［不動産のキホン］知っておきたいリスクとは？→築年数＝リスクでは無い。
［自己紹介］毎日AM2時にInstagram更新！ #世界最速で日経新聞を解説する男 （セカニチ）です。
「不動産、興味はあるけど…
何から手を付けて良いか分からない。」
安心してください✨
一緒に『不動産のキホン』を学びましょう。
例えば「老朽化」はリスクではありません。
キーワードは「修繕積立金」
「建物の老朽化」はリスクではありません✨ 新築マンションが手に入るかもしれない修繕積立金のカラクリを説明します。
早速ですが…
皆さんに質問です。
Q1, いま住んでいる家は？
① 購入
② 賃貸
③ 実家（家賃ゼロ）
↑ ［賃貸］かなり多いですね～。
実は、家を買わずに賃貸に住んでいる事は、
お金をドブに捨てている事と同じなのです。
どういうことでしょうか？
このnoteの後半で説明します。
Q2, 不動産を買う？ ※投資用/住む用どちらでも。
① 興味アリ
② 興味ナシ
③ 購入済み
↑ 皆さんかなり強い興味を持っていますね。
実は不動産はかなり売れています。
新コロにより、時間に余裕のある人が増えました。
沢山の人が「将来にむけて資産形成をしなきゃ…」と考え、不動産投資を始めているようです。
正しい知識を持って、正しい物件を買えば、
老後に数千万円の資産が手に入ります。
しかし、良い面ばかりではありません。
もちろんリスクも存在します。
知識が無い初心者の方へ、セカニチがどうしても伝えたい［2つの不動産リスク］があります。今日はこの2つだけ覚えてください。順番に紹介します。
《特別企画》
「不動産のキホン」104枚のPDF資料を
noteの最後で無料プレゼント🎁
ぜひ最後の(おわり)まで読んでください！
地震・火災・老朽化・津波・浸水（大雨）は？
→ 実は5つともリスクではありません。
「天災リスク」は、詳しくは記事の後半で。
そもそも「リスク」とは？
大きなお金が動く不動産投資。
初めての大きな投資で不安になりますよね。
例えば…
「震災で建物が倒壊したら怖い。」
「老朽化で価値が落ちるのでは...。」
「空室が続いたらどうしよう。」
私も1軒目の不動産を買うときはドキドキで、情報を調べ尽くして買うまでに1年かかりました。不安な気持ちになるのは当たり前です。
誰しもが通る道なので、一緒に疑問点を無くしていきましょう。
セカニチが伝えたい［2つの不動産のリスク］を紹介する前に、まず言葉の定義を知りましょう。
皆さまに質問です。
Q,「リスク」と聞いてどんな印象を持ちますか？
いらすとやで検索してみると...
最初に出てくるのは、「きけん！」でした。
一般的には危険性を表すと思われがちです。
しかし、「リスク」の本当の意味は、違います。
リスクとは「不確実性」を意味します。
ネガティブな意味ではないのです。
辞典で調べると…
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
リスク：
将来、起こる不確定な事象とその影響。
日本語においては「危険」や「危機」をさすことが多いが、
悪い事象そのものだけではなく可能性を含めた意味がある。
つまり「不確定な要素を事前に測定できるもの」と定義される。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
不確実なものを事前に測定することで大きな果実🍊が得られることを意味しています。ぜひ皆さんもリスクを想定し、勇気を持ってチャンスを掴み取ってください！
※ちなみに金融業界でも同様に、リスク＝不確実性を表す言葉として使われています。
◇◆◇
言葉の定義が分かった所で皆さんに質問です。
Q, 初心者が一番気を付けるべきリスクとは？
答えを発表する前に、
セカニチが買った不動産の話をします。
25歳（2014年）のとき、原宿駅 / 1DK / 築30年 / 3000万円の物件を購入しました。
秀和神宮レジデンスというマンションです。
もちろん不動産の知識はゼロでした。
↑ 原宿も北参道駅も使える好立地！国立競技場の周辺はもちろん再開発エリアです。明治神宮のすぐ横なので良い"気"が流れています。
そもそも知識も無い初心者だった私は、なぜ不動産を購入したのでしょうか？
その理由は...
