石原博光著 まずはアパート一棟買いなさい！をまとめてみた～その3～買ってはいけない物件の見分け方とは？
さやか＠OL辞めてネイリストです。ネイリストをしている傍ら、noteでの情報発信もしています。
実は勉強が大好きな私は毎日少しずつですが本を読んでその内容をまとめています。かなりの量になってきたのでnoteという場で共有出来たらと思い書くことにしました。
今回は石原博光著 まずはアパート一棟買いなさい！をまとめました。
最近不動産投資の勉強も始めたので勉強したことをまとめています。
不動産投資に興味のある方に役立てればいいです。
ちなみにこの記事な自分のメモとして書いてるので本の内容をそのまま書いてます。そのため情報を遮るためにも一部有料になっていますのでご了承ください。
また本についてももし興味のある方は実際に購入してみて是非読んでいただきたいです↓
買ってはいけないボロ物件とは？
石原さんがこの本で紹介している不動産投資のやり方の基本は
・一棟アパートを１０００～２０００万ぐらいで買う
・リフォームして貸し出す
・実質利回り８％で運用する
というものです。
そのため比較的年数の経過したいわゆる「ボロ物件」や地方の一棟アパートを紹介されています。
ただしいくらお買い得でも手を出してはいけない物件があります。
今回はそういった【手を出してはいけないボロ物件】をご紹介します。
１．地盤沈下などで傾いた物件
１つ目は物件自体が傾いている物件です。こういった物件は買わないほうがいいです。
傾いていると言っても例えば一部の柱の腐敗による軽度の傾きなら修復可能なのでOKです。
手を出してはいけないのが軟弱地盤や地盤地下により傾いている物件です。こういった物件は手を出しちゃダメ！と石原さんは述べています。
よくあるケースが田んぼの埋め立て地のような軟弱な地盤に立てた物件。
もちろん傾きを修理することはできます。しかし地盤が傾いているので何年かするとまた傾いてしまうのだとか・・・・恐ろしいです。
もしどうしても、という場合は膨張性樹脂注入して強化する方法もありますがこちらは百万単位でかかるので物件を購入する際はしっかりチェックしたいものです。
現地調査の際にもっていきたいアイテム
ちなみに対策として現地調査の際は水平器を買っていくとよいです。
水平器はホームセンターで売っています。
２．建物に入ったときにジメジメした物件
湿気のこもった物件というのが存在します。
こういう物件は、地下水脈の上、雨のたまりやすい土地、地盤から湿気が上がってくるので要注意です。
昔の木造建築なら風通しが良くて腐りにくかったですが、現在の高気密で高断熱の物件だと湿気の多い土地だとカビでダメになってしまうことも多いようです。
チェックポイントとして建物に入ってジメジメしていたら要注意
チェックポイントとして
・柱が腐っていないか
・色が変化していないか
・湿気で壁紙がはがれていないか
・部屋の中がカビだらけになっていることも
こういう物件は手を出さないようにしたいものです。
３．鉄骨造りで、なおかつ雨漏りしてる物件
雨漏りが長時間放置されていたような物件も避けたほうがいです。
理由としては
どこに水が回っているかわからない
思わず所の柱が腐っていたりして二次災害が考えられるから
特に鉄骨造の建物はサビたら再生できないので絶対避けるべき
ただし鉄の手すりや外階段がサビているというのは当たり前だと思って大丈夫です。
サビを落として下地処理をすれば綺麗になりますし、腐っている場所は溶接工事をすれば入れ替えればきれいになります。
サーモグラフィカメラを使って建物診断をする方法
対策：サーモグラフィカメラを使って建物診断をする方法があります。
赤外線を使って建物の温度差を可視化する→漏水や滞水箇所、断熱の施工不良や湿気の多い箇所の特定ができますのでチェックするのもいいと思います（価格は数万円～）
４．擁壁（ようへき）のある物件
山や谷が多い場所の物件を購入する場合は擁壁にも注意したいものです。
擁壁（ようへき）とは？
段々畑みたいな感じで家が建っているところの段々の壁のことです。
この部分がめちゃくちゃ古かったり、適当に組まれていることが結構あるようです。
実は私の実家もかなりの地方で、山沿いの地域を見るとこういった擁壁はよく目にします。
大雨が続けば土中の水圧に耐え切れず擁壁倒壊を起こす危険があります。
上の段の擁壁や家に自分の物件が押しつぶされる→イヤ！
自分の物件の擁壁が崩れた下の段の人に被害→損害賠償問題！
擁壁自体の工事も必要な場合がありますので、きちんと調べないと大きく足を引っ張られる可能性が出てきます。
５．シロアリ、基盤などは専門家の調査を
シロアリ被害については石原さん自身は過度に恐れる必要はないと述べています。
確かにシロアリで家が倒壊した、倒壊した、という話はあまり聞いたことがないですよね。
シロアリ対策として専門家に調査依頼＆駆除するという方法があります。
駆除を入れて土台もやり替えたらいくらかかるか？という見積りを出せば値引き交渉にも使えます。
白アリ＆基礎や構造の強度が心配な場合の対策
欠陥住宅を調査するホームインスペクター（住宅診断士）に見てもらうという方法があります。
もちろんお金はかかりますが、後々の事を考えるとお金を払ってでも見てもらうのが良いのだそうです。
なるほど～住宅診断士さんはこういうときにお願いするものなんですね。
何十年も持っていること自体が実績
石原さんの持論として築古の場合→なん十年も持ち続けているのがすでに実績だと述べています。
その間に豪雨とか地震を潜り抜けている訳で、特に木造の古い建物は部屋が狭い分、柱が多い構造なので意外と丈夫なのだそうです。
物件に惚れてるべからず
さらに物件を選ぶ際に大切なのが【物件に惚れない事】だそうです。
物件を見つけたときに、ああして、こうして、と考えているうちに思い入れがどんどん強くなってしまうことがあるそうです。
これを【物件に惚れている状態】なのだとか。
こうなると予算オーバーで実質利回り８％を切ってしまっても関係ない！
もう買うしかない！
という精神状態になってしまうことがよくあるそうです。
さらに【ここまで手間かけたんだから】と感情で買ってしまうことも。
不動産を見ていてよく思うのですが、よい物件は後から出てくることの方が多いです。
感情に流されずシビアに判断するように心がけるのが大事なんですね。
まとめ
ボロ物件は古いのが当たり前ですが、それでも買ってはいけない物件があります。
１つは地盤自体が軟弱・傾いている物件。
さらに鉄骨の場合はサビているとどうにもならないので、サビている物件です。
そして傾斜地に建てられた物件（擁壁のある物件）です。
こういった物件は場合によってはお金を払ってでもチェックして物件自他のポテンシャルを見極めたいものですね
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