〈実録〉不動産投資のメリット／デメリット　|　25歳　区分マンション編

こんにちは。すぎやまです。
ご覧いただきありがとうございます。
今回は、不動産投資のメリット/デメリットについて、体験談を踏まえながら考えたいと思います。

Case #1 ： 25歳の時に購入した1DKの場合

物件：新築1DK（北西向き、2F以上、30㎡+）
　　　23区東部　都営地下鉄：徒歩5分
家賃：9万円～11.5万円の間（平均10万円）
経費：初期費用10万円
　　　平均 約1万円 / 月
トータルリターン：約250万円（約10年運用し、売却）

社会人2年目に仕事にも慣れ、仕事で大きな壁にぶつかって、何か面白いことがないかと考えていた私はネットサーフィンをして、うだつの上がらない日々を送っていました。
冷やかしのつもりで、いくつかの不動産業者のアンケートなどに答えてQUOカードをもらったりする中で、実際に物件の営業を受けました。
いくつかの業者さん・物件を見る中で、その気になってしまい、居住用に購入した物件がこの物件でした。

「信用」が大きな資産を作ってくれる

当時、「信用」が働いてくれるなどとは、意識していない自分でしたが、10万円の初期費用で、2,500万円もの「資産」を手に入れることができました。
これだけのレバレッジをかけられるのは不動産だけではないでしょうか。

当初居住用で購入したものの、ライフイベントにより賃貸に出すことにしたのが、不動産投資の始まりです。
売却することも考えましたが、短期での売却には新築プレミアからの値下がりのため断念し、賃貸を選びました。
幸運だったのは、この物件が分譲マンションであった点です。賃貸用の物件と比べ、分譲用は建物やファシリティのグレードが違います。
それゆえ、賃貸に出すとすぐに借り手がつきました。

インカムゲイン・キャピタルゲインを得られる

この物件でインカムゲインがプラスになったのは、正直なところアベノミクスの景気回復や地価の上昇があった、最後の3年ほどです。
初年度は、月額11万円の家賃に比して、初期費用や税金、客付けのための広告費などで持ち出しが大きくなりました。
2年目以降は安定的に稼働し、一番長く空室となった期間でも2か月程度でした。通常は1か月以内に退去と入居が発生し、礼金などで相殺される状況でした。
加えて、確定申告をするようになり、所得税の還付を得ることもできました。
「資産」は収益をもたらしてくれる（財布にお金を入れてくれる）ものですが、この物件は「負債」（財布からお金が出ていく）の期間が長かったです。

一方で、10年という期間のうちに、ローン残高は着実に減り続けます。
最終的に、購入時と同等の価格で売却をすることができたため、トータルでは250万円ほどのリターンを得ることができました。
このキャピタルゲインの威力はすさまじいものです。

10年で、10万円を250万円にするには、年利43％の複利で運用しなければなりません。もちろん、不動産投資の過程では常にプラスというわけではなく、持ち出しが発生するタイミングもありますが、最終的なトータルリターンは魅力的だと思いませんか。

デメリット / リスク / 注意点

平均的に月1万円の持ち出しで、インカムゲインはマイナス、売却時に利益がなければ惨憺たる状況ではないか、という指摘があると思います。
その通りです。
自分で住むつもりで購入した物件だからこそ、借り手も順調につき、資産価値も下落せずにすんだのだと思います。

不動産投資のメリットとして挙げられる「保険の代わり」というところから、毎月1万円の支出で物件を手に入れませんか。というような話がありますが、そもそもの出発点が間違っています。
「資産」とは、財布にお金を入れてくれるものです。お金が出ていくものは「負債」です。そのため不動産投資は、「出口戦略」（キャピタルゲイン）が大事、というような論調になります。
もちろん、出口戦略は大事ですので、検討してください。
その出口戦略は楽観的すぎないか、物件にそれだけの実力があるのか、その点を冷静に見極めてみましょう。見極めたところでリスクはなくなりません。大切なのは自身でとれる範囲のリスクなのかです。

2018年の某行の融資問題などにより銀行融資が厳しくなっている状況で、単身世帯向けのマンション投資（特にワンルーム）は活況です。それは融資金額が小さいため、融資しやすいという事情もあると考えられます。
不動産は1点ものです。その物件やエリアの実力があれば問題ないですが、競合がたくさんある地域、競争力のないエリアで差別化できない物件が生き残っていくのは厳しいと言わざるを得ません。

そのような不安を払拭するために「サブリース」の提案があるかもしれません。売却を経てわかったのですが、サブリース付きの物件は、サブリース契約の解除が難しい場合などが多く、特にオーナーチェンジの際には不利になります。
最近では、サブリース契約について規制する新法も成立しましたが、十分に注意しましょう。

私がラッキーだったのは、新築で購入した、ワンルームよりも広くて居住性の良い1DK、かつ分譲物件であったことです。（2名で入居されているケースもありました）

まとめ　｜　不動産投資 25歳　区分マンション編

自身の「信用」がレバレッジをかけて、大きな資産を作ってくれます。
区分マンションの小規模の物件は、インカムゲインはそれほど期待できず、キャピタルゲインで成否が決まりました（フルローンの場合）。

リスクのとれる範囲で運用するための、最初の一歩としては検討してみる価値はあります。
しかし、不動産は1点ものです。情報収集を十分にし、様々な角度から検討することが重要です。
次回は、ファミリータイプの物件について記載したいと思います。

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