する3,000万円特別控除について詳しく見ていきましょう。
【参考】国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例
空き家に関する3,000万円特別控除
空き家に関する3,000万円の特別控除は、特定の条件を満たす場合に利用可能で、空き家を売却する際の税負担を軽減し、早期の売却を促進する効果があります。
この控除は、不動産の売却に伴って発生する譲渡所得税の負担を大幅に減らすことができるため、売却をより有利に進めるために重要です。
空き家特例の概要と適用要件
この特例は、特に遠方にあるご実家や相続した空き家など、管理の手間や税金の負担が問題となる場合に考慮されるべきです。
相続した空き家を売却する際に、譲渡所得税を節約できる可能性があります。
主な適用要件
相続または贈与で取得した空き家を売却する場合。
売却益が発生する場合に適用され、譲渡所得から最大3,000万円が控除されます。
相続直前まで被相続人が実際に居住していた物件が対象。
昭和56年（1981年）5月31日以前に建築確認申請を受けている物件。
土地と建物をセットで相続し、相続から3年以内に売却すること。
売却金額が一億円以下の物件。
空き家を解体し、土地のみを売却する場合、解体から1年以内に売買契約を結ぶこと。
被相続人の居住用財産を子や孫など2親等以内の親族が相続した場合にも適用可能。（令和6年以降）
相続により取得した被相続人居住用家屋を取り壊した後の敷地等についても、一定の要件の下で3,000万円の特別控除が適用可能。（令和6年以降）
特に令和6年以降は、適用対象が拡大され、より多くのケースで控除が利用できるようになっています。
税金の節約効果
例えば、譲渡所得が1,000万円の場合で所有期間が15年を超える長期譲渡の税率が20.315％であれば、約200万円の税金が発生します。
しかし、空き家特例を適用できれば譲渡所得が3,000万円以内であれば税金はゼロになります。
このように大きな節税効果が期待できます。
注意点と期限
適用期限
➥空き家特例の適用は、令和9年（2027年）12月31日までとされています。注意が必要なケース
➥空き家を人に貸していた場合や、店舗併用住宅の場合など、特定の状況では適用外となる可能性があります。
また、建物を解体してからの売却の際は、解体費用と節税額を比較検討することが重要です。
この特別控除を適切に理解し活用することで、空き家の売却がより有利に、かつスムーズに進められるでしょう。
次にこの特例の具体的な活用ケースと、どのような場合に2つのどの特別控除が適用されるのか、詳しく見ていきましょう。
【参考】国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
不動産売却における3,000万円特別控除と空き家特例の活用ケース
親の家を売却する場合に適用される控除は、その不動産の取得経緯や使用状況によって異なります。
ケースバイケースで、3,000万円の特別控除と空き家に関する3,000万円特別控除のどちらが適用されるか、または両方とも適用されない可能性があります。
ケース1「3,000万円の特別控除が適用される場合」
親の家を相続ではなく、生前に贈与や売買などで取得した場合
取得後、自分の居住用財産（自宅）として使用していた場合
売却価格が1億円以下であり、売却後に新しい自宅を取得する場合
ケース2「空き家に関する3,000万円特別控除が適用される場合」
親の家を相続によって取得した場合
相続開始直前まで被相続人（親）が住んでいた場合
昭和56年5月31日以前に建築された家屋である場合
相続後、空き家の状態を維持し、貸し出しや事業使用をしていない場合
相続開始から3年以内に売却する場合
ケース3「どちらの控除も適用されない場合」
親の家を相続で取得したが、被相続人が住んでいなかった場合
相続後、空き家の状態を維持せず、貸し出しや事業使用をした場合
相続開始から3年以内に売却しない場合
昭和56年6月1日以降に建築された家屋である場合
このように、親の家の売却に適用される控除は、その取得方法や使用状況、売却までの期間などによって異なります。
税制上の特例を適切に活用するためには、不動産の個別事情を詳しく確認し、専門家のアドバイスを求めることが賢明です。
まとめ
自宅や相続した空き家を売却する際には、3,000万円特別控除や空き家に関する特別控除を適切に活用することで、譲渡所得税を大幅に節約できる可能性があります。
これらの特例は、一定の条件を満たす必要がありますが、その要件を理解し、売却時期や方法を戦略的に検討することが重要です。
特に、空き家に関する特例は令和9年までの時限措置であり、令和6年以降は適用対象が拡大されるなど、制度の変更点にも注意が必要です。
また、各特例の適用には、物件の状況や所有期間、売却価格など、様々な要因が関わってきます。
したがって、これらの特例を確実に活用するためには、不動産や税務に詳しい専門家のアドバイスを求めることが大切です。
専門家は物件の個別事情を踏まえて、最適な売却方法や時期、必要な手続きなどを提案してくれるでしょう。
不動産の売却は、大きな資産の移動を伴う重要な取引です。
納税額を最小限に抑えつつ、円滑に取引を進めるために、ぜひ専門家の知見を活用し、特例制度を賢く利用していきましょう。