『アベノミクス』
2013年にアベノミクス決定のニュースを見た時、
「金融緩和で不動産価格が上がる！」
と確信したからです。
金融緩和が行われると、サラリーマンでもお金が借りやすくなります。すると、ローンが組みやすくなり不動産価格が上がるのです。
つまり、国がお金をばら撒く事を意味します。
昔は不動産を買うには頭金20％も求められてしまい、若手サラリーマンは買えませんでした。
しかし国がボーナスチャンスを与えてくれた事で、頭金はほぼ0円で不動産を買うことができる時代に変わったのです。
我々の親世代はそのチャンスを知りません。
つまり、貴方は国のボーナスチャンスを使っていないだけで損をしているということなのです。
▽金融緩和とは？（投資しないと損する理由）
もちろん、お金のバラマキには副作用もあります。
それは『経済格差』です。
資本主義はシャンパンタワーのようになっていて、
上から順に満たされていきます。
投資をしている人が利益を得られて、投資をしていない人には1円も恩恵が回ってきません。
投資をしていない庶民は貧乏になり、お金持ちは更に儲かります。つまり、私たちが一番気をつけるべきは『行動しないリスク』です。
経済学者のトマ・ピケティは「新・資本論」で
・投資から得られるお金（ r ）
・労働から得られるお金（ g ）
を比較すると必ず r＞g になると証明しています。
つまり、投資をせずに労働だけしていても下向きのK字から一生抜け出せないのです。
さあ、あなたは行動しますか？
▽「K字」をもっと詳しく知りたい方はコチラ。
アメリカの大規模な金融緩和とは？
https://youtu.be/QcFLeWKlUAQ
最大のリスクは2つ
私たちが気をつけるべき2つのポイントとは？
順番に説明していきます。
①投資しないリスク
実は行動をしていないだけで、
貴方は毎月、お金をドブに捨てています😭
どういうことでしょうか？
ゆうし君とドルコスちゃんのカップル2人は、
賃貸の物件に月15万円の家賃を払って同棲中。
この場合、1年間で180万円をドブに捨てている事になります。
例えばこの生活を5年間続けると、
合計900万円ものお金を失う事に。
賃貸に払うお金は資産になっていないので、まさにドブにお金を捨てている状態。5年間で900万円の利益を株式投資で出すのは投資オタクの私でも難しいです。
ですが、正しい不動産の知識さえあれば5年間で900万円も得をします。
サラリーマンで多くの納税をしているのに、
不動産ローンを組まずに賃貸物件に住んでるなら、
《時間》という資産を捨てています。
たくさん納税しているなら、メリットを活かそう。
◇◆◇
次に、2つ目のリスクを説明します。
②空室リスク（＝高値づかみ）
そもそもなぜ空室が生まれてしまうのでしょうか？
原因は、高値づかみです。
詳しい説明をする前に、基礎知識として［投資用不動産の流れ］を学びましょう。
▽投資用不動産の流れ①～④
①3000万円の物件を投資用ローンで買う。
②入居者が10.5万円の賃料をオーナーに支払い、オーナーは10万円で銀行に返済。
③毎月、オーナーの負債が減っていき、その分が純資産になっていく。入居者が毎月10万円払ってオーナーの貯金をずっと作ってくれている。
④仮に35年ローンを組んでいたとしたら、35年後にはオーナーの負債は0になり、手元には3000万円で購入した不動産が残る。
※あれ？35年間で3000万円以上を支払ったはずの入居者には何も資産が残っていない…。
つまり不動産オーナーゆうし君の代わりに賃貸の入居者がローンを返済してくれていて、ゆうし君は35年後にタダで不動産を手に入れられる。
でも、この仕組みにもリスクがあります。
（ヒント無しで気づいた人は賢い。）
…分かりましたか？
唯一にして最大のリスクとは、
入居者がいない【空室】の状況です。
空室を想像すると恐ろしいですね。
ただ、思い出してください。
皆さんも賃貸物件に住んだことがあると思いますが、《1ヶ月前の退去予告》がルールでしたね。
経験上、立地が良ければ、退去予告から2週間以内で次の入居者が見つかります。
つまり立地がよければ需要は確実にあります。
とにかく不動産は立地が最重要。
「立地」は後からお金では買えない。
▽空室リスク（高値づかみ）が起きる理由
では最初に戻って、空室が生まれてしまう（高値づかみが起こる）原因を説明します。
それは、『エサ』に釣られて、ダメ物件を高い価格で買わされてしまうからです。
高値づかみすると、買う前に想定していた家賃で入居者が集まりません。
1500万円（家賃5万円）の価値しか無い物件を、
3000万円（家賃10万円の想定！？）で高値づかみすると、もちろん10万円の募集で入居者が現れるはずも無い。だから空室が生まれる。
その結果、家賃を大幅に下げないとオーナーは収入がゼロになってしまうのです。
これが空室リスクのカラクリです。
数万円の罠（アマギフ）に釣られて、
数千万円を失ってはいけません。
罠に引っかからないためには？
それは、ダメ業者を見分ける事です。
以下の3点に気をつけましょう。
ダメ業者に捕まると大損します。
物件はもちろん、業者も比較検討をしよう。
▽空室リスク（高値づかみ）を避ける方法
では、どうすれば高値づかみを避けて、
良い物件を見つけられるのでしょうか？
重要な事は...
