不動産投資について①：「不動産投資を始める前に知ってほしい前提知識」

皆さんこんにちわ（こんばんわ）。makiyuです。
当ブログは新米社長の私がお金とビジネスについてインプットした内容をアウトプットする場として書き溜めているものです。
今回は不動産投資について、まず初めに知っていただきたい内容をまとめてみました。ちなみに私は不動産開発で独立しており、投資用不動産営業の経験もありますので、安心して御覧頂きたいです。

不動産投資を始める前の前提条件

不動産経営という視点

• 不動産投資=不労所得ではありません。不動産を買えばそれで自動的にお金が入るかと言えばそうでもありません。外注すればその分経費は上がりますし、信頼できるパートナーを探す必要があります。どちらかと言えば不動産経営をするというイメージをした方が良いです。

不動産業者とは

• 不動産業者はほとんどの人が誠実ではありません、もっと言えば詐欺師に近い人種が多いです。中の業界に居た私が言うから間違いありありません。理由として不動産投資会社では営業へのインセンティブを採用している場合が多く、売上を上げれば自身の給与が上がる構造になっています。そのため仮に嘘をついてでも売ったもの勝ちという世界なのです。そんな知識も場数も違う相手とやり合わなくてはいけないのが不動産投資です。

不動産の利回りって？

• 不動産の利回り【（年間賃料収入÷物件価格）×100】には2種類あります。上述のみの計算式は所謂「表面利回り（グロス）」です。対して年間賃料から各種管理費や税金などを引いた数字で計算するものを、「実質利回り（ネット」と言います。不動産投資においては当然ながら実質利回りが重要になります。よくあるのが、表面利回りだけは高く表示されているものの、実質利回りに換算すると低くなる物件があることです。

  1. 実質利回りが低くなる要因の一つとして、想定賃料を相場より高く想定していることもよくあります（新築などは特にあります）。必ず自分で調べましょう。

  2. 諸費用の例として、仲介手数料（物件価格の3%程度）、登記費用、固定資産税、各種保険、不動産取得税、などがあります。

  3. 賃貸する場合だと、広告費用や修繕費用などもプラスで掛かってきます。

結局何がおすすめ？

• どのような種類の不動産が良いのか？、という話が一番気になると思いますが、こちらは私の経験から「価格による」としか言えません。仮にワンルームマンション投資であっても、相場より格安で仕入れることができるのであれば良い投資になります。ただ、一般の方が格安で仕入れる方法は少ないため、今後、お勧めの投資物件の条件などはまとめて行きたいと思います。

以上、今回は「不動産投資を始める前に知ってほしい前提知識」についてまとめてみました。不動産に関して言えばこの100倍は書きたいことがあるので、シリーズとして少しづつ書いていきます。
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