ひたすら比較です。
『不動産の極意』詳しくはnoteの最後で。
◇◆◇
ここまで読んでくださった皆さま、
「地震・火災・老朽化はリスクじゃないの？」
と考えたことでしょう。
私も物件を買う前はそう思っていました。
でも実はリスクではないのです。
なぜなら、買う前に全て回避できるから。
▽老朽化
老朽化はリスクではありません。
むしろ利益が出るチャンスです。
どういうことでしょうか？
もし築40年だとしても問題無い。
「修繕積立金が正常に貯まっているかどうか？」を不動産屋に聞くのが大切。
みなさんも賃貸に住んだなら、家賃に加えて「管理費・修繕積立金」を毎月払っていませんか？
※もしくは不動産オーナーの方が、毎月払っています。
・管理費：ゴミ収集場 / 廊下などの共用部を掃除したりする人の人件費。
・修繕積立金：その物件に住んでいるひとたち全員で毎月コツコツ集める元気玉のこと。全部屋からのお金が40年間コツコツと正常に貯まっていれば、とんでもない金額の元気玉になっている。
その元気玉を使って、古くなったマンション全て壊して、新築のマンションに化けたりする。建設中の引っ越し費用や家賃もその元気玉から出される。
だから、修繕積立金の確認はマストです。修繕積立金の元気玉が貯まっていれば、むしろ老朽化はチャンスです。
例えば私は築40年のライオンズマンション西新宿の1LDKの1部屋を持っています。（旧耐震だがフラット35の適合証明有り）
その物件は間もなく解体され、2029年に日本最高層の65階建ての新築タワーマンションになります。それは修繕積立金が正常に40年間貯まっているからです。物件を買う前に確認しています。
もちろん2029年のタワマンの開発情報が頭に入ったうえで、ライオンズマンション西新宿を約4000万円で購入しています。
築40年のボロ物件が、日本最高層の65階建ての新築タワーマンションに化けます。
「新宿の」最高層ではなく、「日本の」最高層。
圧倒的な計画性によって勝ちが確定している。
私は1LDKを保有しているので、何もしなくても無条件に新築の部屋が割り当てられるのです。更に、既存オーナー限定で、例えば500万円～1000万円などお金を積めば、もっと広い1LDKだったり2LDKだったり上層階をゲットすることができます。良い条件の部屋が手に入れば、資産価値は積んだお金の2~3倍になる可能性があり、2029年には積めるだけ積もうと構想中。
日本最高層の65階建ての新築タワーマンションの[西新宿エリア再開発]の詳細はコチラ↓
▽天災・老朽化は怖い？
Q, 【超重要✨】地震・火災・老朽化・津波・浸水（大雨）は？
→ 実は5つともリスクではありません。
→ ▼「浸水（大雨）」リスク
先日、武蔵小杉のタワマンで浸水事件があったが、あの地域は川が近く、埋立地。雨に弱いエリアは不動産投資において避けるべき。また、1階は住みたいという需要が激減するので、投資用・住む用どちらもオススメはしない。（ゴキブリリスク / 泥棒リスク / 騒音リスクなど） ※ただ、都心の好立地であれば需要は強いので1Fでも問題無いと思います。
不動産を買う前に必ず「○○区 ハザードマップ」でGoogle検索🔍してください。ハザードが濃すぎるエリアは問答無用で無しです。 ※ただし少しだけ例外もあります。港区の一等地であれば0.5m以下の薄い色は問題無しと考えてOK。ハザードのリスクとは「浸水すること」よりも、「再開発されないこと」であり不動産の値上がりを狙えない点です。詳しい解説は「ハザードマップとは？」で公開しています。
※ハザードも理解した上で、20内覧して気に入った！のであれば良いと思います。その不動産を愛してあげてください。
▼「火災」リスク
必ず火災保険に加入する。【義務】です。もちろん条件は各社違うので、保証内容は必ず確認しよう。全焼が起きた時に必ず全額返ってくるか？半焼だとどうか？
正解は無いから比較するしかない。まずは5社の比較。全焼でも半焼でも起きた時のことを想定して火災保険を選ぼう。
ついでに生命保険なども見直そう。民間の生命保険は要らない。団体信用生命保険が分からない人はこのnoteを読んでください。
▼「地震」リスク
日本の物件の耐震構造の技術は世界トップレベルです。 どんな地震があっても全壊はありません。 私の経験上、 強い地震があってもヒビの話はまず聞いたことがありません。 特に1982 年以降の新耐震物件は全て厳しい基準をクリアしており、地震に対する補強は徹底されています。 旧耐震と呼ばれている 1981年より前の木造物件は地震による倒壊リスクがあるので、絶対に買わないでください。 旧耐震は割安物件に見えてしまいますが、融資のハードルがかなり上がるので初めての方は避けたほうが良いです。
▼「地震（→津波）」リスク
東日本大震災で”地震”によって倒壊した物件は1軒もない。倒壊物件は全て”津波”によるもの。
「大地震が起きたら不良債権になるのに、なぜ買った方がいいのか？」という質問が。
そもそも東日本大震災の映像を見て『震災が起きたら物件が倒壊する』ってイメージみんな持ってますよね?
あれって地震による倒壊じゃないんですよ。
すべて『津波』による倒壊です。
※津波という恐ろしい被害を受けた全ての方のご冥福をお祈りします。
そして東京の都心の物件に関して、東京湾の形状的に、津波が起きないようになっています。（江戸に拠点を移した徳川家康がすごい）
逆にいうと千葉の銚子や九十九里浜などサーフィンの名所になっているエリアは非常に大きい津波リスクがあります。（東京湾でサーフィンする人は見たことないですよね？）
繰り返しますが、日本の物件の耐震構造は凄まじく、どんな地震があっても全壊は無い。特に1982年以降の新耐震物件は全て厳しい耐震基準をクリアしており、地震に対する補強は徹底されている。
地震によって物件にヒビが入る…はあるかもだけど、基本的に大きな問題ではありません。どうしても心配な人は地震保険に加入すれば良いけど、ほとんどの人が損しています。ちなみに地震保険は請求しても将来の保険料がアップしたりしない。豆知識。
私の経験上、強い地震があってもヒビの話は聞いたことありません。（結論：地震保険は不要）
要するに、東京においては地震＆津波のリスクが存在しない。東京湾の構造がそうなっているから。徳川家康はすごい。
※まとめると「老朽化はチャンス」「ハザードの確認・火災保険の加入はマスト」「地震保険は要らない」です。
まとめ
不動産のリスクはたったの2つ。
・投資しないリスク
・空室リスク（＝高値づかみ）
あなたが社会的信用を持っているのなら、存分に活用しよう。ローンを組めるのは凄い事。
たくさん納税しているなら、その社会的信用を活用していないだけで損をしている。
自分が後回しにするだけで損。
まさにTime is money。
最低でも20件は提案資料を見てほしい！
納得の物件が見つかるまで比較検討しよう。
比較をサボる人は絶対に不動産で成功しない。
不動産会社への問い合わせや資料請求はタダ。
電話やメールは無料です。当たり前のことをサボる人が不動産購入で成功するわけがない。
徹底的な比較検討をしたら...
最後は自分の判断で物件を決めよう。
たとえ会社の先輩からオススメされても、
ダメ物件だと思ったら強い気持ちで断ること。
✨価値観やライフステージは人それぞれ。
どんな不動産のプロでも、あなたの人生にとってベストな選択肢を提示するのは不可能。
だからこそ、考えすぎても意味がない。
サボらずに徹底的に比較検討をしたなら、
最後は「エイヤ！」と決めてしまうしかない。
不動産には正解はありません。
逆に言うと誰も正解が分からないからこそ、素人がプロに勝つ事ができます。
どんなに素人でも、比較という努力さえすれば必ず利益を生む好立地の物件が手に入ります。
よくある質問に答えます！
Q, 少子高齢化で人口が減るのに、物件は増える。不動産の需要が下がっていかないか不安です。
→残念ながら高齢化によって、田舎の物件は価値が下がっていきます。
今後の日本は、格差が広がります。
都心🗼：人が集まる ⬆
田舎🌾：人が減る ⬇
都心の超一等地であれば需要は無くなりません。
※物件を買う上では徹底的な比較検討がマスト。
Q, リモートワークの普及で「都心の需要」は減る？
→減らない。
「憧れの超都心に住みたい」という人間の欲は無くならない。
むしろ新コロ禍で、暇になったサラリーマンが増えた結果、不動産は売れています。
だからリモートワークの普及によって、人が住む用の物件の需要が減ることはありません。
お金が稼ぎやすく、男女が出会いやすいのが、超都心なのです。
▼▼その他の質問▼▼
Q, 「節税対策」と言ってマンション投資を勧める業者は何で儲けている？
Q, 既に良い物件は売れていて、世の中に出ているのは「残り物」感がある。実際どうなの？
Q, 間取りのおすすめは？
Q, 不動産価格の値引きはする？
Q, 住宅ローンと投資用ローンは同時に組めますか？
Q, リスクを考えると、REITや不動産ETFを買う方が良い気がします。どう思いますか？
上記の質問に対する回答は、詳しくは不動産の質問に何でも答えます［キホン編］というnoteに全てまとめました！
大量の質問に全て回答しています。
必ず読んでください。
↑ 必ず2つともクリックして読んでください。
▼フォロワーさんからのDM
投資用不動産は騙される人がマジで多いので、騙される前に私に連絡ください😭 購入してからではもう手遅れです。対処方法がありません。
投資用で騙される人が多発しています。買う前に［業者名］［物件の情報］をセカニチにDMしてください。騙される人を救いたい…。
⚠注意⚠
本記事では不動産について書きましたが、買い煽りをするつもりはありません。もちろん不動産で大損する人もいます。リスクもリターンも自己責任で。
特定の不動産屋の宣伝もしません。
思考停止の『カモ』になってはいけません。
▽不動産の極意
▽2年間で＋1300万円の利益が出た物件
▽投資用不動産で気をつけることは？
▽【借金＝資産】バランスシートとは？
▽最強の制度『団体信用生命保険』
▽初心者でも良い物件を買うコツ
▽特別プレゼント企画🎁本記事を最後まで読んでくださった方へ御礼です。「不動産のキホン」をまとめた104枚のPDFの資料を無料公開します！
（おわり）
貴重なお時間を使って読んでくださり、ありがとうございます🙇
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［セカニチへの活動支援］このnoteにスキ（ハートマーク💘）して貰えたら嬉しいです。スマホだと画面の右下にあります。
▼🙋♂自己紹介
- 世界最速で日経解説をインスタにアップ。
- 経済や投資を分かりやすく解説します。
- 投資歴は9年以上💰
- セカニチと呼んでください。
▼🔥なぜこの活動をしているか？
- 「正しいお金の知識」を広めたい。
- 「騙されて損する人」を救いたい。
- 「日本の投票率」を上げたい。
全ての情報を《無料》で発信しています。
私1人がお金を得ることを目的としていません。
周りの大切なお友達に「セカニチのnote読んだほうが良いよ」と広めてもらえたら嬉しいです🙇
全て無料ですので安心してください。
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